集体土地租赁房 北京集体土地建租赁房 小产权租赁获特批

它比在集体土地上建造公共租赁住房更进一步，为非农业用途的小型房产的合法租赁打开了一个缺口

□本报记者|文

隆冬时节，昌平区北七家镇海，工人们还在忙碌？罗村村西工业用地挖沟打桩。该项目始于2010年12月16日，将成为北京第一个经政府许可在集体土地上建造的出租屋。

此前，2010年11月18日，北京市副市长陈刚公开宣布:“北京市集体土地上建设出租屋试点方案已获市政府批准，国土资源部已初步同意北京市的申请，目前正在等待国土资源部审批。”陈刚说，包括唐家岭在内的五个农村集体经济组织已经申请建造1万多套租赁住房。

据我们的记者了解，这个试点项目已经得到国土资源部的特别批准。这个试点项目比以前在集体土地上建设公共租赁住房的试点项目更进一步。北京市国土资源局副局长谢2011年1月6日告诉本报记者，公租房主要由政府投资建设，公租房的投资建设可以由村集体牵头。

中国土地科学学会副会长黄小琥认为，这突破了现有的法律限制，实际上在符合规划的“小产权房”上开了一个口子。这不仅可以解决政府建设保障性住房的资金和土地问题，还可以增加农民收入。

“小产权”租赁获得特别批准

大海？罗村位于地铁5号线天通苑南站附近，属于昌平区北七家镇。上述出租屋试点距离BRT号线站仅1公里，距离地铁5号线天通苑站不到3公里。

大海？罗村村委会副书记翟建林告诉本报记者，该项目完全由村集体出资，租金分配的主要对象是靠近村东的中关村科技园内的企业。租金将参照市场价格，由科技园企业与村委会协商后签订。

2010年10月27日，北京市住房保障领导小组办公室联席会议要求上海？村里租来的房子是自建的，由村集体组织管理，土地属于同一集体性质。竣工后产权不分割，“只租不卖”。

大海？罗村村党委书记茹颖表示，为了保证村民能获得永久收入，村里建的出租屋也愿意“只租不卖”，租金由市场调节，收入归村民集体所有。以后除了项目取得的租金的30%用于集体再开发外，其余按照分成分红分配给农民。

在我国现行土地法律法规框架下，土地按其性质可分为城市国有土地和农村集体土地。农村土地作为国有土地征用后，要改变其性质，才能进入“招标、拍卖、挂地”的土地市场。随着城市化进程的推进，大量集体土地被纳入城市规划圈，但只要性质不变，就不允许上市交易。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设。

在集体土地上建造的房屋，由于没有国家颁发的产权证，被称为“小产权房”。“小产权房”的出租和出售一直被中央政府禁止，甚至被挂牌监管。但是法律很难怪大众，到处屡禁不止。

大海？罗村集体出租屋已经特批。不仅得到了北京各级政府部门的批准，还开通了五条“绿色通道”加快审批。

茹颖告诉记者，大海？昌平区委接到举报后，对在罗村建设出租屋的建议给予了关注。2010年4月，北京市委书记刘启去上海？在村里调查后，我口头同意了试点方案，同意下海？村里可以边建房边办理手续。此后，北京组织有关部门召开了4次协调会，讨论用海问题？罗村推进过程中遇到的困难，要就地解决。

试点项目是根据城市规划建设的。具体来说，它包括两个地块，占地约330亩，总建筑面积约48.98万平方米，提供约7800套住房。项目一期将建设约1700套住房，主要是40-50平方米的一居室和70平方米的两居室。一期2011年10月前入住；该项目的第二阶段也计划在三到五年内完成。

租赁房屋将配备面积超过10万平方米的学校、幼儿园、公共食堂等商业项目。周边将建设平海路、规划九路等四条市政道路，并引入多条公交线路，汽车轮渡直达地铁。

廉价住房供应短缺

在一些村民看来，村集体土地出租屋可以试点审批是村民意愿、市场需求和政府意愿的结合。

面对高房价，国务院在2010年要求遏制房地产市场价格过度上涨，增加保障性住房建设。北京承诺在2010年将经济适用房用地增加到住房用地供应面积的50%；同时，政府将投入300亿元左右建设保障性住房。

问题是政府投入的保障房数量有限，主要是为政府机关事业单位的特定人群提供北京户口。最需要廉租房的中低收入者被排除在外，这些人不得不住在北京城乡结合部的廉租房里。

大海？罗村所属的北七家镇是京北中轴线上的城乡结合部的重点区域，聚集了大量外地移民。其辖区内村民近70%的收入来自自建房屋的租金收入。

2009年，由于人口密集，秩序混乱，大海？北京旧村改造包括坠村，拆迁也随之而来。北京市政府提出依托海淀区和昌平区南部组成的中关村核心区，整合未来科技城、生命科技园等资源。空，加快建设R&D北部服务业和高新技术产业集聚区。

随着城乡结合部的改造，原有的自发住房供应体系也被打破，农民工的住房问题更加突出。

据海？上海市北部R&D服务业和高新技术产业集群开发建设罗村集体出租屋建设项目申请报告？罗村周边的尚领村和北七家村率先开始拆迁，村内大量移民和拆迁户面临周转房需求。此外，落户的中关村科技园企业也解决了员工的住房需求。

同时，为了大海？就村里而言，拆迁后村民会集中上楼，村里腾出1000多亩工业用地，村民原本赖以生存的租金收入也会消失。“如何保证村民的收入，如何开发村集体工业用地，已经成为全村关注的一个重大问题。”如瑛说。

如影认为拆迁改造会交给北七家镇和海海？入村提供了前所未有的机会。他说，与其让村民建房出租，不如由村集体出租，既保证了村民的可持续收入，又使其更加规范。“卖一亩地才几十万元。最多把村民调到村里，少卖一分。”茹颖告诉记者，村民们不再愿意简单地出售土地，而是希望将土地变成永久资产。

所以，2010年3月16日，大海？村民大会在罗村召开，决定用自有资金在村西北集体建设用地上建设公共租赁住房，只用于出租，不用于出售。同样清楚的是，该地块属于村集体所有，不参与任何性质的土地征用和开发。

村民自发形成的方案符合市场对廉租房的刚性需求。一位在北京市委研究室要求不具名的人士认为，城乡结合部存在大量流动人口，难以阻止村民自发建房租房，存在诸多安全问题，需要在转型过程中纳入管理规范。他认为，村集体建设用地是可以经营的，“只要不买卖，就不违法”。

从公租房到出租屋

北京曾提出建设公共租赁住房，以满足上述中低收入移民的住房需求。在2010年“两会”期间，北京中关村科技园区管委会党委书记赵公开表示，随着中关村科技园区向北扩展，需要在北部地区建设30万平方米的公租房，用于工业园区高科技人才的周转。

但据一位接近北京市住房和城乡建设委员会的人士透露，土地和资金是北京眼下的困难，政府投入的公租房数量并不大。

最早纳入北京城乡结合部改造的北屋村和唐家岭，在2010年初提出要为外来人口建设“公寓”，得到北京市政府批准，计划纳入公共租赁住房管理。最终投资问题被拖延，甚至“停建”的消息都来自北武项目。

在集体土地上，村集体投资建设移民出租屋，增加了筹资渠道，解决了政府的问题。大海？入村方案受到昌平区政府和中关村科技园区企业的欢迎。上述北京市委研究室的人表示，这是“好事”，应该得到中央和市政府的支持。

但是具体的操作方式还是有争议的。土地的性质一直是争论的焦点。一种观点认为，应该给予集体土地和国有土地同等的权利，在严格控制土地用途的前提下，允许集体土地建房、出租，让农民更好地分享城市化的成果；反对者认为，此举与现行法律相冲突，土地性质可以空转为国有再交给村集体工业建设。最终北京市政府选择了折中方案，两块地房产分别试点。

基层意见倾向于质疑租金定价。据接近北京市住房和城乡建设委员会的消息人士透露，该政策的最初想法是将集体土地租赁住房纳入公共租赁住房体系，而没有政府的投入或相应的补贴。在他看来，允许在集体土地上建设公共租赁住房已经是一项“宽松政策”，不需要支付土地出让金。这种出租屋只有建筑安装成本，而且成本低，政府把租金定得比市场低是合理的。

村集体对此不满意。北吴村党委副书记郭曾透露，按目前市场价格估算，计划建设2万平方米的流动人口公寓，每年可带来1500万元的收入，但这远不如其他房产“划算”。北屋村党支部书记张权告诉记者，只有政府投资建设，才能称为公租房，才有控制价格的权力。"既然政府既不投资也不补贴，我们就必须接受市场价格."

大海？罗村初步方案设计审批中使用的名称为“公共租赁住房”。2010年10月，在北京组织的协调会上，政府主动将“公共租赁住房”更名为“集体土地租赁住房”。一位要求不具名的专家认为，更名表明了政府角色的调整，将集体土地出租屋的产权完全归还给了村集体。上述接近北京市住房和城乡建设委员会的人士也表示，与公租房相比，集体土地租赁住房的制定更加灵活，避免了与原公租房规定的诸多冲突。

翟建林说，因为土地每天都“宝贵”，大海呢？罗村集体土地出租屋满足中关村科技园区职工住房需求。

集体土地租赁住房的未来

虽然理论界对集体土地租赁住房试点给予了高度评价，但北京各级政府部门仍然谨慎低调。它的未来前景在很大程度上取决于政府的态度。一位要求不具名的国土资源部官员表示，“北京市政府希望推动此事，国土部门只能允许试点，静观进展”。

本报记者在采访中了解到，北京核心区周边的乡镇，实际上有很多小产权房项目是我们自己建造并出租的，没有经过国土部门的批准。比如北京市大兴区西红门镇镇政府附近，有几栋看似普通的四层小楼以“公租房”的名义吸引人们的目光。廉租房相对于周边农房干净明亮，20-50平米的小户型装修现代，24小时保安保洁。距离新建成的地铁大兴线仅10分钟路程。租客一次交20年租金，但平均月租只有400-500元。

这种有利于三方的出租屋，是房地产开发商从村集体租用建设用地建造的“小产权房”。在政府相关部门眼里，是房地产开发商踩着模糊的法律界限，“以租代卖”的违规行为。这种“小产权房”随时面临非法拆迁的风险，租客权益难以得到法律的有效保护。即便如此，“山寨”公租房依然屡禁不止，供需两旺。

北京目前的试点给这些“村舍”带来了“转正”的可能，很多乡镇的态度非常积极。大兴区于老三村村委会书记王长祥告诉记者，于老三村多次向镇政府和区政府申请在村里空地上建房出租。然而，该地块用于种植蔬菜的农用地性质不符合规划，尚未获得批准。

上述要求不具名的学者表示，允许在集体土地上建设出租屋，既能满足低收入人群的住房需求，又能增加村民的财产收入，还能弥补政府建设保障性住房所需资金和土地的不足，可谓“一举两得”。

他认为有不同类型的“小产权房”。对于在耕地上建设的未经批准的项目，应严格禁止。但农民利用集体建设用地建造商品房出租，解决了政府投资建设的资金和土地问题。如果纳入保障性住房体系进行管理，首先要进行征地手续，最好让农民自己租。

谢还表示，“小产权房”被禁止，因为它们会对城市房地产产生影响。然而，目前集体建设出租屋的试点“没有违反重大政策法规，也没有对城市房地产产生影响”。

黄小琥强调，目前全市小产权房存在质量不高、与现行法律冲突等诸多问题。现行法律不允许其合法存在，但事实上小产权房屡禁不止。不如在完善管理体制和准入门槛的前提下放开，将其建设和运营纳入规范轨道。