买壳上市 万达5.4亿买壳上市 巨大资金缺口仍待解

关于82亿收购银泰百货的传言层出不穷，还有报道称万达通过恒利在香港开辟了上市渠道。已寻求上市8年的万达于4月10日再次行动，以6.75亿港元成为恒利地产的最大股东，这可能为万达商业地产借壳上市开辟道路。

中原地产市场部总监张大伟指出，借壳是目前万达上市的最佳方式，香港市场现在对房地产企业IpO的认可度较低。如果选择IpO，房地产企业的价值很容易被低估。"在香港借壳上市可以帮助万达获得一个良好的融资平台."

然而，一些不愿透露姓名的证券分析师向《21 Century.com》指出，根据港股的规定，万达将很难在两年内依靠恒利地产进行大规模融资。同时，万达近年来一直想以文化旅游、电商等项目为突破口进行转型，但这些项目也需要大量的资金投入。比如4月28日刚奠基的哈尔滨万达城，投资200亿，需要7年才能收回成本。

据21日Century.com报道，万达房地产上市之路一直曲折。万达之前的主要融资方式是自有资金、银行贷款、建筑商预付款、销售回报、租金收入、长期抵押贷款。万达仍面临巨大的资金缺口有待解决。

崎岖的上山路

虽然国内商业地产万达堪称超级航母，但其上市之路崎岖难行。

股市融资的低成本和可持续性是万达的重要渠道。但万达经历了几次冲刺上市，几次尝试，无论是REITs还是IPO，a股还是港股，无一例外都失败了。

万达地产上市可以追溯到八年前。

2005年，万达准备带红筹股在香港上市，因为金融顾问、投资和基金管理服务机构麦格理(Macquarie)劝说做REITs，即将流动性低、非证券形式的房地产投资直接转换为资本市场上证券资产的金融交易。

2005年底，万达房地产投资信托基金(Wanda REITs)招股书在香港获批，成立了中国首家商业地产房地产信托投资基金。然而万达的进步并不顺利。2006年7月，国家部委联合发布“171号文件”，严格限制境外公司收购内地房产，万达上市梦想破灭。当万达决定再次赴港股IpO时，港股红筹股上市已经被监管部门封杀。

2007年，万达为a股IpO做准备，架构成立后，2008年又遭遇了一次金融危机，随之而来的是房地产企业的a股卡。

2009年，该公司曾计划在香港上市，但由于定价差异而未能实现。

2012年2月，万达商业地产有限公司和万达院线向中国证监会提交上市申请。但由于房地产调控，万达入股a股的计划再次受阻。

2013年，港股公司恒利商业地产于3月22日宣布，已签订有条件买卖协议，将其65%的权益出售给万达地产。同时，万达商业地产还接管了恒利2.09亿港元的可转换债券，换句话说，万达商业地产花了6.75亿港元打通了在香港股市的借壳上市渠道。

1000亿美元的资金缺口

不要放弃任何融资机会

香港上市无疑会给万达提供一个很好的融资平台。但根据香港“反向收购”法，在买方成为30%以上普通股股东后的24个月内，如果累计注入资产的任何指标高于壳公司任何5个测试指标如收入、市值、资产、利润、股本的100%，则该交易构成非常重大的交易，可能需要按照IpO申请标准批准注入。

中原地产市场部主任张大伟表示，如果作为新股上市，万达买壳上市将毫无意义。因此，至少需要两年时间才能发挥恒利地产的实质性融资作用。

有业内人士指出，万达地产因扩张急需补充资金链，其利润的缺乏和债务融资的高成本使得股权融资成为万达地产融资的有效手段。

据了解，万达之前的主要融资方式是自有资金、银行贷款、建筑商预付款、销售回报、租金收入、物业长期抵押贷款。

但2011年后，随着房地产调控的深入，银行信贷趋紧，全行业资金趋紧。营运资金方面，万达以发行信托融资为主要融资渠道。2011年，万达共发行10款产品，总额71.76亿元，但这些资金对于航母万达来说，只是九牛一毛。

为此，万达不得不坚持上市之路，以获得更多资金。万达董事长王健林曾承认资本的重要性:“在这个行业，最需要的是资本，是低成本、长期使用的资金。”

虽然王健林否认在香港借壳上市是为了钱，但那是为了建立现代企业制度。对于外界对万达资金链的质疑，王表示:“万达集团每年完成万达广场20多个项目，在万达广场一笔按揭贷款可以拿到10亿元和8亿元。当我们为任何一年内完成的房产申请抵押贷款时，我们都能获得相当于上市的现金流。”

但王健林的表态并未能打消人们对万达资金链紧张的疑虑。至于借壳是否是为了融资，万达相关人士谢绝了媒体采访。但接近万达的人士表示，由于涉及商业机密，万达无法对外公布资金链，但借壳行为是为了解决其1000亿资金缺口，其最直接的优势是可以打开低成本的融资渠道。

根据万达官网数据，2013年万达投资的项目近40个。2013年，万达广场20家，高星级酒店17家，新增物业面积436.6万平方米。

2013年共铺设龙岩万达广场、绵阳CBD万达广场、荆州万达广场、营口万达广场、安阳万达广场5个项目，总投资分别为50亿元、100亿元、50亿元、60亿元、40亿元，合计300亿元。

近日，该项目在广东万达新签4个全新总投资超过450亿元，仅花都万达城项目投资就超过300亿元。

以上9个项目投资约750亿元。万达要想在2013年完成37个项目的投资目标，资金投入至少要2000亿元。

年投资额超过1000亿元，与万达银行贷款和信托融资筹集的资金相比，差距巨大。

同时万达想通过文化旅游转型的项目也被认为是烧钱的行业。比如2013年4月28日刚刚铺设的哈尔滨万达广场，就是万达的第一个文化旅游城市项目，投资200亿元，7年还清。另据了解，万达集团计划在南昌、无锡、广州再投资5个文化旅游城市。

慷慨的投资再次引发了人们对万达资本状况的质疑。

同时，梳理万达近几年的发展可以发现，其高投入、高扩张伴随着高负债率、低利润率，但万达净利润的增长远远落后于其资产的扩张规模。2012年，万达在官网表示“企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超100亿元”。总资产几乎成倍增长，但净利润增长有限，净利润与资产规模的差距甚至达到30倍。

目前万达地产急需补充资金链。因此，万达地产在寻求海外融资平台的同时，并没有放弃国内IpO。

张大伟表示，万达商业地产在内地的IpO申请尚未撤回，如果万达院线成功上市，万达也可以提供资金支持。

据了解，目前包括万科在内的很多开发商，在资本市场上都有内地和香港的双重融资平台。2012年，万科集团、金地、招商局地产分别收购香港上市公司寻求海外融资平台。