个人住房贷款风险 个人住房抵押贷款违约风险影响因素分析

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个人住房抵押贷款的违约风险对待证券化资产池的整体目标违约率有重要影响。本文采用定性和定量相结合的方法，从贷款人和借款人两个维度分析了个人住房抵押贷款违约风险的影响因素。分析表明，资产管理能力和风险管理能力较强的贷款发行人贷款违约风险较低；贷款利率较高、初始贷款价值较大、抵押住房面积较大的借款人，贷款违约风险较高；中青年借款人、收入较高、负债较多的已婚借款人贷款违约风险较小。

关键字

资产证券化RMBS偿付能力信用风险

截至2019年12月31日，我国个人住房抵押贷款资产支持证券的存量规模为10386亿元，占信贷资产支持证券存量规模的72.31%，是信贷ABS市场的主流产品，引起了市场各方的关注。个人住房抵押贷款作为RMBS的基础资产，其违约风险对证券化资产池的整体目标违约率有重要影响。基于个人抵押贷款的特点，从贷款和借款人两个维度分析了影响个人抵押贷款违约风险的因素，以期为识别个人抵押贷款资产的信用风险提供有益的参考。

贷款方面在贷款方面

在贷款方面，可以从贷款发放机构、贷款成本、贷款特征三个具体层面进行分析。一是贷款发放机构的主要影响因素是机构的资产管理能力和风险管理能力；第二，贷款成本的主要影响因素是贷款利率；第三，贷款特征的主要影响因素包括账龄、初始贷款价值比、购买住房面积、还款方式和业务品种。

为了进一步研究个人房贷违约的影响因素，本文对相关因素进行了实证分析。一方面，统计分析了截至2019年底已发行RMBS项目的机构抵押资产静态池数据和部分项目的业绩数据。另一方面，统计分析了RMBS项目逐笔贷款的数据特征。首先，为了减少抽样误差，确保样本中包含更多类型的违约资产和违约借款人数据进行分析，本文将2018年前发行并在2019年跟踪评级的RMBS项目按照银行类型进行分层抽样，最后选取25个单个RMBS项目作为观察样本。其次，为了避免只分析违约数据特征的片面性，保证数据结论的合理性，本文通过比较某个影响因素在追踪违约资产中所占的比重是否显著高于第一总资产池，来判断该因素对个人房贷违约是否有影响。

贷款发放机构

通过分析，笔者发现各商业银行的累计违约率存在显著差异。从静态池的累计违约率数据来看，以业绩期为60期的个人抵押贷款资产为例，机构最高累计违约率接近10%，最低累计违约率不到1%；从持续时间超过12期的RMBS项目的累计违约率来看，不同赞助商的RMBS项目的累计违约率也有明显差异。此外，商业银行间抵押贷款资产静态池的新违约率模式也存在差异。经营时间长、业务经验丰富、控风完善、业务地域分布广的商业银行，新违约率曲线相对平滑，新违约率先升后降的特征也比较明显；但对于经验有限、风险控制能力一般、业务地理分布集中的商业银行，新的违约率曲线幅度较大，整体违约率水平偏高。

我认为，个别房贷发行机构的资产管理能力和风险管理能力的差异，是造成各保荐机构累计违约率水平和新违约率模式差异的主要原因。第一，商业银行的资产管理能力越强，其抵押资产的违约风险越低。商业银行经营时间越长，业务越成熟，获取优质客户的能力越强，资产质量越高，违约风险越低。第二，商业银行风险管理能力越强，抵押资产违约风险越低。商业银行风控程度越完善，风险预警识别能力越强，对借款人偿债能力和偿债意愿的衡量越准确，违约风险越低。第三，商业银行的抵押业务领域越分散，业务领域经济越发达，其抵押资产的抗风险能力越强。

贷款利率

利率是借款人的融资成本。贷款利率越高，借款人的利息负担越重，越容易违约。

目前，RMBS池资产的利率主要是浮动利率，利率波动的风险也由借款人承担。虽然市场利率处于下行阶段，但由于贷款定价基准转换政策的影响，在利率下行期，将贷款定价基准转换为贷款市场报价利率的浮动利率借款人可能会适用相对较高的浮动比例。如果后续市场利率上升，可能会对这些借款人的偿付能力和意愿产生负面影响，这些借款人更容易违约。

老化

与累计违约率相比，新的违约率能够更好地捕捉个人抵押贷款资产违约率的上升和下降趋势。经过分析，笔者发现新的违约率在贷款发放的初始阶段逐渐上升。当老化期为12 ~ 24时，新的违约率达到峰值，并在60之前保持较高水平，然后逐渐降低。账龄超过120年的个人抵押贷款资产新的违约率极低。为了消除贷款发放时间的影响，在逐年统计各期个人抵押贷款资产新的违约率后，可以发现上述规律依然存在，在将各年的静态池数据合并后，新的违约率曲线先上升后下降更明显。

个人房贷资产新增违约率随账龄增加呈先升后降态势主要是受违约成本和投机炒作因素的影响。一方面，个人房贷违约成本变化影响违约意愿，进而影响违约率水平。在个人房贷发放初期，抵押物对未偿本息的覆盖程度有限，此时借款人的违约意愿较强。随着借款人逐期偿付贷款，抵押物对未偿本息的覆盖倍数提高，此时借款人违约成本上升，违约意愿下降。加之我国住宅平均销售价格自1998年住房分配货币化改革以来整体上一直处于单边上扬趋势，受此影响，账龄越长的房贷资产，其违约成本越高，违约率越低。另一方面，投机炒作的短期性特征可能导致房贷发放初期违约率上升。房地产具有居住和投资的双重属性，房价上涨带来的“羊群效应”可能刺激投机炒作行为，而投机炒作者大多期待在短期获利。当房价稍有波动时，投机者通常选择及时止损，这将加剧房贷发放初期的信用风险。个人抵押贷款资产新的违约率随着账龄的增加先上升后下降，主要受违约成本和投机的影响。个人房贷违约成本的变化一方面影响违约意愿，进而影响违约率的高低。个人房贷支付初期，抵押物对未偿本息的覆盖面有限，此时借款人违约意愿强烈。随着借款人分期偿还贷款，抵押物对未偿本息的覆盖率增加，此时借款人的违约成本增加，违约意愿降低。此外，自1998年住房分配货币化改革以来，我国住房平均销售价格整体呈单边上升趋势。因此，抵押资产越长，违约成本越高，违约率越低。另一方面，投机的短期特征可能导致抵押贷款发放初期的违约率上升。房地产具有居住和投资的双重属性。房价上涨带来的羊群效应可能会刺激投机，大部分投机者期望短期内获利。当房价小幅波动时，投机者通常会选择及时止损，这会加剧房贷发行初期的信用风险。

初始贷款价值比

从初始贷款价值比分布对比图来看，在初始贷款价值比的分布格局上，违约资产与首评总资产相似。但当初始贷款价值比超过60%时，违约贷款数量明显更高。初始贷款价值比越高，贷款首付比例越低，借款人违约成本越低，违约成本越低可能导致借款人后续违约意愿增加，从而增加违约风险。

抵押住房面积抵押住房面积

从抵押房屋面积分布对比图来看，当抵押房屋面积大于100平方米时，违约贷款数量相对较大。对于购买大套住房的借款人来说，贷款是还本付息，增加了购房者的经济负担。一旦借款人的第一还款来源受到影响，其偿债能力就会下降，从而导致贷款违约的可能性。

还款方式还款方式

根据还款方式分布对比图，样本中所有RMBS资产均采用平均资本或等额本息还款方式，两种还款方式在追踪违约中所占比例接近第一评级总资产，说明平均资本和等额本息还款方式对违约没有明显影响。

贷款业务品种贷款业务类型

一般来说，借款人通过贷款购买的第一套住房多为自用，借款人偿债意愿强，贷款违约风险低；但非首套贷款的投资属性太大，或者是改良房。一旦借款人受到负面因素影响，借款人偿还非首套贷款的意愿更容易下降，贷款违约风险更高。

借款人因素方面就借款人因素而言，

借款人因素方面，可以从个人信息、偿债能力、历史信用三个方面进行分析。首先，个人信息的主要影响因素包括借款人的年龄、婚姻状况、性别和职业状况。第二，偿债能力的主要影响因素包括借款人的收入和收入负债率。第三，历史信用状况的主要影响因素包括贷款逾期和个人信用评级。作者选择了与上述相同的样本和统计方法，并对数据进行了分析。

借款人年龄

从借款人年龄分布对比图可以看出，追踪违约资产和一级总资产涉及的借款人年龄分布基本相同，但20-30岁和50岁以上借款人的贷款违约数量较其在一级总资产中的比例有所增加。从30-50岁的借款人来看，贷款违约数量低于第一次评估的总资产，表明中青年借款人大多处于稳定的职业期，财务状况良好稳定，偿债能力强，违约风险较低。

借款人的婚姻状况借款人的婚姻状况

从婚姻状况分布对比图可以看出，已婚借款人的贷款违约率占第一次评估总资产的比例有所下降，而未婚、离婚等已婚借款人的贷款违约率占第一次评估总资产的比例有不同程度的上升。笔者认为，已婚借款人家庭通常工资翻倍，偿债能力更有保障，贷款违约风险更低。

借款人的收入债务比借款人的收入-债务比率

收入负债比是指借款人的收入水平对贷款额的覆盖率。从收入负债率分布对比图来看，在相同的收入负债率下，样本贷款的违约贷款比例与其占第一总资产的比例相近，但当收入负债率小于2时，违约贷款比例明显增加。这说明收入与债务比率越高，收入对债务的覆盖能力越强，借款人的相对偿债能力越强，违约风险越低。

其他因素其他因素

一般来说，职业越稳定，岗位级别越高，服务年限越长，收入情况越稳定，借款人的偿债能力越有保障。无逾期贷款的借款人偿债能力稳定，偿债意愿强。信用报告被查询的次数越多，借款人申请贷款的次数越多，更多的债务关系可能对借款人的偿债能力产生负面影响，从而增加违约的可能性。一般来说，职业状态稳定、无贷款逾期记录、征信报告查询较少的借款人，违约风险较低。

注意:

1.总体目标违约率是指不同信用评级证券的资产池目标违约率。

2.初始贷款价值比率是指发放初始贷款时，贷款合同金额与抵押房产价格的比率。

这篇文章最初发表在2020年7月发行的债券上

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