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个人住房贷款政策 北京房贷政策全面收紧 二套房"认房又认贷"冲击多大?

导语:收紧!国家行政公积金第二套房“认房认贷”,北京房贷政策再次改变。楼市的影响有多大作者:张达来源:经纪中国3月,传闻中的国有公积金贷款收紧政策终于落地。4月12日,国家行政公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务的通知》,

收紧!国家行政公积金第二套房“认房认贷”,北京房贷政策再次改变。楼市的影响有多大

作者:张达来源:经纪中国

3月,传闻中的国有公积金贷款收紧政策终于落地。

4月12日,国家行政公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务的通知》,明确规定二套房贷款要“房贷并重”,二套房首付比例调整为最低60%,最高贷款60万元。新政将于2019年4月15日实施,以在线签署日期为准。

继2018年9月北京市管公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了,北京房贷政策全面收紧。继2018年9月北京市管理公积金政策收紧后,北京市房贷政策中唯一“认房不认贷”的国家管理公积金也收紧了,北京市房贷政策全面收紧。

据知情人士透露,国家管理的公积金政策的收紧主要对北京房地产市场产生影响。但由于国家管理的公积金在市场所有交易中所占比例较小,加上之前的市场传言已经炒作了一段时间,对市场的直接影响不大,但从心理上来说会影响北京楼市“小阳春”的持续性。

第二套房标明“认房认贷”

国家管理的公积金新政最大的变化是第二套房“既认房又认贷”。

新政规定:

申请人家庭在北京无住房且夫妻双方名下均无住房贷款记录的,按首套住房贷款政策办理。

申请人家庭在本市无住房,名下只有一个住房贷款记录的,在本市只有一个住房,名下没有住房贷款记录或者名下只有一个住房贷款记录的,按照两套住房贷款政策办理。已确定为两套以上住房的,不予贷款。

新政还调整了第二套房首付比例和最高贷款额度:

购买两套住房,首付比例不低于购房总价的60%,最高贷款金额60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

购买经济适用住房,首付比例不低于购房总价的20%;经济适用住房以外的首套住房,首付比例不得低于购房总价的30%。首套住房贷款最高限额为120万元,执行贷款基准利率。

新政还调整了贷款申请条件:

1.申请贷款时,贷款申请人应当连续缴存住房公积金6个月以上,且其住房公积金账户处于正常缴存状态;或经中央国家机关住房资金管理中心批准,处于延期支付、封存或注销退休状态的有偿职工。

2.贷款申请人夫妻双方均无未偿还的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

此外,调整贷款期限和每月还款额上限:

贷款期限不超过25年,可从贷款申请人法定退休年龄后至65岁止计算。

在保证借款人基本生活费用的前提下,根据借款人申请的贷款金额、期限和适用利率,等额本息还款法计算的月还款额不得超过借款人月收入的60%。

北京的住房信贷政策已经全部收紧

继2018年9月北京市管理公积金政策收紧后,北京市房贷政策中唯一“认房不认贷”的国家管理公积金也收紧了。

此前,国有公积金“认房不认贷”,名下无房购房被认为是首套房贷;市公积金和商业贷款都是“住房认贷”政策。“住房认定”主要是指在其名下登记的北京住宅,“贷款认定”是指全国范围内的住房贷款。国家管理的公积金贷款额度一般为存款余额的10-12倍,城市管理的公积金视存款年限而定,每存一年贷款10万元,12年最高贷款120万元。

国有公积金实行“住房贷款认定”后,北京的房贷政策全面收紧。

从北京目前实施的贷款政策来看,公积金贷款上限为120万。在北京一套普通的刚刚需要的房子至少400万的情况下,仅靠公积金贷款是不可能买房的,大部分需要组合贷款,也就是公积金+商业贷款。但二手房业主愿意接受组合贷款的比例并不高。

中原地产首席分析师张大伟表示,随着贷款政策的收紧,公积金已成为大多数高收入群体购房的工具。

国有公积金贷款占市场交易的比例很小

国家管理的公积金不同于北京市公积金,是指中央国家机关、北京市单位等国家管理单位的职工缴存的住房公积金,也包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心管理。部分国家管理的公积金可以异地使用,但主要是在北京,主要针对央企职工,其他城市很少。

中原地产首席分析师张大伟表示,2017年,北京共发放住房公积金贷款5.78万笔,其中只有6800笔由中国管理,约占12%。当年北京二手房13万套,新建商品房3万套,经济适用房4万套,共计20万套左右,即国家管理的公积金约占市场全部交易的3%,全部公积金约占30%。

张大伟表示,2017-2018年,北京单套商品房平均成交量已达781万套。按照781万的计算,如果要用公积金贷款,首付必须是660万。即使按照北京281万普通住房的标准计算,如果你想在北京六环外买一套新需要的房子,你需要160多万的首付。公积金的低首付政策不仅不能在商品房中实施,也不能在共有产权住房中实施。按照平均250万套共有产权,想用公积金贷款,至少需要首付130万,也就是50%以上,否则只能用组合贷款或者商业贷款。“在贷款上限不提高的情况下,公积金政策只能越来越鸡!”他说。

对楼市的影响主要在心理层面

国有公积金贷款政策收紧会对楼市产生多大影响?

张大伟认为,国有公积金贷款收紧政策的出台,是因为此前市场已经炒作了一段时间,对市场的直接影响不大,但从心理层面上肯定会影响楼市“小阳春”的延续,对近期回暖的北京楼市会产生很大的心理影响。

3月下旬,北京二手房网上签约大幅增加,这与国有公积金将“认房贷”并于3月19日实施的传言有很大关系。很多人恐慌网签,导致3月18日二手房网签激增数千。但3月19日谣言四起,随后二手房单日网上签约下降。

据中原地产研究中心统计,截至4月11日,北京二手房4月份网上签约4850套,3月份签约16051套,调控后均处于较高水平。3月下半月将收紧国家管理的公积金的谣言确实导致了一些国家管理的公积金需求的提前释放。

张大伟认为,未来几天将是最后的“末班车”,预计网上签约量也将高水平运行。但在国有公积金收紧、北京青龙湖等地区供给井喷的背景下,刚刚在北京楼市起步的“小阳春”即将受到冲击。预计如果5月份北京楼市没有其他信贷宽松政策,3-4月份市场有可能下行。“包括本周,这一数据将处于较高水平。除了市场确实回暖之外,国有公积金的恐慌性签约是主要原因。”他说。

但易居研究院智库中心研究主任严跃进认为,以“认房还贷”为核心的国家管理公积金政策的收紧,体现了国家控制公积金分配节奏、加大审查力度、防止投资投机需求的调控思路,对北京楼市的影响明显。以前通过国家管理的公积金贷款买房,首付比例比较低。现在,没有住房但有贷款记录的家庭也会按照二手房贷款执行,这将打击一些贷款需求,但从另一个角度来看,它将帮助在北京没有房地产和贷款记录的家庭购买住房。

严跃进认为,政策本身就是公积金特定领域的政策,不同于全国各地的公积金政策,与北京引进人才有关。如果执行得好,中央企业、政府部门、北京政府部门引进的人才可以享受政策,也有助于保证刚到北京的人买房。公积金的后续使用将有利于刚刚需要的住房,这将卖得好,改善住房将受到影响。

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