香港房地产崩盘 中国大陆楼市到底何时崩盘，看看港日历史

本文转自微信微信官方账号:卡特彼勒金融

浙江人曾经说过，有钱人想去杭州；南方人曾经说过，有钱人想在上海买房；中国也有富人想在北京买房。不过，我记得几年前有一句话，说亚洲有钱人想在香港买房，结果香港房价开始下跌。最近香港地价跌了七成；很多年前有一句话，全世界的有钱人都想在东京买房。结果东京房价跌了90%...

日本几代人都被房子折腾惨了，让日本30年不翻身。

据说当一个国家的房价开始攀升时，就意味着这个国家的经济即将繁荣和衰落。因为货币本身没有价值，货币只有流动才能有价值；钱流到房子里就变成钢筋混凝土了，凝固了就不能流了。

日本是过去的教训，30年没翻身了。

日本房地产在这个时候崩溃了

“只有傻瓜才会从错误中吸取教训。智者从别人的错误中吸取教训。”-俾斯麦

日本已经经历了房地产的疯狂和崩溃。日本的错误值得大家警惕。从日本吸取的教训值得仔细研究。

数据来源:日本国家统计局；六大城市包括东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。

第一，在经济发展和信贷扩张的背景下，房地产可以长期增长。

根据日本国家统计局的数据，日本六大城市的地价自1955年有统计数据以来，已经上涨了36年。

著名财经评论员齐说，日本和我们一样，总是在一线城市崛起，东京崛起最快，最高。当时日本人认为日本只有一个东京，东京有教育、医疗、金融、就业等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起就买东京圈。东京圈买不起就开始买六大城市，最后买小城市。从涨幅来看，即使是六大城市的涨幅也远远超过东京圈和东京核心区的房价涨幅。这是一种后续的推测，但潮起潮落，潮水总会退去。

20世纪80年代末，土地价格的上涨急剧加速，直到1991年房地产泡沫破裂。

齐接君指出，无论一线城市、二线城市还是东京的核心圈，房价也一落千丈。只有跌了，一线城市才能止血，二三线城市根本没有这个功能。还在往下掉！一个朋友家的父母在大阪买了一套房子，当年是他们的，现在已经跌了一半，每年还要交重税。根本卖不出去。

第二，在经济停滞和信贷扩张受阻的背景下，房地产可以长期低迷。

房地产是长期资产。由于信贷周期的影响，价格变化有长期趋势。趋势一旦形成，就会持续很长时间。自1991年房地产泡沫破裂以来，日本六大城市的地价一直到现在都没有回升。

资料来源:JREI，日本房地产研究所

对于普通人来说，住房的价格走势是最值得关注的。日本房地产研究所的东京房价指数始于1993年6月。可以看出，东京房价从1993年开始至少下降了10年，然后在一个狭窄的范围内波动。我相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长期性。在这10年里，他们一直在抄底，这种循环的力量摧毁了他们辛苦挣来的一大部分家庭财富。

日本朋友提到现在的房子，都咬牙切齿。有些人完全被房子绑架了。他们不得不继续工作，只是为了减轻家里的负担。由于日本征收房产税，每年的房产税税率约为5%。这样，500万的房子，一年要交25万。日本人虽然收入高，但是面对这么一笔钱还是挺挠头的。日本还规定买卖房屋要交重税，送礼也要交税。于是日本人彻底疯了，房子完全砸在他们手里，卖不出去了。

第三，周期的巨大力量不容忽视。潮起潮落，会有起有落。

自20世纪70年代以来，日本六大城市的地价上涨了五倍，但在泡沫破裂后下降了60%左右。这背后是循环的巨大力量。当时日本人不相信周期，认为东京等核心城市的房价会因为稀缺而不断上涨。然而，经济法最终打破了日本的“特殊性”。

日本可以告诉我们很多关于房地产的事情，但最重要的是尊重周期规律。房地产受经济周期和信贷周期影响很大，是长期甚至超长期资产。当周期上升时，可以持续很长时间。一旦周期改变，谁也回不了天堂。十年对于个人和家庭来说都是很长的时间，但可能只是周期中的一个瞬间。个人和家庭的财富可能随着周期的车轮上升，也可能被向下周期的车轮碾压。

与日本房地产类似，香港房地产也经历过崩盘，在过去的50年里甚至三次。

香港楼市三崩——百年香港房地产业节选

香港的物业价格在1997年10月19日达到高峰后的一年内下跌了一半，然后在1999年反弹了20%。但随着“八万五”期间建成楼盘的落成，以及各种因素的影响，未来三年房价下跌超过40%，甚至在2003年8月24日触底。在这5年10个月内，香港的楼价下跌了70%。

这就是香港房价暴跌的全过程。这次股灾造就了一大批收入为负的人，导致很多香港人破产。

70年代末、80年代初，炒楼高峰期，炒家单纯炒整栋楼，出现了“炒楼”、“炒酒店”的热潮。当时经常有报道指整个商业大厦在中环、湾仔、尖沙咀东部等多个繁华商业区高价易手，其中谈得最多的是金钟的金门大厦，以及中环两座联邦和国际大厦的炒风。从1978年12月到1980年9月，金门大厦三次易手，售价从7.15亿元涨到16.8亿元，不到两年就增长了135%。从1980年8月到1981年1月，联邦大厦和国际大厦两次易手，售价从10.89亿元涨到22.35亿元，仅6个月就翻了一倍多。

激烈的炒风进一步推高了地价和楼价，与当时香港人的实际承受能力相差甚远。据统计，1975年，香港中小型住宅每平方英尺约230元，一套400平方英尺的住宅单价约为9.2万元。当时香港家庭平均收入是每月1 300元，购买一个小住宅单位相当于70.8个月的工资。但在1981年房地产高峰期，小户型的每平方英尺价格已经涨到了1000元左右，400平方英尺的户型价格已经涨到了30万元左右，而市民家庭的月平均收入在3000元左右，也就是说，购买一套小户型相当于市民101.5个月的工资。

当时，香港的楼价并非以经济发展水平和市民的负担能力为基础。当消费者的工资远远落后于楼价的上涨时，楼价必然会下跌。1981年香港房地产市场转淡，空单位大幅增加。1980年新建住宅楼空单位率高达41.3%，大量单位滞留在投机者手中。楼市下调只是时间问题。

70年代末，香港经济开始过热，通货膨胀率达到15%以上。但在1978年，香港的平均优惠利率只有6.68%，而平均按揭利率为10.62%，使得市场对资金的需求增加。期间，由于外贸逆差增加，港元汇率疲软，刺激利率上升。1980年，美国总统罗纳德·里根(Ronald Reagan)上台，实施紧缩货币政策以对抗通胀，进一步推动香港利率大幅上升。1981年10月7日，香港最优惠利率升至20%的历史高位，按揭利率升至21%，对置业者造成极大的威慑力。在此期间，香港政府修改了卖地政策，取消了“分期购买土地”，使开发商购买土地的成本更加沉重。