物业费收费标准 深圳市住建局、市发改委解答“住宅物业费指导标准”

《深圳住宅物业服务收费指引》计划增加多层和高层物业的服务收费。

昨日，记者从深圳市住建局官网了解到，深圳市住建局和市发改委近日对《深圳市住宅物业服务收费指导标准》作出最新解答，强调《征求意见稿》仅对新建普通住宅的前期物业和经济适用房具有约束力，调整《征求意见稿》并不等同于提高物业收费标准。

据了解，近10年来，随着深圳经济的发展，物业收费没有及时调整，导致物业服务价格低、质量低的恶性循环，于是出台了《征求意见稿》。根据《征求意见稿》，多层住宅月物业费分别为2.20元/㎡和0.90元/㎡，高层住宅月物业费分别为5.63元/㎡和2.71元/㎡。

物业服务行业摆脱困境的必要性

深圳为什么要调整《深圳市住宅物业服务收费指导标准》？

根据官方解释，《深圳市住宅物业服务收费指导标准》的制定主要基于以下两个原因:

一是要符合政府定价管理的要求。根据广东省人民政府办公厅发布的《广东省定价目录》第十一项“经济适用住房及物业服务”，深圳市经济适用住房物业服务收费和普通住房物业服务收费实行政府指导价。

其次，物业服务行业需要走出困境。根据2007年10月发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，超过10年未进行调整。10年来，社会经济快速发展，物价持续上涨，物业服务成本大幅上升。而物业服务收费标准却是“原地踏步”。物业服务企业通过降低物业服务质量来维持经营是非常常见的。物业服务行业陷入了“低价低质”的恶性循环，导致物业服务水平与业主需求的矛盾日益突出，无法满足业主对更好居住环境的需求。

为什么这次调价没有听证程序？

根据《征求意见稿》，多层住宅物业服务收费最高指导标准为2.20元/m 2月，最低为0.90元/m 2月；高层住宅物业服务收费最高指导标准为5.63元/㎡月，最低为2.71元/㎡月。在深圳，住宅物业服务收费的指导标准是高层住宅最高3.9元/㎡月，多层住宅最高1.3元/㎡月。按照最高标准，高层住宅的最高标准提高了近50%，而多层住宅的最高标准提高了近70%，价格涨幅很大。

政府定价机构在制定价格调整方案时，应当听取社会意见。为什么这次调价没有听证程序？据报道，根据相关规定，听取社会意见的方式很多，如书面征求意见、座谈会、听证会、征求公众意见等。由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目，此次在深圳市住建局官网征求公众意见。

征求意见稿的制定依据主要包括物业管理法律法规确定的物业服务基本内容、深圳市普通住宅物业管理费用调查、基于深圳市工资水平、物价水平等因素的综合评估计算。

根据服务内容，有五个级别的收费

根据征求意见稿，住宅物业服务分为综合管理、共用部位和设施的日常运行维护、公共秩序维护和环境管理四项。物业服务收费根据服务内容、服务要求和设施设备配置分为五个等级，最高等级为一级，最低等级为五级。比如综合管理一级收费标准为0.82元/㎡月，五级收费标准为0.25元/㎡月。共用部位、共用设施设备的日常维护费一级为0.46元/㎡月，五级为0.29元/㎡月..

记者发现，“综合管理一级”和“综合管理五级”要求大专及以上学历的管理人员分别占60%和10%，业主投诉应在24小时和4天内得到答复，业主满意度测评得分应在85分和75分以上，每年组织社区文化活动不少于4次。市住建局有关负责人表示，收费标准是选定等级的物业服务收费标准之和。具体来说，多层住宅物业服务收费指导标准为2.20元/m 2月，最低为0.90元/m 2月；高层住宅物业服务收费最高指导标准为5.63元/㎡月，最低为2.71元/㎡月。

征求意见稿有什么样的强制约束力？

根据《广东省定价目录》，深圳市保障性住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。

普通住宅是指供家庭居住的建筑，包括高层和多层住宅，不包括别墅和商业公寓。经济适用住房物业管理服务收费按《草案》对应的三等及以下收费标准执行。城中村物业管理服务收费可参照本指导标准对应的多层住宅四级及以下收费标准执行。

《征求意见稿》明确了适用范围。一经发布，对所有房产有效，不存在“新房新政，旧房旧政策”。

小区需要增加物业管理费吗？

《征求意见稿》出台，住宅物业管理费是否会上调？答案是否定的。

对于仍处于前期物业管理的普通住宅小区，前期物业管理的物业服务合同主体是建设单位和物业服务企业，签订合同时没有小业主。实行政府指导价物业管理费的主要目的是约束建设单位，保护小业主的利益。在物业管理前期，如果房屋已经出售给小业主，即使发布新的《征求意见稿》，物业服务企业和建设单位也无权擅自调整价格，应按照程序召开业主会议后方可调整。

对于已成立业主委员会的别墅、商住公寓、住宅区，物业管理服务费视市场调整而定。如需调整物业管理费，业主委员会应当与物业服务企业协商确定物业管理费调整方案，然后召开业主大会会议进行表决。

正文/广报全媒体记者肖陆君图/广报全媒体记者宣辉