房地产第几产业 恒大第一，万科第三，2020中国房地产500强揭晓，行业格局变了！

3月18日，2020年中国房地产开发企业500强评价结果正式发布，公布了“2020年中国房地产开发企业500强”、“房企首选供应商服务商品牌500强”等一系列评价名单。本次评估工作由中国房地产协会和上海亿居房地产研究院中国房地产评估中心共同主办，已连续开展12年，相关评估结果已成为综合评判房地产开发企业综合实力和行业地位的重要标准。

此次发布的《2020年中国房地产开发企业500强评价研究报告》指出，2019年，房地产粗放型发展时代逐渐结束，行业整体规模增速较前两年明显放缓。随着房地产市场进入调整期，房企的总体战略是谨慎稳定，目标增速进一步放缓。许多企业也调整了经营战略，缩小多元化经营，专注于主营业务的发展。同样，住房开发市场的周转率也在放缓，一些领先的住房企业主动放缓价值积累，降低资产周转率。住宅开发市场从高速稳步增长已逐渐成为共识。

与此同时，房地产行业仍然处于强势和强势的格局中。与以往的并购对象相比，以中小房企为主。2019年，百强房企并购频繁发生，行业集中度开始加快。

评估报告显示，恒大、碧桂园、万科占据2020中国房地产开发企业500强前三名。其中恒大集团再次夺冠，碧桂园上升一位至第二位，万科排名第三。融创、中海、保利、龙湖、新城、华润、R&F分别排名前四到前十，中海排名比前一年高一位。排名前十的房企整体相对稳定。

此外，百强企业排名总体保持稳定。100强新上市公司约10%，2019-2020年连续两年上市的公司近90%。其中25家企业连续12年上市，37家企业12年上市10次以上，近一半企业上市9次以上。

从区域划分来看，华东占比38.0%，同比下降；华南占19.6%，华北占14.4%，西部占10.0%，同比增长，东北占3.8%，华中占14.0%，同比增长。华东、华南、华北地区企业数量占比72.0%，2019年后西部地区占比继续上升，发展势头良好。

2019年，房地产开发企业500强平均总资产711.5亿元，同比增长17.90%，增速比上年下降8.33个百分点；平均净资产151.67亿元，同比增长16.13%，增速比上年下降5.07个百分点。总的来说，500强房地产企业的资产仍在增长，但增速明显下降。

具体到企业层面，领先的房地产企业业绩保持稳定。2019年，房地产500强企业年销售规模稳步增长，增速略高于全行业。其中，销售额达到较高水平，超过10万亿元，增长7.14%；销售面积接近7.5亿平方米，增长4.67%。从领先的房地产企业来看，2019年1000亿房地产企业数量为34家，比去年增加4家。经过2018年一段时间的快速发展，规模增长率趋于稳定。此外，从目标完成情况来看，大多数房企都实现了绩效目标。凭借充足的土地储备、合格的产品质量和出色的销售能力，一些房企近年来表现良好。

评估报告显示，2019年，房地产行业的集中度趋势将持续。前四名房地产开发企业的销售额从2013年的6.93%增长到2019年的13.25%。房地产企业前10名、前20名、前50名、前100名的销售份额分别为25.22%、37.07%、53.62%和64.14%，各梯队的市场份额均有不同程度的增长。根据前100家企业销售额的分段分布，2019年前1-10、前11-20、前21-50、前51-100家房地产企业的销售额中位数分别为3972亿元、2056亿元、894亿元、283亿元，其中前21-50家企业的规模正在加快。

随着中央政府提出“不应再将房地产作为短期刺激经济的手段”，国内融资渠道继续收窄，融资成本上升。严峻的融资环境考验着房地产企业的融资能力，也在一定程度上增加了企业的债务风险。

长期偿债能力方面，2019年房地产开发企业500强平均资产负债率为79.66%，比上年略有提高0.65个百分点；平均净负债率为96.70%，比上年上升6.98个百分点。总体而言，房地产开发企业杠杆率略有上升。近年来，资产负债率增速放缓，表明杠杆取得初步成功，行业整体负债率可控。

在行业整体负债继续小幅增加的背景下，企业负债水平并不相同。领先的房地产企业信誉良好，风险管控能力强。一些中小房地产企业由于融资渠道收紧、销售回报缓慢、前期征地成本高，积累了债务风险，需要警惕资金链风险。

2019年，房地产开发企业500强平均净利润达到12.38亿元，同比增长28.01%。净利润仍保持较高增速，净利润增速同比增长0.29%，与上年基本一致。同时，500强房地产开发企业三项费用平均达到11.14亿元，占收入的11.92%，同比下降0.46%。这说明市场降温后，房企不会再盲目扩张，从而削减一部分运营成本。

房地产企业的利润水平也在不断分化，房地产企业强而有力的局面还在继续。大型房企通过规模优势不断增加市场份额，加大合作项目开发、并购等。，从而不断提高自己的盈利能力。在销售毛利率上，领先的房地产企业依靠自己的品牌溢价和产品实力优势获得了更多的利润。大中型住宅企业相对稳定的步伐侧重于城市的集约化培育，挖掘其区域优势的价值，进一步提高市场份额和盈利能力。对于中小房企来说，高地价和较高的运营成本继续降低企业利润，业务转型和突破将成为未来的重点探索方向。

此外，由于政策和融资的收紧，房企征地的整体态度较为谨慎。在征地的选择上更加注重土地的质量，而不是单纯追求数量的增加。从土地布局来看，房企重点关注了一二线城市，尤其是粤港澳大湾区、长三角一体化地区等区域，同时也关注了大都市圈辐射的重点三四线城市。随着人口政策的变化，城市格局也发生了相应的变化，重点地区的土地储备仍然是房企未来发展的有力保障。

2019年，500强房企平均存货价值427.21亿元，同比增长19.35%，增速下降11.08个百分点。500强房地产企业整体存货价值增速五年来首次回落。一方面，存货价值增速下降是行业整体增速放缓，房地产企业投资趋于谨慎；一方面，土地市场的升水率下降了。从存货周转率来看，2019年房地产开发企业500强的周转水平依然较低，存货周转率为0.13，与2018年持平。

近两年来，房地产企业高周转策略的周转重点是启动和推动，预售后继续建设的动力不足，导致期房销售增长导致现房销售增长。随着房屋交付硬约束的到来，房企在建设阶段需要投入更多的资源，这也在一定程度上影响了成交率。住房开发市场的成交率正在放缓，主要是因为住房的财富效应逐渐减弱。另一方面，从领先地产企业新增增加值数据来看，恒大、碧桂园等地产企业开始主动放缓价值积累，降低资产周转速度。住宅开发市场从高速增长到稳定增长逐渐成为共识。

评估报告显示，房地产行业仍处于强而有力的格局。与以往的并购对象相比，以中小房企为主。2019年，百强房企并购频发。在政策收紧、融资更加严格的背景下，企业更容易出现杠杆过大、资金链断裂等问题，从而成为并购的目标；此外，从收购方的角度来看，房地产行业已经进入了稳步发展的时期，房地产企业要想快速成长，还需要依靠延伸并购来快速扩大规模。

随着房地产股票市场的到来，股票资产精细化管理的时代正式开始。与过去主要靠房地产销售溢价的情况相比，在重经营、重管理的股票时代，企业很大一部分利润将来自资产增值带来的回报。一方面，相对于发展业务融资紧张、政策严格，股票资产领域的政策红利持续。另一方面，市场上的各种企业都整合了现有资产。随着房地产从增量时代向存量时代的转变，越来越多的企业建立了存量资产投资管理平台，将资产管理提升到战略层面。

回顾2019年，房地产行业逐渐结束粗放式发展时代，500强房企根据自身发展结构和格局做出相应调整。纵向深化内部调整，强化内生增长，调整内部结构和管理模式，提升企业综合能力；横向多业务并行，探索股市机会，围绕“大”字形成“大运营、大物业、大资产管理”等多种模式，打通各种业务链条，增强联动。总体而言，房地产企业的经营趋势表现为质量增值、稳定经营为主、返本逐利。

评估报告指出，在行业、政策和市场的变化中，住宅企业的综合能力应该经得起考验。一是要保持良好的融资能力，探索多元化的融资方式，获取合理的融资成本。其次，粗放型开发将转化为更好的开发能力，回归“住宅”的本质，为市场提供更好的产品。在此基础上，提升房地产企业的专业能力，精准获取土壤储备，探索“需求定制”和不同阶层的市场。加强营销力度，定向推广，注重营销内容，深入挖掘客户市场，加强客户调研。此外，通过2019年底以来的冠状病毒疫情，房企提供良好的物业服务尤为重要，服务能力也是房企非常重要的能力。

从企业规模、风险管理、盈利能力、增长潜力、经营业绩、创新能力、社会责任七个方面对2020年500强企业进行评价。采用收入规模、发展规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、业务创新、产品创新、经济责任、慈善活动、信用状况、环保等21个二级指标。包括房地产业务收入、控股物业租赁收入、房地产销售面积、总资产、利润总额、现金流量负债率等56个三级指标来综合衡量企业的综合实力。

中国房地产协会

中国房地产协会是经民政部批准，由从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装饰装修等业务的企事业单位、地方房地产协会、有关单位和个人自愿组成的全国性行业非营利社会组织，其业务部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。

上海亿居房地产研究所中国房地产评估中心

中国房地产评估中心是上海亿居房地产研究院下属的专业房地产行业评估机构。依托主管单位和专家支持单位的行业影响力，以及与行业广泛接触的庞大专业R&D力量，本着“科学、公正、客观、权威”的原则，对房地产开发企业和整个产业链中的企业进行深入细致的评价研究。上海亿居房地产研究院中国房地产评估中心经过多年的不懈努力，建立了一套完整、科学、客观的“中国房地产评估体系”，用于房地产开发企业、供应商企业、服务商、设计机构等的综合评估。，每年定期公布房地产及相关产业链各类企业的评估名单和研究报告，并通过权威媒体向全社会公布评估结果，以促进我国房地产行业的健康竞争和健康发展。