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弘阳地产 高管离职背后:弘阳地产净利率断崖式下跌,千亿还有戏吗?

导语:摘要:管理费用和融资成本也大幅增加... 作者|罗德姐妹&编辑|文汶 11月22日,房地产圈发生了两件大事。 首先,恒大地产从广州、深圳引进了国企。至今已有1257亿元战争投资转换为普通

摘要:管理费用和融资成本也大幅增加...

作者|罗德姐妹&编辑|文汶

11月22日,房地产圈发生了两件大事。

首先,恒大地产从广州、深圳引进了国企。至今已有1257亿元战争投资转换为普通股,另有43亿元战争投资通过现金支付回购。

恒大地产未能借壳推出深宅A,造成回购压力问题,得到了很好的解决。

其次,张亮辞去洪洋地产集团非执行董事及董事会薪酬委员会委员职务。在此之前,他是鸿阳地产的CEO。

辞职将于11月22日生效。

恒大圆满落幕。杠杆地产之前也写过一篇文章。今天我就来说说洪阳,因为这个房地产企业这几年真的是黑马。

黑马的故事和飞奔的数据总是吸引人们的注意力。

1.即使有“奢侈品集团”,1000亿的目标也只能推迟

根据红阳集团官网红阳传播披露,截至10月,集团累计实现签约销售额645亿元;累计销售面积452.2万平方米;平均售价每平方米14264元。

客观来说,杠杆地产认为这个销售成绩很好。

2019年全年,宏阳签约销售额仅为651.5亿元,也就是说今年前10个月基本达到了去年的销售额。而且还是在今年前几个月黑天鹅事件的背景下。

另外值得一提的是,2019年洪阳的平均售价为13283元/平方米,今年均价再次上涨。

按照这个节奏,2020年实现750亿的销售目标问题不大。毕竟仅10月份就实现了77.02亿元的销量。

但三年前,2017年,洪阳集团董事长曾焕沙提出了“2020战略”,即2020年完成1000亿元的目标,现在显然无法实现。

拖延也是万不得已。

2015年,鸿洋销售额不足100亿元,2019年实现销售额600多亿元。2019年销售额同比增长37.6%。如果看营收,2019年为151.7亿元,同比增长约64.19%。这种成长力确实很高。

但人不如天,黑天鹅叠加了监管杠杆率强的三条红线,所以洪阳曾经的2020亿元目标必然回归理性。

房地产就是这样。不知道会怎么样。

今天,我能更好地理解离开公司的张亮曾经说过的话:

“整个房地产行业都快没时间让我们超越了。我觉得3-5年总体情况基本就定了。所以,这3-5年是追不上的。再等个5、8年,基本就进入股票和资产管理时代了。到时候你就很难过去了。”

洪阳之前并不否认“高周转率”,这不仅仅是弯道超车的问题,更是一个长期的生存问题。

如果在一定时间内没有利用好周期,就会错过,甚至永远错过。

对于1000亿的目标,洪阳这几年的老板曾焕沙真的是霸气十足,胆大包天,干劲十足。正如我7月份写的一篇文章,我发现徐汇、万达、龙湖、泰和至少有七八位明星职业经理人。

从张亮到曾经在中海、龙湖成功历练的徐汇集团前副总裁、上海地区业务部总裁袁春,万达元老沈佳颖...

随着豪华团队的到来和张亮的离开,江湖就这样来来去去。只有老板的战略目标才重要。

现在,老板的宏伟计划只有到2021年才能实现。

2.收入大幅增加,净利润负增长;毛利率和净利率将再次下降

之前写过一篇文章,注意到2019年,鸿洋营收151.7亿元,比上年增长64.19%左右。增长率不高。同时,返还给母亲的净利润约为14.68亿元,比去年同期增长约3.92%——增速要低得多。

其实这几年,不考虑鸿洋的营收,从2015年的50多亿元到2019年的150多亿元,毛利似乎很长一段时间都没变,只有20-30多亿元。

近几年,仅2019年,毛利就突破30亿元,达到38.13亿元。下图。

如果我们看看归属于母亲的净利润,这种现象就更严重了。

无论是看近几年的年报还是半年报,一般规律都不会变。今天我们来对比一下杠杆房地产和2020年最新半年度数据。

如上图,2020年上半年归母净利润只有6.77亿元,2019年同期还有7.43亿元。

换句话说,2020年上半年鸿阳实现营收96.24亿元,比2019年上半年的39.08亿元高出146.29%。归母净利润不但没有增加,反而下降了8.83%...

千言万语,我觉得还是用省略号比较好。

我们看红阳的毛利率和净利率,也是如此。从年度趋势来看,自2017年以来,鸿阳的毛利率和净利率一直在持续下降。

2017年毛利率超过40%,2018年降至31%以上,2019年仅略高于25%。

洪阳年报解释道:

下降主要是由于毛利率高于2018年的产品收入确认率下降。

净利率下降也很惊人,2017年为19.47%,2018年仅为14.32%,2019年仅为10.78%。

事实上,2016年,鸿洋的毛利率超过29%,净利润率只有10.61%。杠杆地产上市后的两年里,发现红阳实际上回到了2019年上市前的水平。

很多房地产企业上市前后都有类似的数据特征。

我们来看看最新的半年报数据,尤其是2020年上半年的净利率,这是一个陡然的下降。2019年同期,还是18.54%,现在只有9.30%。

3.大大增加了管理费用和融资成本...

半年报显示,2020年上半年,鸿阳的行政费用约为5.43亿元,较去年同期的3.61亿元增长50.3%。

洪阳解释道:

这一增长主要是由于本集团的业务扩张。

从数据来看,2020年上半年,宏阳实现合同销售额约315.7亿元,同比去年同期

302.5亿元,增长4.4%。

2020年上半年销量会受到很大影响,但是没有办法增加行政费用,很高。

而且,2020年上半年,鸿洋融资成本约为4.25亿元,较去年同期约1.84亿元增长131.3%。洪阳说:

融资成本变动主要是由于本集团于报告期内扩大土地收购及物业发展而导致借贷增加。

但半年报显示,红阳土地储备总建筑面积约为1837.4029万平方米,较2019年末的1693.1996万平方米增长8.5%。

这组数据显示:

第一,与这个数字相比,融资支出的增长率确实不低。

第二,意味着宏阳的高增长真的是建立在合作开发的基础上,权益占比略高于一半。

近几年一直往前跑的滨江、荣鑫中国、钟君也有类似的情况。为了让它看起来更大,这种方法被大量采用。

同样值得注意的是,截至2020年6月底,鸿阳已完成856,744平方米的物业,持作投资

出租面积734,520平方米,开发面积16,782,765平方米。

如果你想更好的发展,未来获得更高的销量,不断增加土地储备,这是你不得不面对的问题。但问题是,土地好拿吗?

融资和负债容易吗?要满足利率和杠杆要求,需要运用哪些财务技巧?

截至6月底,宏阳现金和银行存款余额约为182.83亿元。如下图,计息银行等贷款和高级票据必须在一年内偿还人民币118.4亿元。

宏阳负债总额从2019年底的773.51亿元增加到2020年6月底的815.39亿元,其中贷款总额约为321.3亿元。

此外,杠杆地产注意到,2020年6月底,宏阳的经营活动产生的净现金流为-34.31亿元。在过去的几年里,这个数字大部分时间都是负数。

高速跑完之后,宏阳未来该如何选择?

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