北京二手房新政 “317新政”三周年——政策主导市场 北京二手房价下跌超1万

2017年3月17日，北京历史上最严格的限购限贷政策“317新政”出台。此外，此后多项政策不断补充，北京二手房市场急转直下，迅速从高烧降至低谷。现在，“317新政”已经过去三年了。北京楼市发生了哪些变化？

一个

平均而言，每年有超过138，000套在线签约稳定在较低的市场水平

据我爱我家研究院统计，2017年3月17日至2020年3月16日，北京网上签约二手房共有414768套，比“317新政”出台前三年的591866套下降了30%。

从年份来看，“317新政”后第一年市场跌幅最大，环比下降51.35%，第二年上升24.62%，第三年下降11.75%。近三年来，网上签约数量保持低位，平均每年超过13.8万人，比新政前三年的年均19.7万人少了近6万人。

从月度网上签约量来看，“317新政”后的第一年市场呈现明显的“凹”趋势。月网签量一度持续低于万套，而第二、三年相对稳定，月网签量基本保持在万套以上。2020年，受疫情影响，网上签名数量将保持低位。虽然3月份市场有所回升，但半个月的网上签名人数已经超过3000人，估计整个月的网上签名人数还不到1万人。

2

房价跌了一万多，海丰跌了20%多

据我爱我家研究所统计，“317新政”后，北京二手房交易三年均价为56945元/㎡，比新政前三年均价高28.5%。

纵观过去三年不同月份，北京二手房平均成交价格在“317新政”出台的当月达到历史新高65410元/㎡，之后在新政的影响下继续下跌，最低跌至5.3万元/㎡左右。2018年和2019年一度反弹，但很快再次下跌。2020年2、3月，北京二手房交易量较小，前三个月整体均价为54536元/㎡，比三年前最高点低16.62%，每平方米跌幅超过1万元。

地区方面，今年前三个月北京二手房平均成交价格较2017年3月大幅下降。在成交量常年位居北京前三的潮海峰三区中，海淀区下降了24.23%，朝阳区下降了20.61%，丰台区下降了21.71%，房价三年内下降了20%以上。

三

商业贷款比例大幅下降。公积金组合贷款受到青睐

影响北京楼市的核心政策是限贷政策。北京楼市的回暖始于5年前，也就是2015年的“330新政”，其核心内容是将二套房最低首付比例下调至不低于40%。“317新政”的核心内容是“认房贷并重”，提高首付比例。近五年来，北京二手房市场从“330新政”开始，随着“317新政”而下跌，导致市场交易的支付结构发生巨大变化。

据我所统计，“317新政”前两年，北京二手房交易51.49%使用商业贷款，20.48%使用市政管理公积金，3.11%使用市政管理组合贷款，22.35%全额支付。“317新政”后三年，使用商业贷款的交易比例大幅下降至28.47%，市政管理公积金比例仍占18.92%，使用市政管理的组合贷款比例大幅上升至15.13%，全额比例上升至30.34%。显然，在“317新政”的影响下，使用商业贷款购房的人数大幅减少，更多的客户通过“公积金贷款+商业贷款”的组合贷款寻求购房。

四

购房人数增加，交易节奏大幅放缓

随着市场降温，“317新政”后，北京二手房交易节奏明显放缓。据我爱我家研究院统计，“317新政”前两年高温期，北京平均售房数是9.65倍，客户平均售房数是2.87倍。“317新政”后三年，平均售房数增长到14.22倍，客户平均售房数增长到5.93倍。新政后，购房者购房数量大幅增加，购房周期明显延长。

我爱我家研究所的分析。数据显示，“317新政”三年来对北京二手房市场产生了巨大影响。一是成交量大幅下降；第二，房价真的跌了，跌得超过了每平米一万元；三是商业贷款比重下降，投机需求减少；四是交易节奏放缓，客户购房变得更加理性，这与“317新政”前两年成交量飙升、房价快速上涨、投资投机泛滥、“毁约涨价”事件频发形成鲜明对比。在“317新政”的控制下，近三年北京二手房交易基本以自住需求为主，整体市场稳定在较低水平，中央“住无投机”的原则得到切实落实。

但在2018年和2019年，北京二手房市场出现了“小阳春”。但在政策的控制下，“小洋春”的存续期变短，成交量和价格的增速相对受限。此外，2018年市级管理公积金和2019年国家管理公积金新政策加码，北京二手房市场仍处于适度可控区间。

以前北京楼市基本以三年为一个周期。但“317新政”后，国家始终坚持“留而不炒”，强调保持房地产政策的持续稳定。未来“317新政”还将继续，曾经三年的小周期可能演变成更长的周期，北京二手房市场将长期保持低位稳定。