伟国集团 负债增长84% 靠母公司输血的建发国际销售破500亿
公告显示,建发国际总收入约为179.95亿元,同比增长约45.46%。其中,物业销售收入约171.05亿元,同比增长48.52%;物业管理服务收入约6.55亿元,同比增长24.97%;商业资产管理收入约1.22亿元,同比下降26.43%;代建收入约9179万元,同比下降38.4%。
盈利能力方面,集团毛利约46.5亿元,同比增长约13.08%;毛利率25.86%,比2018年同期低7.4%。公司解释,主要原因是房价受政策调控影响,征地成本增加。年利润同比增长约4.2亿元,达到19.98亿元。
截至报告期末,集团总资产1155.89亿元,同比增长84.13%;负债总额959.79亿元,同比增长83.97%。
虽然总负债迅速增加,但公司的销售业绩翻了一番。2019年,建发国际实现销售额507.8亿元,同比增长104.84%。房产销售现金回报约475.78亿元,同比增长89.03%。
2018年,建发国际累计合同销售额247.9亿元;2017年累计合同销售额101.12亿元。销售业绩增长迅速。
至于其快速增长的负债,建发国际CEO林卫国在公司2019年中期业绩会议上表示:“公司本身对建发国际的净负债率关注较少,因为建发国际是母公司的重要上市平台。母公司提供更大的财力支持。”
正如林卫国所说,建发国际是建发地产的间接控股子公司,建发地产的控股股东是a股房地产公司的建发股份。这三家公司的最终受益者是厦门SASAC。
2014年紫发国际在香港借壳上市后,控股股东建发地产在资金方面给予了建发国际大力支持。
根据界面上的新闻查询公告,2018年6月1日至2021年5月31日,建发地产共提供股东贷款额度300亿元,年利率5.7%。
由于建发地产的国有企业背景,建发国际的融资渠道比较通畅,包括银行贷款、资产证券化的ABS、海外银团贷款,各个融资渠道的成本都低于行业平均水平。在房地产市场融资环境紧张的情况下,与同规模的国内地产股相比,建发在国际融资渠道和融资成本上具有明显优势。
除了资金支持,建发地产还以“蚂蚁搬家”的形式,不断向建发国际注入房地产开发业务及相关资产。其中,较大的涉及资产50亿元。
2018年1月16日,建发国际间接全资子公司厦门怡悦房地产有限公司与其控股股东建发房地产签订了四份股权转让协议。
据此,建发地产将其在长沙、太仓、南宁四家子公司的股份和贷款以总对价约49.89亿元出售给怡悦。
由此,建发国际在长沙和太仓获得了总面积16.64万平方米、总建筑面积约48.29万平方米的三块土地,并在南宁获得了两个旧改造项目。
除了在开放的土地市场上的战斗,背后剑法地产的不断输血也让剑法国际迅速扩大了规模。曾经以福建为大本营的建发国际,近年借助控股股东注入的华东项目,在华东地区迅速扩大规模。
根据建发国际2018年年报,福建确认的物业销售收入约占物业销售总收入的55.03%,华东约占物业销售总收入的41.37%。
到2019年年中,剑法国际销售面积比例发生变化。根据公司2018年中期报告,福建和华东地区确认的物业销售收入分别约占整体物业销售收入的23.71%和75.32%。
根据建发国际2019年度业绩公告,报告期内,建发国际土地储备总可售面积约为934.69万平方米,在中国和澳大利亚共有83个项目。
据建发国际介绍,未来将继续深化闽南、闽北、华东、华南、华中五大核心区域,巩固现有重点城市的市场地位,选择进入有发展潜力的城市。
关于建发国际与建发地产的业务关系,林维国曾经解释说:“在业务定位上,建发国际及其母公司建发地产做了一定的划分:新住宅开发项目、住宅开发产业链、新兴产业。投资原则上由建发国际集团承担;母公司未来的业务方向是一级土地开发和重资产商业。”