西安二手房市场 西安7.5万套二手房挂牌销售 价格连降5个月还是不好卖？

行业观察

1.二手房销售不佳与新房增加有关

2.疫情影响了许多人的住房拥有计划

3.Xi房地产市场的稳定态势有望持续

4.新的房地产市场可能面临降温局面

不经意间，2020年已经过去了四分之一。前些年房地产市场“金银银”在疫情影响下失去了活力。国家统计局的数据显示，Xi市二手房价格已经连续五个月下跌。记者发现，最近Xi宝安有大量二手房上市出售。机构统计显示，Xi目前有7.5万套二手房上市出售。但是由于各种原因，还是不好卖。

房价跌了五个月后，Xi安有二手房“减了一百万”

“140万，地铁口，错过一定要选。”Xi延安雁塔南路附近的一家房产中介的工作人员告诉华商日报，这栋房子从年前就已经上市了，因为同一个小区有很多房子，所以他们选择了降价出售。

该工作人员表示，这套降价20多万元的三居室已经竣工两年，交易税费较少。“主要是业主想换房子，所以急于卖掉变现。”据他说，附近还有很多这样的房子。“虽然国外有些报价比较高，但如果交易意向强烈，一般业主都愿意接受议价。”

“金银银”是房地产销售的旺季。今年疫情按下暂停键后，楼市跌入低谷。为了方便交易，一些上市的房子出现了“降价急卖”、“再降价”甚至“降价三次可以商量”的字样。

根据国家统计局公布的70个城市的房价指数，Xi市的二手房在2月份为零增长。疫情对当月楼市影响明显，市场交易几乎停滞。在此之前，Xi的二手房价格连续五个月下跌。

“Xi市二手房价格的下降与前期的大幅上涨有关。“美城股市研究中心主任沈巍表示，由于2018年新房销售火爆，二手房价格飙升，与新房价格严重倒挂。从去年开始，随着新房供应量的增加，限价压力加大，需求逐渐回归新房市场，二手房价格开始下降。

与一年前相比，Xi安降价的房屋数量大幅增加。根据诸葛的找房数据，2019年3月，房屋日均价格349。2020年3月，连续几天降价500多套甚至1000多套。

记者注意到，“大降价”不一定“真便宜”，但总价高的降价幅度大。降价50多万的基本持平，其中曲江比较集中。比如某中介网站上市的一套五居室降价100万，总房价还是接近800万。“这样的房子成交量小，近两年价格波动中的水比较大。”沈巍说道。

二手房不好卖，一些中介已经倒闭

对于房地产经纪人来说，过去一年市场的巨大变化改变了他们的业务结构。

Xi延安玛雅之家草场坡店负责人李告诉记者，从去年开始，新房业务在二手房中介中的比重大幅上升。开发商一方面聘请中介客户，另一方面，房子上市后，二手房滞销销售增加。

章昊在Xi高新区的一家中介店工作。因为二手房不好卖，他在新房上花了不少精力。“二手房交易流程繁琐，开发商卖新房给的佣金不错，成交率更好。”章昊说，他在复工后的半个月里带了七批客户去看二手房，但效果不好，没有一笔交易。

据壳牌研究院统计，受疫情和社区关闭影响，今年一季度监测的18个城市二手房成交量同比下降44.6%。市场交易从3月份开始修复，成交量只有去年3月份的63%。

最近不少房产中介纷纷复工，但也有房产中介在疫情中倒下。

根据天眼查专业版的数据，今年2月1日至3月25日，全国共有1335家二手房企业被注销，其中约有23.6%在一年内成立。

在Xi地铁4号线金拓站附近，记者发现有10多家二手房中介聚集在一起。然而，一些商店发生了变化。某连锁品牌的房产中介的门没有拆，只是内部改成了服装店。在另一家房地产店，门锁着，贴着“上下房租”的通知。附近一个商家说:“其实这里位置还不错，只是成本比较大。”

由于交易量小，成交量萎缩，在Xi安上市的二手房数量居高不下。根据诸葛Finding House、壳牌、方天霞等几个二手房平台发布的数据，最近几个月，Xi宝安的二手房上市数量已经超过7.5万套。

复工后新房也凉了，买房需求依然不足

购买二手房的消费者主要是有需求的，所以业内一直认为二手房市场的变化能够真实反映一个城市房地产市场需求方的变化。近两年来，Xi宝安二手房市场的变化更直观地反映了Xi宝安楼市的温暖和温馨。

从2017年第二季度到2018年，Xi安新房市场“找房子难”，二手房坐以待毙，从价格入手的情况屡见不鲜。从去年下半年开始，楼市出现下滑和调整，二手房销售也率先转冷。

好命商旅研究院院长夏强认为，二手房销售不佳与新房增加有一定关系。根本原因是需求不足限制了房地产销售，“尤其是今年疫情对市场产生影响后”。

2月底至3月31日，Xi安居房意向登记平台共登记28栋，5个项目需要“动摇”。剩下的23处房产已被转让给公寓销售。转入平销的项目中，有8个楼盘，通过审核的家庭数为0。新屋市场也面临着冷局面。

夏强认为，从2017年到2018年，Xi的人口显著增加，很大一部分来自对周边城市的虹吸效应；去年新定居人口和购买力放缓后，随着今年恢复生产，流动人口逐渐回归，但新购房需求仍然不足；同时，由于疫情影响现金流，很多人的置业和投资计划也被打压。

针对Xi安二手房的冷局面，沈伟表示，由于二手房定价的随意性，很多购房者都抱着捡错误的心态。从去年开始，二手房的价格有所下调，但相对于新房，价格并没有太大优势，有的还存在旧的、破的、小的等质量差的问题。所以新屋市场购买力大幅下降后，买二手房的人就少了。

二手房“退”了一个假高涨幅，能卖的都是降价房

近两年来，Xi房市出现了新房和二手房“倒挂”的情况。

新房和二手房所谓的“倒挂”价格，是指某一区域二手房价格高于待售新房价格，这是2017-2018年Xi房市的一个特殊现象。与Xi不同，北京、上海等一线城市已经进入存量住房时代，新房仍在大规模开发，但其中一些城市似乎违反了市场规则。

在“倒挂”最疯狂的时候，物价上涨导致的“房东毁约”屡见不鲜，市场秩序受到极大挑战。随后二手房挂牌价格一涨再跌，反映出买卖双方预期和话语权的转换。

在Xi延安市雁塔区做房屋中介的小刘说，他有一套三居室，房主两次降价，总共降了20万元。他说，这个房子目前单价1.4万多，附近新楼盘价格1.3万多。价格差不多。“业主愿意让价格高到急于变现，需要现金周转。”

资深二手房人士赵立伟表示，二手房显示出更刚性的需求，价格比新房更敏感。近一年来，“退”的案例越来越多。“经过这一轮降价，老城区的二手房和部分次新区的价格已经低于新房。但在曲江、高辛等地区的一些二手房，挂牌价格仍比新房贵。”

也有二手房主说房价跌了就不卖了。

赵先生最近从中介处拿走了经济开发区的一套房子，他说房子上市三个月了，他从来没有降价。“现在新楼盘跑2万，我拭目以待。”

沈伟认为，疫情的影响和新房价格的上涨带来了市场认知的碎片化。买家看跌，而一些业主在等待上涨。由于相持不下，成交量锐减，观望的人越来越多，能成交的基本都是降价的房子。

不确定性依然存在，二手房还需要继续挤水？

目前，从全国来看，二手房交易量正在缓慢上升。

壳牌研究院表示，随着全国疫情防控形势的稳定，二手房交易在3月份开始迅速修复。但市场反弹并没有推高价格，因为目前的交易是低反弹，整体来看绝对水平还是低的，还没有达到可以让价格明显上涨的幅度。二手房市场有望在第二季度继续复苏，但长期存在不确定性。

那么在市场不确定的前提下，Xi安二手房是否需要继续挤水？

“基于改善的新房市场和基于需求的二手房市场之间的差异将变得越来越明显。”沈伟说，对于二手房的业主来说，新房的价格并没有太大的参考价值，尤其是对于改善了房子的业主。由于摇号消耗了大量需要的商品，未来购买力会变得更加脆弱，所以二手房业主还是利用这一点合理定价出货比较好。

业内有人看好二手房的长期走势。夏强说，二手房一看就相信，注定会成为新房子的首选。二手房价格上涨和时间关系是必然的，体现在自身的成熟上，比如:交通升级、人口增加、商业成熟、配套完善。

长期从事二手房行业的Xi安经纪人协会会长邵涛告诉记者，二手房买家主要是有需求的，没有新房那么多扰乱价格的因素。目前来看，未来楼市横盘还会继续存在，政策、金融、供求等产生的变量会对房价走势产生影响。

有业内人士指出，由于受疫情影响，全球经济面临衰退风险，国内房地产市场也面临低迷。同时还要应对企业和居民杠杆率上升、疫情导致居民收入不稳定等收入效应的挑战。目前可以看到，曾经火爆的买家场景很难在短时间内大面积重现。自去年以来，Xi房地产市场有望继续保持稳定的价格、数量和趋势。记者李成