利率转换 银行喊你转换房贷利率!最快2021年1月1日享受红利
如何有效投资房地产?来新浪财经大学听听北京大学金融学教授徐苑的“房地产投资42讲”
《21世纪经济报道》杨志进
股票抵押业务最好转换成LpR定价的浮动利率,这样有助于节省抵押利息,最早将在2021年1月1日享受红利。
根据杨妈的安排,促进浮动利率贷款的定价基准从2020年3月1日起转为LpR。大部分房贷利率固定在浮动利率,所以符合转换标准。
2月29日,工农兵、中建等大银行陆续发布转换公告,号召你转换房贷利率。大家关心的是:以后利息会不会降低?或者怎么减息?
首先得出结论,股票抵押业务最好转换成LpR定价的浮动利率,这样有助于节省抵押利息,最早将在2021年1月1日享受红利。
为什么要皈依?
以往银行向客户发放抵押贷款时,利率是根据央行公布的基准贷款利率定价的,以“上浮XX倍”、“以XX倍”的形式确定。前两年,五年期以上贷款基准利率为4.9%,如果定价上涨1.1倍,最终利率为5.39%。其定价模式是:
抵押贷款利率=基准贷款利率*浮动比率/贴现数
但基准贷款利率不是市场化的,所以杨妈推动利率市场化改革,推出LpR。LpR全称是贷款市场的报价利率。相比基准贷款利率,LpR更市场化,更能反映市场供求变化,而不是一纸公告。也就是说,未来贷款的浮动利率将参照LpR,其定价模型为:
抵押贷款利率=LpR+固定利差
如何皈依?
根据杨妈和几家大银行的公告,抵押贷款利率已经转换为满足以下三个要素:
1)2020年1月1日前发放的贷款,或已签约但未发放,但处于最后一个重新定价周期的贷款,不能转让;
2)参考贷款基准利率;
3)贷款本身按浮动利率定价,不需要换算利率水平不变的固定贷款利率。
在这种转换中,浮动抵押利率可以转换为LpR或固定利率,但只能转换一次,转换后不能再转换。银行表示,如果换算成LpR,贷款利率会随市场利率变化;如果我们改为固定利率,未来的贷款利率将是固定的。
这是相当微妙的。事实上,如果你处于利率的上行周期,转用固定利率会有优势;如果是利率下行周期,折算成浮动利率更划算。目前和未来,利率都处于下行周期:
1) LpR短期内肯定会走低。2月27日,央行副行长刘国强召开支持中小企业发展、加大对个体工商户支持力度的新闻发布会,表示要继续推进LpR改革,引导整体市场利率和贷款利率下调。
目前五年期以上的LpR价格为4.75%,比改革前五年期贷款基准利率低0.15个百分点。
2)中长期来看,利率仍呈下降趋势。央行行长易纲表示,在货币政策操作的整个过程中,珍惜正常的货币政策空使得中国在正常的货币政策空期间尽可能长时间地继续正常的货币政策成为可能,有利于整个经济的可持续发展和普通民众的福祉。
这个说法的背景是,很多发达国家的利率为零甚至为负。翻译成长句,不排除零利率甚至负利率的可能,但是要尽量延长这个时间。
海通证券曾发表过观点明确的研究报告《中国长期零利率或趋势》。本研究报告在研究了欧洲、美国、日本等零利率或负利率国家后得出结论,中国也像美国、日本一样,面临V型人口抚养比结构,意味着人口红利即将消失。
研究报告认为,随着中国人口红利的逐渐消失,经济将开始面临汽车和住房需求的下降,这体现在宏观数据上,即住宅抵押贷款需求下降,房地产产业链中企业的投融资需求下降,最终经济整体下滑。简而言之,人口红利消失,房地产面临拐点,意味着零利率或长期趋势。
所以长期利率大概率是下降趋势,而房贷是20年左右,短期波动不影响。
有什么影响?
根据银行公告,转换为股票浮动利率的固定利差=原合同当前执行利率水平-2019年12月发布的对应期LpR,在合同剩余期限内增加值固定。此外,有必要就重新安排假期和重新定价期达成一致。
如果重新定价期为一年,重新定价日为下一年的1月1日,那么你的房贷利率将根据2020年12月的LpR在2021年1月1日重新计算,2021年这个利率水平保持不变。直到2022年1月1日,2022年的利率会根据2021年12月的LpR重新计算,以此类推。
如果折算成固定利率,折算后的利率水平等于原合同的当前执行利率水平,在合同剩余期限内利率水平是固定的。
下面举例说明。
假设A于2019年1月1日向银行抵押了一笔20年期200万的抵押贷款,利率比贷款基准利率高1.1倍,那么实际利率为5.39%。
如果换算成固定利率,2019年1月1日至2039年12月21日的利率均为5.39%。
但如果折算成浮动利率,其固定利差=原合同当前执行利率水平-2019年12月发布的对应期间LpR。换句话说,在未来,A的房贷利率定价公式是:
抵押贷款利率=LpR+0.59%
2020年,利率维持在5.39%不变;
但是从2021年开始,我们可以享受到利率更低的优势。假设2020年12月5年期的LpR降至4.7%,2020年的利率为5.29%,比固定利率低0.1个百分点。
如果LpR进一步下降,抵押贷款利率将再次下降,这将减少利率支出。
其他技术问题可以咨询贷款银行,目前大部分已经公布。例如,建行发布的公告称,在当前特殊时期,为确保客户健康,从2020年3月1日起,将支持客户通过建行手机银行和网上银行办理业务。后续根据疫情防控进展,将逐步开通线下渠道,支持客户在全国任何一家建行网点的智能柜员机、柜台、个人贷款中心办理业务。具体开放时间另行公布。