领地集团 野心与桎梏：领地集团的“千亿”之痛！

作者|张&编辑|辛

节奏明显加快了。临近年底，香港排队上市的中小房企终于来了忠实的妻子。

2020年第四季度，在惠今、翔盛、尚坤成功摇铃后，又有一家房地产企业通过了HKEx的听证会，上市在即。

2020年11月19日，HKEx在听证会后披露了领土集团的招股说明书。

从领地集团的一系列公开数据中，杠杆游戏读到了他的野心和枷锁。

一个

家庭“领地”

当你想到四川的刘氏家族时，你会想到不同时代的一些人物。刘翔、刘、刘、刘永浩的四个兄弟以及刘永兴、、刘汉谁进去了...

同样，在四川起家的房地产企业，领地控股集团有限公司，也有一个姓刘的。

1999年4月，领土集团主席、执行董事、首席执行官兼最终控股股东之一刘煜辉与其兄弟刘山和刘羽琦成立了领土集团。会议名称也是“眉山宝马房地产开发有限公司”。

2000年乐山楼市井喷时期，领地集团一脚踩窗，刘氏兄弟知道了城市地标的品牌影响力。在成功管理了几个项目后，“领土时代广场”应运而生，成为当时乐山第一座高档写字楼和标志性建筑。

从新披露的公司结构图来看，杠杆游戏感觉领地集团还是一家家族色彩浓厚的公司。

根据招股说明书，公司股东中除创始人外，是的儿子，是刘山的儿子；侯是的母亲，龙是的妻子，王韬是刘的母亲。

其中，为置地集团董事长兼首席执行官，、刘均为副董事长、高级管理人员。

此外，据公开报道，刘煜辉的其他亲属也出现在该集团或关联公司中。例如，刘煜辉的侄子刘梦雨拥有梅山名店99%的股份；的姐夫刘全资拥有霸州宏电；刘煜辉的表弟刘煜辉拥有梅山华电99%的股份...

2019年，领地集团刻意打破枷锁，先后引进明星经理人入城。例如，恒大集团前副总裁许晓军是地产总裁。徐先生此前曾担任恒大京津公司的最高领导，也曾担任重庆房企协会与共同成立的协鑫集团的CEO。

川渝房地产业的另一个著名人物珂瑶也在2019年加入了该地区。在此之前，他曾就职于博瑞集团、蓝光集团、金科集团等多家上市公司。

现在回想起来，所有这些问题背后隐藏的是领土集团打1000亿元和攻击HKEx的野心。

2

增长率缓慢的背后:融资成本和债务压力的发展

销售额方面，根据Kerri数据，2017-2019年，领地控股销售额分别为151亿、235亿、247亿，分别排名第103、92、96位。相比同行，这个增速相对较慢。

收入方面，2017年至2019年，领地集团分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元。

2017年、2018年、2019年毛利分别为10.72亿元、16.1亿元、21.02亿元。2020年前5个月为9.75亿元。

毛利率分别为20.1%，35.7%，27.8%，32.2%，看起来不错。

就土地储备而言，截至2020年9月30日，其土地储备总额为1656.77万平方米，其中包括61.37万平方米的可售但未售建筑面积和已售但未交付建筑面积、959.64万平方米的开发物业规划总建筑面积和635.77万平方米的未来开发物业预计总建筑面积。

杠杆游戏吸引眼球的是债务。相比于领地集团的销售和应收账款增速，其近几年的借款总额增速要快得多。

招股书显示，2017年12月31日至2020年5月31日，领土集团未偿还银行及其他贷款总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元和151.76亿元。期间，加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%和9.2%。近年来，融资的净成本也在上升。

截至2020年9月30日，该领土约26.15亿元的未偿贷款应在一年内偿还，4个月前的5月30日，这一数字仍为50.84亿元。似乎近几个月来，领地集团“突然”偿还了大量贷款。

截至2020年5月31日，地域集团的现金及现金等价物为人民币34.11亿元。然而，招股说明书没有披露其截至9月30日的现金流。根据5月31日的数据，其现金流无法覆盖一年内的短期债务。

净资产负债率逐年上升，2017年底约为60%，2020年前5月为150%。

三

几千亿的痛苦

在2019年4月举行的20周年品牌发布会上，领土集团宣布将在2020-2021年实现1000亿元的战略。

根据中国参考研究院的数据，今年1-10月，领地集团的销售业绩为285.7亿元，远非1000亿元。不过今年特殊情况下，房地产企业销量不下滑就不错了。

虽然明星经理人受邀来港递交并通过招股书，但从杠杆游戏的角度来看，目前的地盘在成交量和布局上仍然是一家地域色彩浓厚的房地产企业。

从下图可以看出，截至2020年5月31日，其确认销售区域近90%来自成渝经济带和四川省。

其招股说明书还承认，其业务和前景主要取决于中国房地产市场的表现。

截至2020年9月30日，领土控股持有107个处于不同发展阶段的房地产项目，其中89个项目由领土控股子公司开发，18个项目由其合资企业和附属公司开发。

截至2020年9月30日，四川省共有子公司、合资企业和联营企业的房地产开发项目70个。

该地区还表示，它打算在中国更多的经济中心定居，并在机会出现时继续增加在其他地区的投资。然而，盈利能力与中国房地产市场的表现密切相关。目前，中国大部分地区的房地产市场表现与五年前完全不同。

不同的是港股投资者对国内股的态度。

以几天前才上市的尚坤房地产为例。11月17日，尚坤地产正式以2.28港元的价格在港股上市，这一价格被打破。上市首日，日内交易跌至2.21港元，较发行价下跌3.0%，暗盘交易收于2.30港元。

第二天，尚坤房地产再次跌破发行价。截至11月20日收盘，尚坤房地产的股价报2.27港元，仍未回升至发行价。

上市后版图会更好吗？时间会告诉我们答案。

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