2012年房地产政策 2012年房地产调控最大变数在于地方政府

嘉海峰

很多人幻想楼市调控政策会放松，从而导致楼市反弹，让房地产行业早日结束这个“掉进冰窟”的日子。

但监管部门知道开发商如此关注，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，使得对房地产市场的预期由幻想变为悲观，甚至有人对中国房地产业的发展绝望。

其实这种大喜大悲的感觉是没有必要的。根据国家发改委近日召开的工作会议，2012年房地产调控政策调整基本明确。如果没有经济衰退等突发情况，2012年房地产调控不会大幅度放松，但也不会更加严厉。总的来说，2012年房地产市场的预期情况应该比2011年底要好。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红12月17日在金鹿基础设施上市15周年活动上明确表示，2012年调控政策仍坚持抑制投资性投机性住房需求，但也将支持中低价和中小商品房需求市场。

最近召开的国家发改委工作会议也揭示了房地产调控的三个基本调整:一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机购买需求；第三，支持和帮助自住和刚性购房需求。

综合以上代表房地产调控两个主要部门的信息，我们可以得出以下结论:

第一，由于2012年经济平稳增长，资金量不会低于2011年。虽然房地产贷款仍将受到控制，但房地产行业紧张的资金链将在2012年初得到缓解。

二是中央各部门都提出了支持自主刚性购房需求的基调。这表明，在2011年的最后两个月，银行限制或提高首次住房贷款门槛的做法引起了监管当局的关注。经过住房和城乡建设部、银监会等部门的调查和思考，自2011年12月以来，银行对首次购房贷款进行了降息、放宽贷款条件等改进。这将导致2012年初自住住房需求反弹，进而带动中低价位、中小户型的普通商品房市场成交量。

三是继续抑制投资性投机购房需求的政策得到重申。秦红也在上述论坛上表示，未来调控仍将重点放在让房价接近公众可承受的购买力上。限购政策和房产税政策都是为了抑制投机性购房投资。

综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央政府和监管部门不会允许这种情况发生。但会在一定程度上支持刚性住房需求，重点建设保障性住房，满足中低收入家庭的住房需求。

在这种情况下，各种政策安排被认为是目前最有效的，尤其是限购政策，被认为是短期内稳定房地产市场的锚。所以限购政策不会轻易撤销。但是，随着2012年货币总量的放宽和地方政府限购政策的实施力度，2012年是否会出现房价上涨、限购无效等突发情况？

这恐怕是当前房产税等政策研究力度加大的重要原因。如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严格的房产税政策了。

在上述情况下，还有一个可变因素，就是2012年地方政府土地财政处于紧急状态。

在几个城市经营高速公路项目的金鹿基础设施董事长单伟宝直言不讳地表示:2008年内需的扩大将使地方政府进入2012年及以后的偿债高峰期，许多地方政府不得不考虑出售一些好资产套现，以偿还许多在建项目的投资。金鹿基建多年未接内地高速公路项目，此时正准备砍价。

大岳咨询有限公司总经理金永祥是几个城市的土地管理顾问，他对当地政府的钱袋子更清楚。金永祥也在电话中直言不讳地表示:2012年地方政府将不复存在。目前全国基本每天有三个土地流转标志，更多的土地在排队等待上市。只有央企和区县政府开发的土地可以上市，民营企业参与一级开发的土地基本不能上市。因此，地方政府只能通过降低土地价格来出售土地。

可见，2012年房地产调控最大的变数在于地方政府，而不是中央政府调控的力度和开发商的投机行为。地方政府能否稳定下来，继续实施限购政策，保持地方政府的资金链完整，是房地产监管和市场稳定的最关键问题。

对于大型房地产开发商来说，2012年不会太差，而对于二三线城市的中小开发商来说，2012年是生存博弈的开始。