上海洋房 动辄过亿的老洋房怎么来的？探究上海洋房区的形成过程

在上海，有一批房龄近百年甚至更久的老房子。房子虽然很旧，但大部分都是石砌的，百年后依然屹立不倒，这也成了上海的特色之一。这些房子早就值钱了，一亿多的价格已经成为堪比北京四合院的超高端物业。

然而，上海西式别墅区的出现，却与中国过去屈辱的历史息息相关。在已经被租界穿越的开放城市，有这样的房子。上海别墅区有其显著的特点。这要从上海的租界说起。

首先，在“花园洋房”区域创建一个法租界

老上海有两大租界制度，一是英美租界合并形成的公共租界，二是法租界。公共租界的特点以商业为主，也符合英美人的需求。他们希望在商业贸易中使用特许权，并从中国获得更多利益。我们现在看到的南京路，就是当时的闹市区。浪漫的法国人似乎更喜欢上海的生活环境，也不想为烦人的贸易流程费太多心思，于是在租界里盖了不少高级住宅，成了后来的“花园洋房”。

第二，法租界的西进为“花园洋房”的形成创造了条件

1848年1月，当法国第一任领事明蒂尼抵达上海时，他着手推动法租界的建立。1849年，洋泾浜(今延安东路)与县城之间的空建立了法租界。上海开埠后，资本主义引入租界，经济迅速发展。法国和当地的富商来到这里定居，租界逐渐变得拥挤。

但英法资本主义国家的性质无疑暴露无遗，当时的清政府无力阻挠。他们不断提出扩大租界的要求，甚至先用“越界修路”的方法占领领土，再形成条约建立。

就这样，法租界在1860年、1900年、1914年三次向西扩张，中间几十次侵占。最后，法国和当时的袁世凯政府签订了《上海法租界推进条约》，明确了法租界的范围，现在从重庆中路、重庆南路到徐家汇以西的大片地区被纳入法租界，面积是最早建立时的六倍之多。

当时上海东部已经是经济中心，而向西扩张的广大地区并没有太大的政治经济功能，而那些来上海经商的法国富商的住房需求决定了西部地区的功能。

三、西区欧式建筑风格的确定

当然，法国人还是习惯欧式建筑。除此之外，他们认为用木头和土石建造的中式建筑在安全、质量、排水、防火等方面存在问题，并一直敦促特许建造欧式建筑。

但在租界向西扩张之前，法国人大规模建造欧式建筑的愿望并没有实现，因为在租界遭到中国人的强烈抵制。

在新开发的西区，法租界当局更容易实施这一概念，导致赵家浜路以北地区西式房屋数量特别多，也特别集中。而且租界的管理机构公共管理局也是以房屋的建筑风格作为核发建筑施工许可证的依据，要求必须建造以石头和砖块为主体的欧式建筑。除非有特殊需要，中式建筑可以建，但外观要接近欧式。

第四，法国人的喜好决定了别墅区的环境特征

相对于当时国内的城市，别墅区更显特色，也是建立在法国人喜好的基础上。花园洋房区在市容方面也优于其他租界区。

第一，更好的绿化。

因为是高端住宅区，大面积绿化必不可少。法国人付出了巨大的努力。公共管理局还成立了“种植培训办公室”，大力种植绿色植物，让别墅区真正像个花园。

从这张表中我们可以看出，种植的绿色植物数量相当多。而这还不算路边的树和私宅里的树。我们可以从别墅区唯一的样子想象当年绿化的壮丽景色。

二是高度干净整洁。

在当时的中国城市，无论多么发达的城市，城市的清洁度总是不能令人满意。法国人在这方面做了很大的努力。

在整洁方面，民政局和董事会规定，路边植树的距离必须保持一致，“人行道上的所有电杆、自来水龙头、水泵加油站等设备不得设置在路边树木一米半以内，并与树木整齐并列”，避免了设施的混乱。

在健康方面，公共董事会发布了《清洁人行道条例》，其中规定:

“每栋房子前面的人行道应该总是方便交通并保持干净。如果有阻碍或危及交通的物体，特别是行人遗弃的物体和用于包扎的材料，发现后应立即清除。人行道每天至少要洗一次，水沟每天都要用水冲洗。”

从这两个方面可以看出法租界对别墅区整洁度的重视。

第三，安静的生活环境。

20世纪二三十年代，上海的工业大发展。当时为了找地开厂，商人被碾压。法租界也有大量的工厂和企业。但针对别墅区的安静环境，在远离别墅的区域设置了“工业指定区”，使别墅区不受工业企业的影响。

公共董事会董事会也提出了对汽车喇叭的限制，规定:

“开车时应该适当鸣笛。居民区和夜间不允许乱按喇叭，尤其不要同时使用多个喇叭。”

董事会还限制在商场使用扬声器。“使用留声机、收音机等有声乐器，并呼吁路人注意的商店或者其他公共机构，当其乐器吸引群众造成交通阻塞，或者其音乐妨碍邻居时，应当遵守巡逻通知，停止发声。”违反这项规定的人将因巡逻而被罚款。这些措施都保证了别墅区安静的居住环境。

结论

就这样，花园洋房区几十年后终于成型了。100多年后，它依然屹立在上海。虽然我们欣赏别墅的不同风景，但我们不能忘记别墅区形成时屈辱的历史。

参考文献:《上海法租界局公报》、《上海近代经济社会发展概况》、《上海租界志》