房地产私募基金 房地产私募基金进入活跃期

张艳红

如果我们追踪过去两年离开房地产公司的高管的下落，我们会发现他们中的许多人都投身于私人房地产基金。

2008年以来，国内商业银行对开发商实施了一轮“全面禁贷”，越来越多的开发商意识到拓宽融资渠道的紧迫性。截至目前，金地、中海、保利、复地等公司正在准备或已经开始拓展房地产基金业务。

战国时期房地产私募

仲量联行资本市场投资部经理刘雨桐表示，虽然房地产私募的概念非常热门，但推广速度实际上很慢，许多基金存在融资无休无止的问题。

仲量联行近日发布的《中国房地产市场投资趋势》报告指出，目前人民币基金及其投资房地产的法律依据仍然模糊，上海、北京、天津正在努力制定相关制度，开展试点，吸引和发展中国私募股权行业。尽管如此，市场上仍然存在一些不确定因素，原因是房地产在外商投资目录中没有被列为“鼓励发展的投资行业”。

但这并没有影响人们对这个行业前景的乐观判断，无论是美元基金还是人民币基金都处于极其活跃的状态。

2009年，凯普投资基金在上海浦东新区募集了6亿元人民币的房地产基金。2010年3月，凯雷集团与内地投资者复星国际(Fosun International)建立了中国首家投资伙伴关系，掀起了房地产私募的高潮。

例如，金谷成立了一家专门经营房地产基金的稳定投资公司，并宣布金融和房地产将成为集团业务增长的引擎。更重要的是，据报道，离开金地的两位高管张和赵汉中也开始了自己的私人房地产基金业务。

一位私募房地产基金负责人透露，目前市场上的私募房地产基金数据很难统计，因为很多基金都是私募，外界不知道它们的具体规模和募集情况。“市场非常活跃，但很难看出涉及多少资金。”

然而，一些报告披露了相关数据。比如Zero2IPO研究中心发布的报告显示，从2010年开始，房地产基金的募集活动开始升温，全年共募集10只基金18.59亿美元。2011年，房地产资金筹集进一步加快，多家专业房地产企业参与筹建，资金规模逐步扩大。

数据显示，与去年房地产基金主要由地方机构筹集的情况相比，一季度筹集的五只房地产基金中，有三只由外资机构管理，单只基金平均筹集金额为2.39亿美元，大大超过了地方机构房地产基金1.22亿美元的平均筹集规模。Zero2IPO研究中心预测，2011年将是私人房地产基金募集资金、集中投资的一年。

多重身份的房地产私募

对于很多涉足房地产基金的开发商来说，他们的初衷很大程度上是为了给企业提供融资服务。例如，金地和瑞银共同筹集的第一只美元基金已经投资了集团旗下的项目。

中海、华润、绿城、海尔甚至保利地产都在积极推进房地产基金的工作。因为开发商已经看到，资本市场和银行贷款受到政策限制，融资困难，开发房地产基金无异于一种新的资金来源。同时，房地产基金可以采用股权和债券两种融资方式，可以灵活运用。

一位知情人士透露，现在很多基金都是采用债券和股权双管齐下的模式来筹集资金，也就是承诺投资者有保证的收益，因为房地产项目的投资周期长，简单的股权模式很容易让投资者担心资金的安全性。所以为了保证募集成功，一些曾经坚持股权模式的基金开始通过债券的方式募集资金。

在描述设立房地产基金的初衷时，大多数房地产公司都使用了“拓宽企业融资渠道”一词，也就是说，房地产企业设立房地产基金最根本的目的是为企业提供融资服务。

文盛投资负责人吴涛在接受中国商报(微博)采访时并未否认上述行业现状，称“目前将房地产基金定位为利润增长点的公司大概只有金地。”在他看来，只有Gemdale明确表示，基金管理应该作为一项业务来发展，其他公司则没有。

“我们预计，今年50%的募集资金将投资于金谷以外的项目。”吴涛表示，早在今年年初，作为主要投资者的金谷已经明确表示，不会将资金作为集团融资的工具。

在运作上，该基金将尽最大努力自筹资金。据悉，去年，文盛投资实现了成本与效益的平衡。吴涛表示，随着管理资产的扩大，基金未来的利润将呈指数级增长。