深圳扩容 没有扩容！深圳的成功从来不是靠土地多

作者|张&编辑|辛

2020年，是深圳经济特区成立40周年。10月14日，领导将在深圳出席活动并发言。

此前，中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布了示范区综合改革试点实施方案。杠杆游戏现在还在10月11日自己定的假期，很抱歉第一时间没能给朋友们解读。

今天早起看了计划全文。今天，我们不能使用数据分析，因为公共政策的解释告诉我们哪些方面是好的。

别瞎说，看实施方案，说说我的看法，供参考和批评。

一个

深圳的礼包从来都是一个接一个。除了北京和上海，他们得到的好处更多。国内谁能比？

8月26日被称为深圳经济特区生日，但当时有朋友有点失望，政策包好像没到。

这个现象在30周年其实也是一样的。中央不是没有准备，而是需要耐心。我们外行应该明白，领导很忙。

而且从2018年开始，深圳的礼包已经一个接一个:

2018年，深汕经济特区挂牌，获得土地468.3平方公里。应该知道，深圳原本只有1997.47平方公里的土地。当然也有人说远，毕竟几十公里。

2019年初，根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，深圳受益匪浅。当时的香港、澳门、广州、深圳四大核心城市，算上提到的次数就可以理解了。

规划纲要明确要求深圳发挥经济特区、国家经济中心城市、国家创新型城市的引领作用，加快建设现代化国际城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

2019年8月，支持建设示范区。然后广东省说“给全省力量支持示范区”。

2020年，继上海科技创新板注册制之后，深交所创业板注册制也拉开帷幕。

现在，示范区的实施方案出来了。

其实回到历史上，深圳经济特区30周年前后也是如此。

2010年7月，深圳经济特区延伸至龙岗、宝安。是的，特区扩大了。当年的经济特区，深圳没有一个成功的，也没有一个得到这样的扩张待遇。

今天，很多人不太明白特区是什么。杠杆游戏很简单的解释:它是过去时代的“超级自由贸易区”——有很多东西在别的地方做不到。

随后，2010年8月，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》明确将前海确立为粤港现代服务业创新合作示范区。

现在看前海，视野震撼。

简单列出这些礼包中的一部分，除了北京和上海，中国有哪些城市可以和深圳相比？

2

深圳这次得到了什么好处？

谈了宏观和微观，这次深圳得到了什么好处？

下面，我就重点说说。

首先是现有土地的分散化。在今年3月发布的国发[2020]4号文件中，对永久基本农田、超过35公顷的永久基本农田以外耕地和超过70公顷的其他土地进行了审批，多个省市获得试点。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期为一年。

在《给地，送钱！为什么京津、长三角、大湾区、重庆得到的支持最多？”，杠杆博弈总结出以上地方只是京津、长三角、大湾区、重庆。

这对应着中国的四大经济极和四大城市群。

深圳属于广东省。按照上面的意思，省里说了算。

这一次的好处是永久基本农田以外的农用地转建设用地委托深圳市政府审批——也就是省级机关。

在这里，顺便看看各地的统计公报，你会发现很多有趣的数据。回到杠杆游戏数据的老本行，统计公报称，2019年深圳农作物播种面积18.41万亩，比上年下降2.7%。

很多人可能不会认为深圳没有农村，没有农业，但事实并非如此。那是一大笔钱。

同样，深圳也有很多未开发的土地。作为一个充满意义的城市，很多未开发的条款，从杠杆博弈的角度来看是不必要的。

实施方案还提出支持深圳-汕头经济特区现有土地的振兴，深化农村土地制度改革。

第二，中央要求广东给予深圳更多的省级经济社会管理权限。方案明确要求发改委协调各方对深圳的批量授权，并要求广东省给予深圳更多的省级权限。

根据该计划，国家发改委将成为深改集团、深圳和各部委之间的重要协调机构。NDRC会同有关方面研究制定批批授权项目清单，并按程序推进批批授权的实施。

广东省应积极为深圳开展综合改革试点创造条件，加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监管、涉外机构和组织管理等方面的力度。，并根据法律法规赋予深圳更多的省级经济社会管理权限。

仔细研究一下，这些东西还是不是省级行政区，但明显比普通副省级高半级，而且是以整个深圳市为基础，不是一个特殊的经济功能区。

第三，金融继续被赋予权力。注册系统已全面实施和分发。试点创新企业在中国发行股票或存托凭证。这不就是欢迎中国股市回归吗？

香港的生意，欢迎深圳“竞争”。人民币国际化和外汇管理方面，政策也给了，就不多说了。

有一些优势，杠杆游戏就不一一分析了。

三

深圳的成功本来是靠位置和政策，靠努力和机遇，而不是靠土地

虽然深圳迎来了一个大礼包，但很多朋友并不满意。不用说，我们当然知道为什么。

似乎最起码行政区划没有扩大；期望更高，直辖市...

其实最起码什么都没有。我只能说，深汕合作特区刚刚起步，还有大量空土地和农用地有待开发，马上就要扩大。你觉得北京傻吗？

主要城市土地面积图来源|刘哮波财经说

在中国，我们关注的是一步一步来，很少有突然推进和冒进的机会，尤其是在行政区划调整的情况下。

很多俱乐部会员一定会说，深圳面积太小了，真的太小了，如上图。但是，下面的重点。

深圳的成功从来不是靠更多的土地，而是靠区位、政策、努力和机遇...

无数城市面积都比深圳大很多，甚至很多地段都很好，但是发展高度都没有深圳高。

原因值得深入研究。

广州也是大湾区的核心城市，综合实力很强，地理位置很好。当然，深圳在改革开放的背景下似乎更好一些——说白了就是靠港澳，尤其是香港。

然后我们进行改革开放，深圳推出特区。

随后，深圳建立了全国性的资本市场体系，各种要素和资源聚集。正如文件中所说，“深圳敢于冒险，敢于尝试，成为第一，努力工作，创造发展历史上的奇迹”，今天有这么多辉煌的成就。

立场、政策、努力、机会缺一不可。

所以广州期待得到更好的政策支持，比如资本市场的突破。经过多年的努力，期货交易所终于开始准备了。

当我们回到深圳，我们会扩大我们的能力吗？什么时候？我只能说，显然不是今年，也不应该是这两年。

另外，回到土地，就像上面很多朋友专家写的，深圳不是真的没有地，而是红线卡住了。

四

“不管是好是坏，深圳市民想到一件事，楼市看到更多。”

网友有个帖子说“不管什么好，深圳市民只想到一件事，楼市看多了。”。

这句话里，杠杆博弈的本质是约定俗成的。地方政策越优惠，发展越好，吸引的人才、资金、资源越多。你觉得房价优惠吗？

调控背景下，无非是价格走势的节奏。

注意“最多”的站点是深圳。因为深圳不包括其他站点。

深圳某博主写文章说这个礼物真的很有钱，但是对于炒房的人来说，就是个利润空！

然而，深圳无论如何都有溢出效应。在深圳吃肉，在深圳喝汤，还是有益的。

说到扩张。之前的发布确实是一个精准的信号。在不改变行政区划的前提下，探索建设深圳统筹合作示范区。

调整珠三角或者深圳旁边的大湾区最发达的地区太难了。如果你是领导，就不会随便切肉。

最后，杠杆博弈应该说，即使扩大，只靠扩大也无助于降低房价。

要了解国情，中国几乎没有哪个大城市真的缺地。真正的问题是土地归谁所有。所以很多大城市土地充足。你看到他们中有没有不控制节奏的？

所以，不要以为深圳市区的扩大就能真正缓解所谓的地价和房价的矛盾。也有可能输，但大局不会变。

大城市就是大城市，超大城市就是超大城市。认为房价便宜是不现实的。

另外，便宜的话，会出事的。

当然，长期不便宜，长期贵，长期涨，也容易出问题。这是一个很难平衡的游戏，我们要么做韭菜，要么玩。