净利润率 四大“暴利”行业 房地产净利润率垫底

在2008年“4万亿”投资计划的刺激下，房地产摆脱了当年的短期下跌。虽然多次受到限购、限价等行政调控，但房价飙升，丝毫不怕调控。然而，统计数据显示，2008年后，房地产开发商的利润并不像外界想象的那样高。

a股神湾2013年前三季度及2012年全年的20个行业中，只有银行、餐饮、电力、房地产的净利润率超过10%，房地产行业在四大行业中排名垫底。今年前三季度，除亏损企业外，132家a股房地产上市公司实现整体净利润13.03%，创下2008年后同期新低。

房地产行业赚的“钱”去了哪里？

《证券时报》记者严树洋

增加收入并不增加利润

2013年房地产市场的火爆程度甚至超过了2009年。但从a股上市房地产企业前三季度的财务数据来看，上市房地产企业的净利润增长率普遍低于收入增长率。

今年前三季度，a股市场132家房地产企业实现营业总收入3954亿元，同比增长36.9%；净利润达到443亿元，同比增长24.6%。从前三季度营业收入和净利润的增长来看，净利润的增长远远低于营业收入的增长。此外，据《证券时报》记者统计，剔除亏损企业后，a股上市房地产企业净利润率为13.03%，为2008年“4万亿”刺激政策以来最低。

Wind数据显示，上述132家公司中，净利润增速接近营业收入增速的公司屈指可数。四大房地产企业三季报数据显示，2013年前三季度，只有招商局地产股份有限公司的经营收入增幅跑赢大盘。

今年前三季度，招商地产营业收入234.7亿元，同比增长45.37%；净利润36.05亿元，同比增长49.06%。相比之下，万科A今年前三季度实现营业收入634.2亿元，净利润61.6亿元，分别增长37.5%和21.3%。保利地产两项数据同比分别增长41.4%和20.71%。金代尔的净利润甚至下降了。今年1-9月，金地实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%；净利润7.16亿元，同比下降22.2%。

扩大样本数据也可以得出同样的结论。风数据显示，回顾2010年、2011年和2012年房地产上市企业年报数据，可以发现132家房地产上市企业净利润同比平均增长率分别为22.44%、29.37%和-5.14%。相应地，营业收入同比平均增长率分别为78.62%、49.15%和31.45%。

自2010年以来，房地产企业整体净利润的平均增长率连续三个会计年度未达到营业收入的增长率。

即便如此，中国房地产业的毛利率在国际上也处于较高水平。国务院发展研究中心的统计数据显示，2003年前后，中国房地产业的毛利率约为20%，与大多数工业行业几乎持平。但随着房价的持续上涨，房地产毛利率明显上升，2007年以后的几年里达到每年30%左右，超过整体工业水平10个百分点左右。而同期美国房地产行业的毛利率仅为15%左右，与今年前三季度国内上市房地产企业的净利润率几乎持平。

随着房企陆续回归一二线城市，征地成本增加，政策调控的不确定性增加，高杠杆高周转的模式将成为房企加快销售、降低风险的普遍做法，带来财务成本的增加。

中原地产研究部主任张大伟分析说，房地产行业“增加收入并不能增加利润”。除了高负债率和高贷款利率外，高额的财务费用吞噬利润、征地成本增加、不同城市的楼市分化等因素都是行业平均利润率下调的原因。张大伟判断，随着地价和财务成本的上涨，绝大多数一线房地产企业将开始采用高周转模式，推进产品和管理的标准化。未来几年，行业平均利润率每年将下降1-2个百分点。

地价和税收负担

从净利润率来看，与其他行业相比，房地产行业并不是最赚钱的行业。根据申银行业分类信息，记者统计了2013年前三季度及2012年全年钢铁、水泥、工程机械、电子信息、银行、餐饮、纺织服装、电力、房地产等20个行业的净利润比率，只有4个行业的净利润比率超过10%。

从高到低，排名前四的分别是银行、餐饮、电力、房地产。今年前三季度，这些行业的净利润率分别为42.61%、25.58%、14.08%和13.03%。

值得一提的是，以白酒行业为主的餐饮行业的净利润率也是历史同期最低的，因为“三公”消费从去年第四季度开始就受到政策的限制。

即使整个房地产行业的净利润与单个垄断企业相比，仍然是小巫见大巫。选择一个直观的参考对象，以今年前三季度净利润最低的中国银行为例。今年前三季度a股房地产上市公司净利润总额为443亿元，仅为中国银行1202亿元净利润的三分之一。尤为关键的是，a股房地产上市公司前三季度总收入为3954亿元，远高于中国银行前三季度3056.09亿元的营业收入。

据《证券时报》记者统计，今年前三季度，平均所得税占a股房地产上市公司利润总额的40%，以上数据仅低于20个行业的采掘业。此外，作为房企成本支出的最大组成部分，地价的上涨也不容忽视。从一线城市平均地价图可以看出，2009年第三季度之后，北京、上海、深圳三个一线城市的平均地价以前八年未见的速度加速上涨。

房企征地成本的增加，与这两年房企为了抢占一二线城市的土地市场而堆积如山密切相关。限购政策出台之初，由于一线城市交易跌入低谷，很多龙头房地产企业开始转向三四线城市，而三四线城市限购影响不大。但随着近两年三线城市供应量的快速增加，三线城市去转型慢、销售难的特点出现。

2011年，星河湾鄂尔多斯项目推出首批1900套房，在广州、北京、上海所向披靡。开盘后一年半只卖出300套左右，在精装换成空白，价格减半的前提下卖出。这样生动的案例，让房地产企业抢地的投资措施更加坚定。

尤其是今年以来，以北京为代表的一线城市的土地出让价格在半年内甚至翻了一番。今年7月23日，中粮地产经过70轮激烈竞争，终于拿下了今年孙河板块第五块住宅用地，预计建筑面积超过5.2万/m2。就在半年前，太和拿下孙河W地块的时候，单价才29500元/平米。

兴业证券研究员赵将2013年1-8月累计土地交易量与2010-2012年年度土地交易量进行对比。一线城市为1.48/1.05/0.81，二线城市为0.75/0.75/0.69，三四线城市为0.82/0.66/0.68。从以上比例可以看出，各城市土地出让金增量主要来自一线城市，说明房地产企业重返一线的意愿明显增加。

据证券时报记者统计，2012年房地产行业复苏后，保利地产2012年新增房地产项目40个，36个项目位于一二线城市。万科78个新项目中，有40多个位于一二线城市。

独立宏观经济研究机构Monita中国研究院罗宇分析，年初出台“国家五条”后，房企重新集中在一二线城市，刺激了当地土地交易。在政府不断提高土地供应价格的背景下，土地价格进一步加快。同时，非核心地区和三四线城市的兴趣下降，减缓了当地土地市场的恢复进程，进一步加剧了全国土地市场的区域分化。

过去，当地房地产企业也不惜任何代价在北京积极参赛。2013年，太和集团在北京土地市场攻城战，斥资64亿元收购4块地。但其激进的征地方式却被后来者以更激进的价格验证。

一直在深度培育三线城市的恒大地产，今年也在北京获得总价称号。11月21日下午，经过45轮激烈竞争，恒大地产以总成交价51.35亿元、自住商品房11.2万平方米、限价房1.69万平方米的价格拿下北京市朝阳区东巴南区土地，创下今年北京市总成交价新纪录。其中限价房限价9900元/m2，自住商品房限价22000元/m2。不包括分摊的建筑面积，该地块的楼面价格已超过5万元/m2。

联合征地和利润分享

由于一二线城市地价较高，近年来联合征地成为房地产企业之间共享风险和优势的重要手段。招商局物业有限公司秘书长刘宁表示，合作可以减轻公司的财务压力，获得一些有利的项目资源。另一方面也使得几大房企的小股东权益逐年增加。

根据上市公司公开信息，2012年万科78个新开发项目中，有47个属于合作开发项目。另一家领先的a股房地产公司保利地产收购的土地比例在过去两年也有所增加。

保利地产披露，2011年共收购土地26块，其中7块拟由合伙人共同开发或公司占有部分权益，占当年收购土地总量的26.92%。保利地产披露，2012年共收购28块土地，其中11块拟引入合伙人共同开发或公司占有部分权益，占当年收购土地总量的39.29%。

在两大巨头同时竞标一块优质地块的情况下，合作征地可以减少双方不必要的资金消耗。2013年6月27日，保利地产联合万科作为唯一投标人，以53.72亿元的起拍价拿下重庆江北区盖兰溪地块，底价4340元/平方米。与两年前土地首次上市时相比，总交易价格下降了近10亿英镑。

保利地产董事长宋广菊在2012年公司首次临时股东大会上表示，合作项目的增加主要是为了分担和分散风险。但由于联合征地通常是以成立合资公司的形式完成，风险分散的另一面是上市公司小股东，尤其是一二线城市的龙头公司的盈亏增加。

据Wind统计，公司规模越大，新增土地越集中在一二线城市，近三个财年小股东损益增速更为可观。

一位研究人员还认为，近两年房地产企业净利润增长慢于总利润增长的主要原因之一是合作征地项目的增加导致合作伙伴分享总利润。

但从销售情况来看，市场也奖励了一二线城市的企业搬迁。从商品房交易的城市结构来看，一线、二线重点城市是本轮市场复苏的主力军。2012年，26个一二线重点城市商品房销售面积同比增长39.61%，远高于行业1.80%的同比增幅。

一线城市的物价上涨尤其惊人。国家统计局最新发布的月度价格统计数据显示，10月份70个大中城市中，只有温州新建商品房销售价格同比下降，而其他69个城市的价格均同比上涨。其中，上海同比上涨21.4%，位居全国第一。此外，北京、广州、深圳等一线城市新房价格涨幅继续超过20%。