上海二手房市场 上海二手房成交创四年新高，不是说没金九银十了咋还卖的这么好？

三遍，多了解财经

长期以来，黄金、九银和十银一直是房地产市场的主要热点话题，直到9月份。但近年来，随着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念的全面实施，中国房地产市场长期以来一直没有黄金、九银、十银的消息。我们看到的大部分报道都是关于金九银十的缺色。但是最近二手房市场的一系列操作，让人感觉像是陌生人。为什么上海二手房还能卖这么好？

一个

黯然失色的金九银十和新的高端二手房

最近“金九银十”月蚀是房地产市场的主要话题。壳牌研究院的数据显示，2020年8月，全国66个大中城市监测的新房市场总量同比下降1.2%，环比下降14.5%，交易面积同比下降1.3%，环比下降14.6%。数据还显示，1-8月，监测的66个城市新增住房市场累计交易量同比下降11.0%，交易面积同比下降9.9%。

同城和安居客发布的一份报告显示，9月份，全国找房普及率环比下降1.7%，一、二、三、四线城市找房普及率均有所下降。从二手房的角度来看，壳牌研究院的数据显示，第三季度重点18个城市的二手房实际成交量环比下降9%。下降率最高的城市主要有两类。一个是7月份经历过超重管制的城市，如深圳、东莞、南京。其中，深圳的连锁跌幅接近50%，跌幅最高；东莞营业额环比下降42%，南京第三季度营业额环比下降25%。另一类是环渤海城市群的城市，如大连、廊坊、济南，分别下降了33%、25%和19%。

从这个角度看，金九银10好像真的不存在，问题是房地产市场的大环境总是比一些特殊的小环境要好。以上海市场为例，易居研究院发布的数据显示，9月份上海二手房销售数量约为3.1万套，较上月增长4.2%，较去年同期增长46.8%。上一次单月成交量出现“3”，是在2016年9月。

据中国证券网报道，走访上海各区域中介机构发现，上海二手房市场自疫情影响逐渐减弱以来，尤其是9月份以来，一直在蓬勃发展。咨询量和交易量明显增加，楼主的价格暴涨也有所增加。买家购房需求旺盛，带动上海二手房价格上涨。房东的“跳价”现象也在逐渐增加，议价空明显降低。

很多人都在问，上海的二手房是什么？具体应该看什么？

2

上海二手房有哪些火爆的特点？

其实上海二手房的火爆就像之前讨论的北京二手房的火爆一样，有其自身的特殊性，需要稍微分析一下:

从交易面积来看，9月份上海房屋平均销售面积为88.6平方米，其中41%超过90平方米，上月为33%。其实从这个交易区域可以发现，上海的交易主体是位于中远郊的改善房，住房需求和面积明显。其实这应该是上海二手房从刚刚需要到改善的大趋势。

从成交价格来看，上海二手房平均总价为353万元，平均成交价格为42085元/平方米。这个价格其实不高。众所周知，上海的平均房价近年来一直处于较高水平。但二手房总价和均价不高，证明了一个明显的人口流动趋势。即目前上海的购房趋势应该是从中心城市向郊区发展，郊区城市化的规律非常明显。这个规律也可以说是目前上海二手房市场的一个重要规律。

从交易区域来看，交易数量排名前五位的是周康、浦江、林三、金桥和南桥新城，其中三个位于浦东。周康的最高销售量为766台，比前一个月增加了11%。传统大商的松江、嘉定也很活跃。周康、浦江、林三、金桥、南桥新城都是上海所谓的新城区。这些城区有明显的特点，即远离上海主城区，但配套设施齐全，生活方便，交通便利，非常适合居家生活。

因此，从这些特征中，我们可以发现上海二手房交易呈现出明显的郊区城市化和住房改善的特征。

三

上海二手房为什么能卖这么好？

上海二手房的卖，应该是多种原因的结果，可以综合来看:

首先，需求被打压后市场开始反弹。从需求供给来看，在今年上半年整个疫情的影响下，上海的房地产市场和全国各地的房地产市场一样，进入了冻结状态，但这种状态不是正常状态，而是特殊情况下的特殊状态。因此，在这种情况下，大量的购房需求受到了抑制。随着全面恢复生产和恢复工作，中国的经济生活已经恢复正常。易居研究院的数据显示，上海二手房成交量从4月到7月稳定在每月2.8万套左右，8月份达到2.98万套，9月份达到3.11万套。前九个月，上海二手房成交量同比增长9.9%，增速回归正，被压抑的需求开始不断爆发，给上海二手房带来了相对稳定的市场发展势头，这是上海二手房火爆的根本原因。

其次，在稳定的预期下，改善后的需求开始释放。从政策和市场层面来看，从2016年开始，经过长时间的市场调控，市场逐渐熟悉了“房无投机”的概念。在稳定地价、房价和预期的前提下，市场逐渐形成了非常稳定的市场预期。大家都知道，现在的房地产市场其实是一个以住宅属性为核心的市场。喜欢投资买房的人逐渐减少，而真正需要用房的人也逐渐放弃了原来的拿钱等着看市场价格是否有大幅度变化的态度，进入了积极入市的状态，这也是我们看到商贾的房地产市场开始呈现出改善郊区房屋销售增长的大趋势的地方。

但从长期来看，上海二手房市场实际上是一个见底反弹的过程。目前的繁荣是与2017年和2018年的寒冷以及2019年相对寒冷形成鲜明对比的产物。根据房地产市场的周期规律，目前上海二手房市场将进入全面的市场调整阶段，第三季度可能会继续增长，第四季度很可能会回调。从长远来看，上海二手房市场保持平稳渐进增长将是一个大趋势。既不会出现大规模上涨，也不会出现大规模下跌，横盘交易的概率很大。上海买家也有更好的时间做出适当的考虑。

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其实活着是一件很美好的事情，不是因为风景美，而是因为遇见了谁，被温暖了，然后希望有一天自己也能变成一个小太阳，温暖别人。-三毛