房价上涨的原因 深圳房价上涨原因揭秘

在现有的严格政策下，一线城市很难大幅崛起。虽然很多城市开始试探性放松楼市调控政策，但中央最近再次强调“房市不宜投机”。从各地频繁出现的政策“一日游”来看，中央政策是确定的，短期内不太可能放松。

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抓住机会进入“A8”，“一年至少2N”，“多核卡，方便上车”。你能理解这些单词是什么意思吗？

30岁的雪梨告诉《21世纪经济报道》记者，她身边的一些人每天讨论的“技术术语”曾经让她读起来像是天书，但只有一句话“去年买深圳的人赚了几百万”，给她留下了深刻的印象。

雪梨后来逐渐了解到，这些表达方式都是某房地产论坛流传的炒房黑话，其中“A”等于资产，“进入A8”指买房达到资产的8位数；“N”表示套数，“一年至少2N”表示每年开始两个楼盘；而“核”就是身份，“多核卡持有”就是以亲友的名义设立多个信用卡套现，完成首付积累。

最近又有一些炒房团兴奋起来。楼市会不会出现新的上行周期？

许多分析师向《21世纪经济报道》记者指出，以现有的政策力度和市场热情，其他热点城市房价不太可能大幅上涨。政策力度会不会调整，要到今年下半年才会明朗。

真实增加还是虚假增加？

深圳房价涨了吗？不同的人有不同的看法。

在炒房团眼里，这个问题的答案是“肯定涨，抓紧买”。

在深圳工作了四年的虞照在回答这个问题时，坚信深圳的房价“当然涨了”。

定居深圳、无房贷记录的金融从业者虞照，去年11月看中了深圳坂田区一套总价420万的二手房，并说服家人卖掉位于主城区重庆的一套房子来筹集首付。但是当春节回来的时候，虞照突然发现这个房子的上市价格在4月初已经涨到了480万。

“我觉得老板最近有点飘忽。”在接受《21世纪经济报道》采访时，一位在深圳经营多年的房地产经纪人告诉记者，业主的上市价格上涨是因为对房价上涨的强烈预期，而不是因为深圳最近的房价上涨。他的很多客户最近都上调了上市价格，包括积极上调的，想改房价的也在上调后涨了。

不过，他也告诉《21世纪经济报道》记者，从实际交易来看，他们所在地区最近一个周末的总交易价格平均比去年高出约4万元，而交易数量与去年的峰值基本持平。

近日，深圳市住建部回应当地楼市热点问题，称今年一季度深圳新房和二手房价格分别上涨1.0%和2.8%。

其中，就新房而言，深圳住建部指出，近期热议的两三栋集中在南山、宝安等热点地区，其他地区的销售和交易普遍稳定。一些媒体报道的季度平均成交价格不全面、不真实，不能真实反映深圳市场。

至于二手房，深圳市住建部在回应中表示，经初步调查，部分业主挂牌价格过高，严重偏离市场行情，但挂牌价格并不等于成交价格，“不排除个别中介机构和人员会炒作深圳房价”。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，舆论的炒作加大了深圳楼市的火热程度。其实新房价格主要是少数楼盘，大部分楼盘还处于横盘调整状态。

许多因素推高了预期

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多位受访者向《21世纪经济报道》指出，供应紧张、流动性宽松及相关政策调整，都是导致深圳楼市本轮上涨预期的原因。

其中，深圳楼市长期供不应求的局面被认为是根本原因。2018年和2019年，深圳常住人口分别增加49.83万人和41.22万人。持续的人口流入和四个一线城市相对宽松的定居政策给深圳带来了大量的住房需求。

与此同时，深圳的供应继续紧张。

通策研究院首席分析师张宏伟告诉记者，一季度全国经济增长率为-6.8%，M2增长率为10.1%，货币增长率上升。按照M2的增长率与GDp名义增长率一致的原则，流动性明显充裕，会导致明显的维持和增加投资价值的需求，深圳等地的豪华住宅市场同步繁荣。同时，充裕的市场流动性和“限价”下的市场“倒挂”是驱动投资者进入楼市的核心驱动因素。

丁松还认为，在全球量化宽松的背景下，中国也采取了RRR减息等一系列货币政策。由于资产保值的需求，避险资金的涌入是深圳楼市崛起的基本因素。

此外，深圳取消奢侈品价格线被认为是另一个重要原因。

中原地产首席分析师张大伟表示，深圳的一些房地产价格已经上涨，因此许多人试图寻找廉价便捷的资金并增加杠杆。另外，取消豪华线后，做空投机的成本很低。

坚持“留宿不投机”

短期来看，一线城市楼市仍处于恢复期。工业证券数据显示，16周一线城市新房交易面积单周同比下降31%。在成交量较大的二手房领域，今年北京和上海的交易量分别下降了约30%和5%，而深圳的交易量增长了约49%。

在北京，一些机构分析师告诉《21世纪经济报道》，3月份北京的交易量与去年同期相比基本上在40%-50%左右。根据历史经验，北京二手房成交量处于横盘状态，从1.2万套到1.3万套。如果高于13000套，北京房价可能会上涨，但目前的成交量不足以支撑北京房价整体上涨。

上海在奢侈品市场的带动下，市场变化明显。中国指数研究院数据显示，3月最后一周，上海内环内商品房平均成交价格为12.56万元/平方米，较上月上涨8.4%；内环与内环均价91001元/平方米，环比下降4.1%；中国与外环价格66727元/平方米，环比下降3.9%；占营业额60%以上的外环外价格为41304元/平方米，比上个月增长2.7%。除内环外住宅交易价格上涨外，其他地区均环比下降。

4月23日，中国人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，强调“房无投机”导向，禁止利用房地产作为风险抵押品，通过个人消费贷款和经营性贷款变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场稳定健康发展。

上述机构分析师还告诉《21世纪经济报道》，在现有的严格政策下，一线城市很难大幅崛起。虽然很多城市开始试探性放松楼市调控政策，但中央最近再次强调“房市不宜投机”。从各地频繁出现的政策“一日游”来看，中央政策是确定的，短期内不太可能放松。但张宏伟认为，今年楼市调控政策至少不会“收紧”。