投资了公寓会卖不掉吗 投资公寓，你真的弄懂了吗？

文字/图形湛清

房子和公寓都是房子。如果放在租赁市场，似乎没有太大区别。有的房子和公寓位置和地段差不多，所以租房价格也是对等的。所以，很多投资者在选择房产时，会更注重位置、户型、配套设施等硬件条件，但持有时并不一定会注意到住宅和公寓所面临的一些隐性成本的差异。特别是“第一兄弟”类型的投资者，可能只会“知其一，不知其二”。

1、

贷款的区别

公寓:不限贷款，首付50%；但是你不能用公积金

住宅:有限贷款，首套房优惠，公积金使用

公寓最大的优势是“无限买无限贷”，这是公寓最标榜的卖点。同时，对于“无额度、三套房买家”，投资公寓无疑是唯一的出路。“目前，虽然酒店式公寓贷款购买数量没有限制，但只有少数客户前来咨询相关事宜。原因有很多。”中原地产商业大厦部经理告诉记者，个人贷款买公寓首付50%，利率为基准利率的1.1倍。

除了没有贷款优惠外，公积金贷款不能用于公寓贷款，公积金不能以购买公寓为由提取，因为公积金贷款是购买个人住房的专项资金，非住宅物业不能使用。

至于住房，信贷政策采取了多样化措施。如果只有90平米以下的家庭住房是用公积金贷款购买的，首付最低可以达到20%，非常优惠。但如果是第二套房，则要求首付60%，利率为基准利率的1.1倍，类似于公寓贷款条件，而第三套房会停止贷款。

2、

家庭和学位的区别

公寓:没户口，没学历

住宅:有资格进入有学位的家庭

记者在采访相关业内人士后了解到，入户的关键取决于项目所在土地的性质。如果是纯商业，不能单独成立，所以公寓不能入户；如果是综合性的，商业部分不能建，住宅部分可以建，所以可以建一些商业建筑，这也是原因。

像“无法入户”，公寓没有学历。就算附近有名校，业主的孩子也享受不到名校的学历。对于一向以名校学历优势受到市场青睐的老城物业来说，后期的公寓升值潜力相对较弱，所以相对来说，名校地段的公寓和房子的差价会更大。

3、

应该计算收缩率

公寓:实用率7取得了良好的效果，使用寿命长达50年

住宅:最高利用率可达90%以上，使用寿命可达70年

小户型本身面积小，所以布局、面积、房屋产出率、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数、景观绿化都会对客户产生影响，进而影响投资回报。但是房子面积小，入住率低，会影响使用功能。商住公寓普遍住房率较低，市面上大部分公寓只能有70%左右的实用率。房源不同，房源相对较小，可以达到80%以上的使用率，90%以上的使用率。

另外，使用寿命的差异是公寓和住宅最大的区别。商品房的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前出售的很多商住公寓产品的土地使用证大多是多年前取得的，所以很多项目的实际使用年限只有30年以上，是住宅楼的一半。根据《物权法》的解释，住宅物业可以在土地使用年限届满时自动续期，但商业物业仍然没有相关的法律法规可循。

4、

隐性成本无法得知

公寓:商业水电和物业管理费普遍较高，明火不能使用

住宅:住宅水电，管理费一般比较低，明火都可以

住公寓的持有成本一般比房子高。

首先，公寓要用商业水电，大致来说，商业水电是民用水电的两倍左右。根据广州现行的水电收费标准，商业物业的水费标准约为4.11元/m3，电费标准为0.9885元/千瓦时，但住宅物业的水和污水处理费为2.22元/m3，电费标准仅为0.61元/千瓦时。另外，公寓不能通过燃气管道，不能使用明火。有些项目管理严格，连瓶装煤气都送不上楼，日常生活需要全部家用电器，电费更高。统计显示，商业公寓的水电成本通常比普通住宅高出近70%。

最值得注意的是，商业公寓的物业管理费用高于住宅楼。目前大部分商住公寓的物业管理费用高达4-10元/m2，有些项目甚至高达19元/m2。如果物业很难租赁成功，投资人应该负责的管理费成本不低，租赁空的成本会更高。

5、

租房也要交重税

公寓:工商登记租金较高，但出租税也高

住宅:不能工作，但租税略低

一般买公寓是为了投资和出租。因为工商登记，租金会明显高于住宅楼。但是，如果你决心成为一套公寓的“租客”，租金成本必须是已知的。因为，租公寓的时候需要交租房税，商业物业的月租房税点比住宅楼高，还要收印花税和土地使用税。申请租赁登记时，商业物业需要缴纳印花税，按合同金额的千分之一向双方另行征收，住宅物业免交。中原地产市场部主任黄也提醒说，合同金额是指租赁期内的总租金，而不是月租金。

租金税费方面，住宅租金税费征收范围为月租金的4%-8.38%，商业租金税费征收范围为月租金的6%-14.3%，具体为:不足1000元按月租金的6%计算，1000-2000元按月租金的6.7%计算，2000-20000元按月租金的8.5%计算。另外，租房时，房子免交土地使用税，但房子不交。土地使用税月税额为=计税土地面积×地段税额标准/12，其中计税土地面积按房产证上记载的使用权面积计算。

案例:

房子月租2500元，月租税×6.7% 167.5元；公寓月租2500元，月租税217.5元。如果按两年租期累计，公寓要多交1200元。

6、

流转税差别很大

换手的成本差别很大

公寓交易税是惊人的

中原地产市场部主任黄提醒说，在公寓转让交易税方面，“满五年”和“不满五年”是没有区别的。但根据政策规定，住宅二手交易可以免交交易印花税和土地增值税，但商业公寓交易不能免交。土地增值税的征收一般以出让土地的增值额为基础，即按照增值额对增值部分征收30%-60%的税。此外，根据物业的总交易价格，需要缴纳5.5%的营业税。所有税费加起来占物业交易总价的10%-14%。

相比之下，最贵的住宅楼交易税是144平米以上不满五年的豪宅，但一般交易税只有10%左右。而且最便宜的是唯一的家庭住房，五年后，90平米的住房，交易税相当优惠，最低也只有2%左右。所以同价位100万左右的房子，房子，公寓的税费差也会在10万以上。

所以这种“酱油比鸡贵”的惊人税收，使得商品房的成交率通常较低，转手也相对困难。毕竟对于做空的投机者来说，即使房产升值，扣除交易税后，他们得到的回报率也低于同价位的住宅楼。由于这个原因，商住公寓投资者通常需要通过长期租赁来盈利，租赁10-20年后会选择出售，这与住宅投资注重高投低吸赚取差价的盈利模式有着根本的不同。

税收最高的房子，

比公寓少55000元

比如房子公寓都是100万买的，不到5年就全部过户150万。如果不提供一手发票，两者交易税费相差近5.5万元。