河南重点发展四市 调研纪要｜河南省三四线城市（四十五）：信阳篇
深度国际正文:共5707字
预计阅读时间:18分钟
信阳房地产市场前景不容乐观，无序供应的地下市场供需关系持续恶化。
◎作者/杨克威，张嘉华
城市养老:前两城区、总人口近900万的豫鄂皖三省经济一体化部门
信阳位于河南省南部，淮河上游，处于中原城市群、武汉城市圈、皖江城市带三大国家经济增长板块的交汇处，京广、京九“两纵”经济带的重要地带。主要行业包括房地产、旅游和茶业。截至2019年，全市总面积约1.88万平方公里，辖2区8县、阳山新区、上天梯非金属矿管理区、南湾湖风景区、鸡公山管理区、黄川经济技术开发区、信阳高新技术产业开发区等。
2019年信阳全年GDP约2758.47亿元，在河南省地级市中处于中游。年末全市总人口约887.92万人，常住人口约646.39万人，其中城镇人口约316.6万人，城镇化率约48.98%，年出生人口约8.91万人，净增人口约2.76万人，人口自然增长率约3.11‰，高于全国平均水平。
房地产市场发展
01
2016年和2017年，房价开始翻番
2019年，趋势减弱，房价停滞
2016年和2017年，信阳房地产市场开始发力，持续火爆。期间房价翻番，商品房销售面积年均增长100多万平方米。2018年以来，房地产市场需求趋于饱和，整体房价运行平稳，房企对市场缺乏信心，普遍低价出售。2019年上半年，市场呈走弱趋势，待售房屋库存积压严重，导致房价滞涨。房价增速收窄至10%左右，较2018年下降约4个百分点。
统计显示，2018年后信阳楼市交易规模基本稳定，商品房年均销售面积基本保持在900万平方米左右。
当前市场概述
02
买家普遍观望，市场形势越来越严峻
项目去工程化的压力加剧了
信阳居民更注重日常消费，没有储蓄习惯，购房能力相对不足。疫情过后，大部分购房者囊中羞涩，不敢买房。市场观望情绪越来越强烈，信阳房地产市场形势越来越严峻。浉河南岸、洋山新区等典型地区，待售待开项目多，同质化竞争激烈。
统计显示，2020年上半年，信阳商品房销售面积同比下降约40%。“金九银十”早已今非昔比，只有部分项目分阶段升级，但仍面临更大的淘汰压力。
政策环境
03
2019年取消限价，首付2-3%利率约5.88%
第二套首付3-40%，利率6.125%左右
信阳的监管政策相对温和，不限制买卖。前期实行限价政策，粗产品备案价格不超过6500元/平方米，装修产品备案价格不超过9000元/平方米。但2019年信阳取消了限价。第一套房首付比例20%-30%，商业贷款利率5.88%左右，第二套房首付比例30%-40%，商业贷款利率6.125%左右。
热点区域
04
阳山新区价格市内高，平桥价格低
河南和北方价格差300-500
信阳主城分为以下四个部分:
一是平桥区价格较低，待售项目相对较少，房价在6000-6800元/平米左右。
其次，浉河区分为浉河，市场分化明显。老城学区房是浉河以北的主力房，房价7500元/平米左右。浉河以南有很多待售项目，房价在6700-7200元/平米左右。
第三，自2013年阳山新区规划以来，市政配套逐渐成熟，成为全市高价，房价8000元/平米左右。
需求结构
05
在高档地段和学区买房对价格极其敏感
舒适的三居室和四居室更容易拆除
潜在购房者对地段和学区房感兴趣，阳山新区是市场认可的。而且对价格极其敏感，喜欢比较不同地区和楼盘之间的价格。同地段楼盘优先考虑价格，品牌地产企业溢价很少空。
改善需求不断释放，三室四室为主要业务单元，舒适的产品更容易去除。
购买能力
06
郊区县的购买力远强于市区
单纯需要总价100万已经是上限了
信阳主城区市民生活方式更注重日常消费，普遍没有储蓄习惯，住房支付能力相对不足；郊县农民工收入水平高，返乡购买力较强。罗山和光山县的价格甚至高于信阳市。
普通工薪阶层月收入3000元左右，月压力门槛4000元左右，高收入群体月压力门槛6000元左右。
刚需要的客户购买力有限，房价的天花板效应明显。总价100万左右是可以承受的上限。
土地市场
07
土地供应失控与旧城改造市场的推进
今年土地供应提速后，去化工的压力将会加大
信阳市财政对土地的依赖程度较高，受产业基础相对薄弱和市财政长期赤字空的限制，土地出让金成为地方财政收入的重要来源。
近年来，信阳市政府无序的土地供应在很大程度上导致了房地产市场的供需失衡。2018年初，信阳大力推进城市有机更新改造，与郑弘、金科、融创等房企协商启动4个旧房改造项目，单盘成交量1000亩。
疫情过后，信阳土地供应增速加快，如阳山新区核心区。2020年6月，集中销售了3块总建筑面积约50万平方米的地块，7月份，相邻区域销售了总建筑面积约20万平方米的地块，10月份，相邻区域销售了总建筑面积约90万平方米的地块，明显加大了去污压力。房企普遍对市场前景缺乏信心，大多在年前就争相开市，以公平价格交易。
项目营销
08
配送佣金高达8%左右，特价房折扣可达4万左右
首付期低至2万
随着市场的降温和去化学压力的加剧，房企的营销水平发生了以下新变化:
一是通过渠道配送，信阳更多的房子有深耕的优势，贝壳进出。一些品牌房地产企业为了加快交易注销，收回资金，通过提高售价500元/平米左右补贴中介，经销提成比例高达8%左右。
二是特价房，双十一期间，房地产企业推出特价房营销，楼层差的房子优惠价格可达4万元左右。
第三，首付分阶段。疫情后首付低至2万元，两年免息。
住宅企业竞争
09
品牌房企和本土房企各占一角
本地客户更喜欢信用社和建业
从2016年到2017年，恒大和中粮相继进入信阳，随后碧桂园、融创等50强房地产企业相继进入，房地产市场开始高速规范发展。
信阳信用社集团是当地房地产企业，多年来深入培育信阳，项目信誉和质量有保证，受到当地客户的信任。建业在信阳也有不错的口碑，得到当地客户的认可。农民工与品牌地产企业接触较多，返乡倾向于品牌地产企业。
市场展望
10
供需持续恶化下市场不容乐观
房企现金为王，定价趋于保本线
信阳的发展方向是向北扩展，向东延伸。北部高新区以高铁站为中心，与阳山新区东西呼应。洋山新区发展趋于成熟，但北部高新区生活设施普遍落后甚至缺失，整体发展进度缓慢。
展望未来，信阳房地产市场前景不容乐观，无序的地下市场供求关系继续恶化。疫情过后，市场普遍预期信阳房价会转跌，在买涨不买跌的心理影响下，市场观望情绪越来越强烈。受此影响，房企对市场前景缺乏信心，现金为王是市场共识，因此定价倾向于保本提振成交。
典型项目1:蓝光金庸屋
▲案例图
地点:西区
物业类型:高层和别墅
主要户型:三室，建筑面积约96-120m2
首次开放时间:2019年12月7日
价格:均价6500元/m 2左右
项目点评:蓝光金庸大厦位于阳山新区，其主体工程需要性价比高。在信阳房地产市场交易数量、交易面积、交易金额等方面均获得“三冠王”。该项目占地约213亩，共有29栋建筑，其中高层建筑17栋，平房12栋。目前只引进高层建筑，主体公寓楼约96-120㎡三室，其中大面积公寓楼更容易淘汰。该项目于2019年12月7日首次开盘，推出约550套房屋，当日转化率超过70%。疫情过后，项目房价普遍上涨100-200元，首付分期，2年免息，首付低至2万。8、9月份市场火爆，平均每天有10多批游客。主要客户是信阳郊区县的年轻人和老城区的少数本地人，其中8个县占60%以上，而老城区的客户比例相对较低。
典型项目2:郑弘新城
▲案例图
地点:和真北部
物业类型:高层
物业类型:三室，建筑面积约125-143㎡
开放时间:2020年10月31日
售价:均价7500-7600元/m 2左右
项目点评:郑弘新城，作为郑弘在新阳的创举，谈的是市政府四大待清理旧地之一，可用于有机城市的更新改造。项目占地1244亩，居信阳首位。它分十个阶段发展，涵盖商业、公寓、办公楼和学区。其中主要住宅单元为三室，面积约125-143㎡，整体均价约7500-7600元/㎡。基于政府的底价限制，他们可以享受平均4万+元的折扣。项目定位纯提升，前期1-2月存储客户，10月31日一期推出600多套房。项目均价约7400元/㎡，当日清污400多套房，清污率超过70%。作为信阳本地的“网红板块”，项目销售不依赖渠道，主要以自然拜访和整合营销为主。国庆期间，每天参观人数为60-70组。来访人群主要是老城区的局部改善人群，更多的老人带来新的，甚至一个人带来一半的村民。
典型项目3:世茂云溪
▲案例图
地点:和真南部
房产类型:别墅
主要户型:三室113-133m2，四室142m2
首次开放时间:2019年6月
售价:均价7000元/m 2左右
项目点评:石壕云溪，位于石河区石河南岸，是WTO“云”产品，以高品质别墅社区为主，北濒石河，西接南湾湖景区，后接仙山。该项目推出的28栋建筑约有596套房。主要户型为113-133㎡三室，洋房率高达88%左右，由东向西开放。东区2019年6月开盘，现在基本售罄，均价7000元/㎡左右。首付比例第一套20%，第二套30%，40%。这个项目的优势在于它的地理位置。疫情过后，洗消速度明显放缓，8、9月份仍较弱，10月份较好。国庆回国的那一个月，大约有30台要除污。周末举行促销活动，预订2-3万，一天参观10组，大部分都是现场签约。购房者主要是当地的地理客户，少数8个县的农民工返乡自置居所。
排版|孙
本文版权归嘉里研究中心所有。请勿擅自转载
转载注明出处:cricyjzx，谢谢合作！
—结束—