加杠杆 买房加杠杆是怎么回事？

■一大笔钱

由于春节前后“两个Pollies”的利好政策，一线城市房价在节后开始上涨，然后房东不愿意卖，房产交易中心人满为患。近日，上海链家等中介被曝使用“首付贷款”等金融产品帮助客户“配置资金”购房。但有传言称，仅上海链家就有3000套房利用首付贷款进行买卖，增加楼市杠杆。

按揭贷款买房是众所周知的，国家政策鼓励。但随着一线城市房价的快速上涨，购房的起点越来越高，部分购房者开始更多的利用“首付贷款”等“异地”资金，增加购房的财务杠杆。

过去一年的“首付”

迅速发展

“首付贷款”历史悠久，开发商更早使用它进行推广，尤其是在楼市低迷的时候。为了尽快回笼资金，有的开发商有时会推出“零首付”活动，其实是联合金融机构为购房者提供“首付贷款”，期限从一年到三年不等，开发商会为购房者补贴一部分“首付贷款”的利息。

随着房价上涨，门槛过高，房产中介逐渐意识到“首付”等产品前景广阔。除了平安和搜房贷款、世界银行、链家、我爱我家、、多房、好房子中国、中原地产、吴空找房子等房地产互联网金融平台外，其他线上线下的房产中介也纷纷推出“首付”

从具体运营模式来看，中介提供的“首付贷款”有两种类型:一种是中介拥有小额信贷等金融牌照，可以直接提供金融消费服务；另一种是中介只为业主提供中介服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世界银行和链家属于前者，中原属于后者。

以世界银行为例。作为中国最大的一手房产代理，该公司于2012年开始通过股权收购涉足金融服务。主要产品嘉园云贷，为一手房和二手房业主提供小额贷款。根据世界银行官网数据，嘉园云贷-方鑫房地产贷款额度一般为50-150万元，期限为3-36个月。买家只要通过物业顾问提出申请，上传资料后1-3个工作日内即可批准贷款。

去年，随着一线房地产市场的强劲复苏，世界银行的金融业务发展迅速。2月28日，世界银行发布的2015年年报显示，公司去年共发放嘉园云贷款32209笔，贷款金额29.92亿元，分别增长65.05%和51.90%。该产品为公司带来了4.15亿元的收入，同比增长69.54%。这部分收入占2015年世界银行年收入的8.8%。

截至2月29日，链家金融平台数据显示，营业额180.5亿元，分销收入17.9亿元，用户规模31万元。

中原集团还在2015年推出了新的金融业务，为客户提供“首付贷款”、过桥贷款、装修贷款等服务。但与世界银行不同，中原主要从事金融中介业务，与银行等金融机构合作获取服务费。

“中原主要负责对业主进行背景调查，为业主的需求匹配相应金融机构的产品，获取贷款金额2%左右的服务费。”深圳中原董事总经理郑书伦告诉记者。

据中原集团提供的数据，2015年公司新增金融业务贷款总额约30亿元，2016年目标为贷款100亿元，盈利2亿元。

杠杆的作用有多大

在采访中，记者发现，目前的“首付”分为有担保和无担保两种情况，几乎所有的房地产代理公司都向买家提供“首付”产品。在一手住房中，“首付贷款”主要是与开发商合作，主要是为了降低购房者购房的门槛。只要开发商没有大问题，一般都不会违约。在二手房中，如果置换的买家通常是自己的房子，因为之前房子没有卖出去，所以短期内首付资金不足，而且这种“首付贷款”通常是由房地产担保的，所以更安全，因为短期资金需求更像是过桥贷款。对于第一次购买二手房没有按揭的买家来说，使用“首付”可能会带来风险。

“这相当于提前撤销了买家的年终奖。每年春节过后，楼市就容易涨价。很多买家想抢节前购买。如果首付差不多，他们可以申请‘首付贷款’这个产品。这款产品的初衷是为了促进主动交易，一手房子的购买是开发商担保的。很多开发商也会同意在交房前付清首付，所以风险小。”东方证券房地产行业首席分析师朱进告诉记者。

然而，“首付”确实在一定程度上放大了杠杆作用。

购房者买价值100万的房子，需要准备30%的首付，也就是30万，剩下的70万可以选择公积金贷款和商业贷款的任意组合。但如果买家目前只有20万现金，买家可以买100万的房子，剩下的10万可以通过“首付”等金融服务结算。然后之前购房者的杠杆是3.3倍，现在是5倍。

由于风险被放大到一定程度，首付被认为是楼市交易的“场外配置”。

“这种融资不同于股票的场外配置。首先，股价波动较大，而楼市仍然是一个相对稳定的市场。其次，股票的配置可以多达10倍，但目前“首付”一般只占首付的50%，也就是说100万套房子中有30%可以首付，“首付”的最高金额可以是15万元。风险控制能力还是很强的。”同一个政策咨询研究部主任张宏伟告诉记者。

很多业内人士指出，在放大杠杆方面，降息、首付比例等金融措施的杠杆效应远强于“首付贷款”。

虽然一线城市仍然实行限购政策，但是房贷利率已经很划算了。荣360数据显示，目前上海首套房平均利率折让8.78%，执行利率下调至4.30%，上海有30家银行可以办理房贷业务。

交易规模小于10%？

“其实，‘首付’只是一种融资方式，风险没有那么夸张。但是，由于每个公司都没有披露相关的规模，我们很难对规模进行统计。”互联网金融行业研究机构盈灿咨询副总经理俞白成告诉记者。

“我们做的基层调查发现，深圳的‘首付贷款’比例在一线城市更高，而北京和上海使用‘首付贷款’的人更少。二手房的‘首付贷款’比例没有一手房高。”朱瑾透露。

美联地产深圳和惠州董事总经理姜也持相同观点。按照他对房地产行业的理解，用“首付”购房的整体比例应该在10%以内。

但由于一些“首付贷款”的资金成本较高，这些产品也因增加了房地产交易价格的边际交易成本而受到业界的批评。“特别是一些城市老房子，自有房产资产质量低，这一轮行情也有涨价。如果后来出现价格下跌，不排除信用违约的风险。”中原房地产市场研究部经理卢文喜告诉记者。

“目前并不是每个公司都使用p2p进行首付，一些银行业金融机构也进行首付。目前首付平均年化利率为10%。以上述100万元的房子为例。借15万，一年利息1.5万，但可能是一套100万。房子一年后会涨到120万，所以有些买家选择首付。也情有可原。”张宏伟告诉记者。

谁在借“首付”

“东风”

在楼市低迷时期，“首付”等金融服务是开发商促销的手段。但楼市上涨时，“首付”可能会在一定程度上助推房价上涨。

以深圳楼市为例。在过去的一年里，深圳的房价上涨了近50%，一些地区的涨幅甚至超过了100%。部分投资者抱着房价会大幅上涨的预期，在首付不足的情况下筹集资金买房，包括“首付贷款”。

中信证券(CITIC Securities)房地产分析师陈深分析称，“目前房价的上涨，仍是由于一线楼市的供求关系，即土地供应不足，需求一直处于高位。”在深圳从事中介业务十年的经纪人张涛告诉记者，金融行业的投资者可以充分利用资本杠杆，更方便、更低成本地获得资金。

深圳中原研究中心最近的一份报告显示，2015年在深圳销售新房的客户中，从事金融、保险、证券行业的客户是主要买家，占22%。

“一线城市房价飙升是由多种因素造成的。”郑书伦说，首先，市场上流动的资金太多。在实体经济和股市低迷的情况下，资产配置不足，房地产是相对稳定的投资目标，所以大部分资金流向房地产。其次，目前全国楼市的政策基调是“去库存化”，中央和地方先后出台了去库存化政策。市场预计房价会上涨。在“买高不买低”的心态下，部分需求提前进入市场，但供给没有跟上，导致短期内房价大幅上涨。

业内人士认为，目前上海和北京的房价上涨与去年深圳的现象有一定的相似之处。去年“3.30”政策出台后，深圳楼市也是一夜暴涨，业主跳楼。在这一轮疯狂中，深圳的买家可以用“用尽”杠杆来形容。中国人民银行深圳中心支行统计显示，2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，首次突破万亿元大关，同比增长29.2%。其中，个人住房贷款余额7420亿元，同比增长40.0%，远高于北京和上海。2015年12月，平均房贷占比达到65%，远高于其他一线城市，比去年同期高出3.2个百分点，与70%的最高贷款占比上限仅相差5个百分点。