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常熟王怡 荣安地产王久芳神操作!负债339亿2倍业绩,担保关联方118亿

导语:当今资本市场变幻莫测,个别房地产企业的“神操作”也令人费解。根据楼市资本理论,3月13日,融安地产宣布对外担保和资金援助18.4亿元,引起业内关注。要知道,在目前的市场情况下,大部分房地产企

当今资本市场变幻莫测,个别房地产企业的“神操作”也令人费解。

根据楼市资本理论,3月13日,融安地产宣布对外担保和资金援助18.4亿元,引起业内关注。

要知道,在目前的市场情况下,大部分房地产企业依然是自我照顾力不从心,可以有丰厚的资金去帮助别人。融安地产,这有多豪华?根据楼市的资本理论,原来融安地产的对外担保和资金援助都是常规操作,但在频繁的对外输血背后,原来2019年全年销售额只有164亿,负债总额339亿,比10月底业绩翻了一番。另外,到目前为止,担保总额118亿,很多被他们输血的公司都在亏损。这是胖脸吗?

深入了解楼市的资本理论后发现,除了高负债下的外部输血外,以王九芳掌舵的“浮肿”融安地产的家族式管理所引发的热议,也引起了公众的热议。

负债339亿,担保输血相关企业118亿

3月13日,融安宣布,公司计划为两家公司提供9.5亿元担保和8.9亿元外部资金援助。提供担保后,公司及其控股子公司对外担保余额合计117.87亿元,占公司最新经审计净资产的248.21%。

值得一提的是,本次担保涉及的四大公司中,有三家是新成立的公司。天空调查显示,康丰地产和杨蓉地产成立于2019年底,泰州椒江房源融安阳广成地产成立于2020年2月。

根据楼市的资本理论,新成立的输血公司风险很大。毕竟在融安地产提供担保和资金援助的公司,很多都处于亏损状态。

以2019年12月底担保的5家公司为例,2019年1-8月,盈利的有两家,亏损的有两家,另一家是2019年新成立的。2019年,提供资助的7家公司只有一家盈利,其余为“2019年两亏四新”,其中宁波新城易盛亏损1817.81万元,杭州滨哲亏损9.41万元。

频繁的外部担保和资金援助,在一定程度上是公司经营状况良好、现金流充裕的体现。但也有例外,就是通过各个子公司转移负债。有业内人士透露,对于上市房地产企业,存在不同程度的空向子公司转移债务,以及将子公司从报表中剥离,导致表外负债。尤其是在房地产资金难以获得的宏观环境下,房地产企业更有动力让财务报表看起来更好。

前不久,融安地产控股股东融安集团两次质押部分公司股份,是出于公司业务需要,证明融安地产确实缺钱。

融安地产仍在发行债券融资,同时质押股份融资。2020年1月13日,融安地产公开发行2亿元公司债券,利率8%,期限5年。据说债券利率和缺钱成正比,融安地产的利率也不低。

房地产市场的资本理论注意到,融安地产的债务压力已经出现。其2019年第三季度报告显示,截至10月底,融安地产负债总额为338.96亿元,去年同期为179.91亿元;资产负债率为85.49%,比去年同期的79.68%上升了5.81%。

楼市资本理论指出,近年来,融安的负债率直线上升。从2016年的66.90%到今天的85.49%,大大超过了业界普遍认同的资产负债率80%的安全线。

根据房地产市场的资本理论,在疫情和监管交织的复杂市场环境下,融安房地产尽管负债不断上升,但仍继续为子公司提供担保和资金援助,其中许多是经营亏损的公司。俗话说“有错必有妖”,融安地产的疯狂运作值得众多投资者关注。

王九芳25年的“地产航母”梦很难实现。"

如果你想更多地了解融安地产,你必须从它的领导开始。

根据房地产市场的资本理论,荣安地产的创始人王九芳,1963年12月出生,浙江香山人。1982年9月,年仅19岁的王九芳被聘为浙江省象山县大许镇小学教师。他勤奋,受人尊敬。

后来,在父亲的鼓励下,他辞去教职,学习土木工程,并于1990年走上了创业之路。

1995年,在房地产业不景气的时候,王九芳凭借敏锐的洞察力成立了“人民房地产公司”,开发了宁波第一个住宅项目“幸福家园”,成为宁波房地产开发的主力军。

随着事业的蒸蒸日上,王九芳开始打造自己的“地产航母”。1999年,荣安集团正式成立。在继续深度培育宁波市场的同时,其发展触角也逐渐延伸至整个长三角地区。

也许是因为老师的独特优雅,荣安地产的扩张也比较缓慢。直到2003年,江苏省常熟市融安房地产开发的高端住宅项目“上湖中央花园”挂牌出售,正式开启了融安异地开发的第一枪。“荣安”一日成名,王九芳渐渐成了香山富豪。

很多年后,荣安拿了王九芳的《地是对的,事半功倍;拿错了地,放弃以前所有的成就”谨慎决策,发展很保守。

这也导致融安地产在2009年成功进入资本市场,成为宁波第一家上市公司。然而,荣安地产的业绩在接下来的一年里下降了近一半。

根据可儿数据,截至2019年,融安地产仅实现销售额164.5亿元,同比增长23.68%,排名第119位。

根据房地产市场的资本理论,融安房地产自1995年进入房地产市场以来,已经走过了25年的发展历程。虽然时间长,但规模增长保守。目前王九芳的“地产航母”梦想只能在“地产船”阶段实现。

家族式管理,王九芳强大的收权之忧

在融安房地产开发的债务和绩效纠纷的表象之下,隐藏着的还是家族企业的管理问题。我要说回荣安掌舵人王九芳。

如果说老师最初的职业塑造了王九芳优雅保守的性格,那么兔子敏感、占有欲强、坚强的性格就诞生了。按照楼市的资本理论,王九芳主要体现在融安地产的战略发展上,而后者体现在管理工作上。

根据楼市的资本理论,虽然王九芳以119亿元的身价多次登上福布斯中国富豪榜,但据说王九芳每次出差都只坐经济舱,对自己很苛刻。不仅是对我自己,也是对我儿子和员工。

1.最小的儿子王奕心23.56%的股权被完全收回

2019年6月,融安地产宣布第二大股东王奕心将其23.56%的股份转让给实际控制人王久芳,转让总价为20.4亿元。

王奕心是融安地产董事长王九芳的二儿子。王久芳及其长子王各持有融安集团50%的股权。融安集团和王久芳个人分别持有融安地产47.93%和6.12%的股权。王奕心股权转让后,共同行动的王九芳、荣安集团持有荣安房地产77.61%的股权。

王奕心的股份最初是由他的父亲转让给他的。2015年,融安集团将融安地产23.56%的股权转让给王奕心。转让后,的持股比例与他的兄弟王基本相当:王通过融安集团间接持有融安房地产24%的股权。有媒体解释说,此举是王九芳为了平衡两个儿子的关系。

王从微

其长子王,于2009年荣安上市时22岁,持有荣安集团50%的股权,后加入荣安集团管理团队,负责对外投资等工作。自2014年起,王担任上市公司董事兼总经理。

据相关人员介绍,王是一个低调稳重的人。和王九芳挺像的,在公司待的时间也比较长。按照楼市的资本理论,他的两个儿子和遗产几乎不可能在公开场合提及,但明眼人都能看出,经过股权调整后,长子王获得了更多的利润,甚至成为接班人的最佳人选。

2.王久芳长期管理融安地产

不得不说,王九芳不是第一次给股权再拿回来了。

王九芳

据了解,2017年,王久芳因荣安董事会秘书兼董事胡约翰反对CFO候选人而“搁置空”。随后,王九芳兼职做了融安地产秘书长,胡约翰离职。

排挤胡约翰后,王九芳把核批信件的工作交给了他非常信任的秘书邓华堂,任命他为证券代表。

但值得注意的是,在此之前,邓华堂并没有相关经验。这直接导致了2018年两个函批文件中的很多错误。

很多融安地产的前员工也表示,王九芳比较敏感,控制欲很强。产权市场的资本理论认为,领导者具有坚强的品格、果断的决策和企业执行的优势。另一方面,容易造成内部矛盾,特别是对于家族企业,有继承问题,未来的发展和经营风险更大。

根据楼市的资本理论,随着融安地产成长的债务压力,输血亏损公司的神运作和待解决规模的进一步扩大,企业的内部管理隐患日益突出,这一点更轻更重要,值得王久芳董事长慎重考虑。希望从大局考虑后,能打破它,早日实现融安地产的“航母梦”。

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