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房贷证券化 央行930新政启动房贷证券化 将撬动10万亿进楼市

导语:房地产新金融时代:10万亿MBS想象陈喆万晓晓今天,如果你是住房抵押贷款业务的优质客户,你可能会在银行申请名单上享有更高的位置。以后你可能会从银行拿到更低的利率,但是房子抵押给券商,可能是公积金中心或者买养老保险的大妈。这

房地产新金融时代:10万亿MBS想象

陈喆万晓晓

今天,如果你是住房抵押贷款业务的优质客户,你可能会在银行申请名单上享有更高的位置。以后你可能会从银行拿到更低的利率,但是房子抵押给券商,可能是公积金中心或者买养老保险的大妈。

这是MBS的理想模式。这项源于华尔街的金融产品,旨在增强抵押贷款资产的流动性,增加金融机构发放个人住房贷款的能力,这可能会改变未来中国住房市场的生态。

9月30日,央行和银监会联合发布《关于进一步完善住房金融服务的通知》,放宽与自住需求密切相关的房贷政策,鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等方式筹集资金,增加贷款投资。

虽然放松抵押贷款引起了房地产市场的关注,但许多观察家关注的是抵押贷款证券和长期金融债券等关键词。

"这既是救助,也是改革."国际货币基金组织(一家私人独立金融智库)首席经济学家蒋勋表示:“我认为,在9月30日新政中放松抵押贷款,只是解除了过去不正常的行政监管。真正的核心是开源房地产金融,特别是鼓励MBS。”这与央行9月初开放银行间市场是一致的,相当于从需求和供给两个方面为房地产打开了两扇门。

《经济观察报》获悉,交通银行、招商银行等多家商业银行已经对MBS业务进行了调查,但没有推出MBS业务的时间表。

据知情人士透露,交通银行今年3月开始进行相关业务调研,计划首次发行人民币70亿元。“工作一直在推进,9月30日央行发文后可能会加快”。

我国商业银行体系负债与资产的流动性失衡越来越严重,面对并应用资产证券化,如引入MBS,被业界认为是解决这一问题的良药。住房抵押贷款证券化一方面解决了商业银行的流动性失衡问题,另一方面也为振兴房地产融资市场提供了极大的想象空间。其在“优化金融资源配置、盘活存量”支持实体经济发展方面的作用,可能超过金融创新产品本身。

MBS加速10万亿想象空

据知情人士透露,交通银行是预计在9月30日新政后发布住房抵押贷款证券化产品的银行之一。

早在今年3月,交通银行就在内部发布了一份研究通知,提出在全行推出第一家RMBS BS,并要求其分支机构报告资产证券化规模。

所谓RMBS,是指银行选择部分个人住房抵押贷款设立资产包,将每笔贷款及其在资产包中的附属担保权益转移给受托人,受托人以资产支持证券的形式发行受益证券,并以该财产产生的现金支付资产支持证券的收益。

比如有人两年首付30万买了房子,按基准利率贷款30年,两年还本金6万,房子目前市值150万。此时,如果银行将64万元的房贷打包成MBS,抵押品充足,发行利率为5%,这样银行就可以顺利收回全部贷款本金,腾出贷款额度,将风险转移到证券市场,每年获得固定的息差。

据交通银行内部人士透露,该行首个RMBS试点规模约为70亿元。发行成功后,原则上仍由原发行分行使用相应的贷款规模。

交通银行总行在当时的调研文件中提到,计划优先选择符合以下条件的分行开展试点:一是抵押业务管理规范,不存在重大违规或严重假冒抵押项目;二是2014年新发行抵押贷款定价高于全行平均水平,定价趋势正在好转;三是2014年能够落实总行业务结构转型要求,小微和消费贷款业务发展良好。

根据上述交通银行消息人士透露,该业务主要由总行协调,分行上报试点。“数据包来回传了好几次,但对贷款资产质量的评价还是比较谨慎的。另外,当时很多业务都让位于全行的新系统,所以之前的进展也不算太快。”

另据了解,创新能力较强的中信证券受某大银行委托,完成了一个MBS业务的产品方案,但尚未公布,正在寻求更多的银行合作。据悉,海通证券和国泰君安也参与了类似的业务。

一位正在积极寻求此项业务的券商固定收益部负责人表示,在政策层面,一方面是央行的推动,另一方面是《资产管理机构资产证券化征求意见稿》,都在加速推出MBS。

过去国内商业银行只发行了3只MBS,第一只是2005年由中国建设银行发起,中信信托委托发行的国内第一只MBS-建元2005-1个人住房抵押贷款证券,总规模30亿元。此后,建行共推出了40亿元建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月,中国邮政储蓄银行在银行间市场启动了2014年第一期个人住房贷款证券化产品的成功招标,总规模为68.14亿元。

南方基金固定收益部负责人告诉本报,该公司在2005年购买了CDB和建行的资产证券化产品,“收益肯定高于短期融资但低于信贷,但流动性很差”。

失败的主要原因是政策不可持续,市场冲动正在消退,主要原因是中国金融市场不够发达,利率尚未完全市场化,导致MBS产品二级市场交易不活跃,投资者少。

房地产金融新时代

这次和以往不一样。

长期以来,推出MBS等资产证券化产品的政策时机和市场冲动总是不合拍。随着2011年上半年货币政策的收紧,商业银行希望在规模、资本和利润的压力下通过资产证券化出售资产,但监管当局认为时机不合适。一旦允许商业银行尝试信贷资产证券化,就可以在不突破总规模的情况下,通过出售贷款继续放贷,这无疑增加了央行调控社会融资总量的难度。2012年年中,整体宏观经济背景和形势发生了变化,与去年上半年的情况不同。政策的时候到了,但是市场冲动少了。但现在,政策机会和市场冲动是有的。

招商证券的报告显示,2013年底信贷资产证券化二级留存率大幅下降,将极大地推动银行开展资产证券化的积极性。目前,我国约10万亿元的抵押贷款证券化前景广阔。

新城控股高级副总裁欧阳杰表示,今年前两个季度,许多房地产企业,尤其是中小房地产企业,面临资金链问题,最糟糕的不一定是限购,而是银行不愿意放贷,个人贷款放贷周期长,企业难以收回资金。

早在今年5月,央行就要求各商业银行增加对自住住房需求的贷款支持,但最终雷声大雨点小。“虽然个人贷款业务的风险相对较小,但在银行头寸紧张的环境下,商业银行对这种利润有限、期限长的业务不感兴趣,所以行长的电话影响不大。”一位国有银行家表示。

工业证券首席宏观分析师汪涵在10月8日的电话会议中提到,“为什么今年银行对房贷持谨慎态度?核心原因是商业银行存款转为理财,使得债务方的不稳定性越来越高,资产方不太愿意配置期限相对较长的房贷。这个长期错配的问题只能通过资产证券化来解决,特别是中国版的RMBS。”“这次MBS业务发展的背景是针对全行信贷规模持续吃紧。为了盘活存量,换笼,解决部分分行个人贷款业务严重积压,结合全行今年信贷资产证券化业务计划。”前述交通银行消息人士称。

在某四大会计师事务所参与过MBS业务的人说,MBS业务理论上可以给银行带来几个好处。一是将个人贷款转入表外,减少负债,增加现金流;二是赚取贷款利率与MBS利率的差额,甚至渠道中介费;三是降低了以往个人贷款业务中银行长期资产与短期负债匹配的难度。

“美国2001-2006年周期和中国目前周期类似,企业部门负债率高,银行杠杆率高。居民资金雄厚,但由于银行的高杠杆,无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是企业资产证券化,居民购买。在这种路径下,企业获得资金,投资新的产能。”王翰说。

在美国,利率市场化后,抵押贷款证券化发展迅速。住房抵押贷款证券余额从1980年的111亿美元大幅增加到2007年的9.3万亿美元。同期,抵押贷款的资产证券化率也从7.6%提高到64%,极大地促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

在中国,截至目前,个人住房贷款余额已达10万亿元左右,是MBS的潜在存量资产。

在MBS业务中充当中介的经纪人和基金似乎对这一创新业务表现出浓厚的兴趣。

一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商的固定收益部负责人表示,从短期来看,券商作为发行人和受托人可能不会获得多少收益,但从长期来看,利润会相当可观。此外,参与这类业务也将为银行-证券资产证券化未来的合作积累宝贵的经验。

“据不完全统计,2014年个人住房贷款余额达到10万亿元左右。如果按一半额度发行MBS,相当于市场重获4~5万亿流动性。考虑到银行对个人贷款业务的热情日益高涨,个人贷款规模将大幅增加。”杭州某房地产基金经理表示。

“从发行人的角度来看,即使收取0.1%的渠道费,也是几十亿甚至几十亿的收入。”上述房地产基金经理表示,关键是找到风险要求高、收益要求低的基金。

“各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行,明年应该会有很大的成绩。此后,随着利率市场化和投资者多元化的推进,预计整体市场规模将会扩大。”一位熟悉中信证券的人士表示。

“MBS和REITS多年来一直呼吁金融业务,并将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是证券化后,资本将全球化。如果考虑沪港通的推广,个人住房按揭贷款会得到极低的资金成本。获得这些融资渠道后,银行只要稍微放弃0.5个点的利差,就可以将10万亿贷款资产的存量扩大到20万亿以上。”前述资金来源称。

逼真的骨感

某大型券商固定收益部负责人告诉本报,除交通银行外,多家国有银行正在制定MBS试点方案,其中建行和招商银行也有类似的业务尝试。“今年7月,中国邮政储蓄银行发行了住房抵押贷款证券化,目前仍有几家产品被银行上报给管理层。”

“从国外的经验来看,MBS在房地产市场上发挥着非常重要的作用,但国内市场上有大量的短期高收益产品。MBS有10年以上的期限,回报率相对较低。没有房利美和房地美这样的投资者,很难进行大规模投资。”。四大会计师事务所的一个人说。

据《经济观察报》报道,国内几家大型证券公司参与了交通银行MBS方案的制定。其中一位经纪人透露,“其实产品原型已经完成,但是因为这类产品的设计周期一般在10-15年之间,利率比较低,销售前期沟通效果不明显。”

浦发银行的报告也指出,MBS的发展不会一蹴而就:第一,市场上有很多短期高收益的替代资产。当投资者风险偏好较高时,MBS资产可能没有吸引力;二是整体金融机构债务期限下降时,长期MBS资产难以找到资金;第三,过去10年是房地产繁荣期,微观定价中没有可靠的违约率、提前还款率等参数的经验估计。

兴业证券的王涵认为,央行应该推进资产证券化,稳定房地产市场。其实有两条路径:一是央行贷款给CDB,CDB购买商业银行的资产证券化产品,这是中国版。QE;另一种是居民自愿购买资产证券化产品,让银行腾出贷款额度,发放更多的房贷。

根据浦发银行10月9日发布的报告,未来MBS可能成为中国人民银行定向刺激的渠道。可能的操作模式是,国家开发银行购买市场发行的MBS债券,作为抵押物向中国人民银行申请pSL融资。“如果金融机构可以自营,做理财产品,这个前景还是挺大的,但关键还是要看政策的支持。”以上四人表示,“从债务规模、债务期限和风险偏好来看,保险基金和银行可能是更合适的买家。”

王涵还认为,要增加居民购买资产证券化产品的意愿,一方面需要银行间利率下降,这将压低理财利率;另一方面,贷款利率不能降得太快,因为它将直接决定资产证券化产品的收益率。

除了买家难找之外,MBS本身也没有什么经验可以借鉴,这使得这种产品的大规模分销和交易也有障碍。

“由于MBS产品对资产包的质量要求更高,批量变更抵押权的程序更加复杂。对于银行基层单位来说,一是贡献了优质的个人贷款资产,二是大大增加了工作量。如果总行没有明确将此项业务与考核挂钩,下面没有强有力的动机。”一家国有银行上海分行负责零售业务的人士表示。

上述人士表示,“由于一笔按揭贷款的还款时间可能是1年至30年之间的任何一年,一旦出现提前还款,MBS的现金流就不确定了。包括产品本身的定价机制等问题,MBS的大规模发行还需要很长一段时间的实践经验。”

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