中弘地产 房地产传奇倒了，围上来的是秃鹫和猎鹰

文|王璐

在北京四环，等待接收并送往不良资产急救“ICU”的项目越来越多，但命运却不一样。

3月6日，洪钟大厦被挂在阿里拍卖平台。该建筑占据北京东四环黄金位置，即将竣工，按评估价32.32亿元的70%挂牌出售，20天后将公布转售结果。

“太贵了。”但在采访不良资产投资领域人士吴晗时，对方表示，相比背后的债务、产权、运营风险，洪钟大厦的起步价还是偏高，对拍卖并不看好。

洪钟大厦目前处于停工状态，拖欠工程款约1.79亿元。在朝阳路和慈云寺桥交叉口的西南角，其玻璃幕墙并没有完全按照设计图纸进行装饰，而是被风雨侵蚀的几何框架破败灰暗，那样赤裸裸的站立着。

01

抛弃孩子很难拯救救世主

“发现识别风险和定价风险是处置不良资产的核心。我们分析的核心框架是资产是否有价值。洪钟大厦的问题在于风险太大。”吴晗坦言，“华融和东方已经找了很多圈内人看洪钟的项目”，但是没人敢接这个烫手山芋。原因是洪钟股票的债务问题过于复杂，标的资产远非优质。

2016年洪钟大厦因集团公司债务问题抵押给东方资产管理，但2019年法院判决洪钟每年支付24%罚息，截至去年一季度本息合计31.9亿元。

此外，洪钟大厦还存在项目资金未到位的情况，金额约为1.79亿元。四年前，洪钟大厦预售了53处房产，总面积为13000平方米，投标人必须完成包括上述53处房产在内的整个在建工程的全部续建工程。

"分散销售面临管理问题，难以实现价值提升."吴晗说，在M&A市场，资本市场不喜欢产权分散的项目。对于已经接手的企业来说，如何处理零散的零件，实现价值最大化是一个难题。

洪钟的股票此时已经陷入债务泥潭。据公开信息统计，洪钟股份有限公司及其子公司累计逾期债务本息总额已超过100亿元，公司旗下所有项目均处于暂停状态，洪钟国际商务花园、洪钟六百本等已完成商业项目几乎处于报废状态。洪钟大厦只是拍卖的资产之一。即便如此，截至去年，洪钟股份在洪钟大厦的投资已达28亿元，以底价拍卖已无法再担保。

这不是洪钟大厦第一次扮演“救世主和弃儿”。2017年底，陷入财务困境的洪钟股份有限公司寻求出售洪钟大厦，资产估值为60亿英镑。据说融创想出价30亿元收购，但洪钟拒绝了孙宏斌，因为出价太低。

2018年，东方资产管理将洪钟的一笔坏账放到网上和交易所进行拍卖，起拍价为25亿元。该债权的抵押物为洪钟大厦在建工程及以拍卖方式结束的共有土地使用权。

“接管前风险因素太多，市场风险、政策风险、后期处置都是问题。即使以后有企业接手，也很可能是国企。只有他们有足够的资金，能处理好地方政府关系。”洪钟股份乱七八糟的债务纠纷是洪钟大厦未竟事业的根源，也是很多业内人士关注的问题。

02

市场上飞着“秃鹰”

每一个即将倒闭的企业周围，都有一堆秃鹰在等着“腐肉”。

"房屋公司也是如此，等待另一批企业倒下."房地产从业者李毅说:“很有可能会出现哀悼的场面。”。

多元化发展和资金链断裂是大多数房企破产的原因。今年是房企还债的高峰期。很多房企存在资产负债长期错配的问题，负债短，投资长。吴晗认为“前20家房企有几个现金流出的问题，更何况小房企在资金、管理、成本上没有优势。”

李毅的公司是一家房地产企业，这几年并购收益很大，但他坦言，“我们并购其实做得很差。”原来房地产企业走的是传统的招标拍卖挂的路线。现在，集团对规模、质量和并购都有要求。“团队还是这个团队，很难改变模式。”。

并购要求团队能做十项全能，有很大的决策权。“做不擅长激进模式的动作，无疑会给自己挖个坑，收集大量高负债率的资源包，账不算。”

"房企的问题主要是企业基因和团队."吴晗说，很多房地产企业的法务都无法了解不良资产，一个项目处处充满风险和不确定性，行业内又有特长，所以不良资产的推广会把一大批人拒之门外。“风险控制是负责任的，他们不能发表个人意见。”

对于房地产企业来说，他们应该采取土地招标拍卖的方式，即使费率很高。但是拿了一块干净的地，马上就可以卖了，符合现在高周转的逻辑。“不良资产交付后，可能涉及改造、拆迁、清租，有的甚至两三年内无法开工建设。”这与大多数房企的内部激励和考核机制背道而驰。“对于市房地产企业总经理来说，地价太贵，销售不好，最高奖金少。如果花在不良资产上，不仅不会有工资奖金，还很有可能被直接开除。”

同时，去年金融实力雄厚的外资频繁入市扫货。2019年，外资在中国北京和上海进行了1000多亿笔大宗交易。最近黑石正在和SOHO中国谈判私有化，成交金额40亿美元。全球最大的不良资产投资机构橡树资本(Oak Capital)登陆北京，预计将获得国内AMC牌照。

“资产价格太贵的时候，外资还没有放出。去年，当每个人都没钱的时候，外国投资者进来讨价还价。预计今年他们的行动会更多。”吴晗认为，过去两年，债权人和债务人都对资产价值抱有一些不切实际的幻想。总的来说，不良资产的价格并不便宜。

“外资的弹药充足，对他们来说不存在资金成本问题，也不需要固定收益来筹集资金。但是，这两年他们没有找到好东西，合规是他们的第一要务。”吴晗表示，外商接洽的LG双子大厦、和盛会展中心、长安街定豪大厦不涉及装修、清租、诉讼等问题。“外资的缺点是不落地，不能在本地市场、政策、规则上吃。”

图:2011-2019年重点房企并购金额与同期全国300个城市土地交易平均底价的关系

数据来源:CREIS指数据

但是，即使目前没有“技术并购”的优势，房企仍然表现出强烈的并购意愿，尤其是融资成本较低的龙头企业。与此同时，更多的房地产企业一边观望，一边对金矿虎视眈眈。

相比于较高的竞价、拍卖、挂单成本，并购的价格优势更加突出。近十年来，房地产企业收到的M&A量与土地交易平均底价基本呈现同步波动趋势。2019年，约有200家房地产企业参与并购，其中，前100家房地产企业收到的并购金额约占2019年房地产企业收到的并购总额的78%。行业资源进一步向龙头房企集中，资金雄厚的房企通过并购完成战略调整，获得中小房企优质地方项目。

“一个公司的消亡需要一段时间，下半年应该会更忙。”吴晗说，最近的项目基本都是去年破产清算的企业。“现在有些企业可能还是温和的。等他们病危了，我们再去抢救，剥离优秀资产，做解剖，做器官移植。”

对于洪钟和东方资产管理来说，洪钟大厦只是另一场资产拍卖的开始。对于不良资产交易领域来说，2020年洪钟大厦的拍卖也只是一个开始。下半年一旦有更多的企业涌向街头，他们将开始一种高风险的淘金模式。

闭眼赚钱的时代真的过去了，路边的“腐肉”说明了一切，其中有很多传说。

03

市场传奇已经没落

随着王石、冯仑等人的退役，以及潘石屹、黄文仔退出一线阵营，房地产行业的传奇时代也将告一段落。

洪钟房地产的老板王永红，曾经是北京房地产界的传奇人物。

就像房地产黄金时代所有励志故事的开始一样，1992年，一个20岁的江西人从王永红大学毕业后带着梦想成为了一名“北方漂泊者”。他在一家汽车清洗店做洗车工，不久，30岁以下的王永红赢得了第一桶4500万元的黄金。

后来，王永红转向房地产，在北京朝阳区五环路外的常颖镇附近，以几乎可以忽略不计的成本，在“大垃圾场”附近买下了600英亩的农田。

八年后，迎来了北京奥运会和CBD东扩，王永红在这片荒地上开了北京9800多个商住项目，次年，北京实施限购。“商住两用”、“无限购”、“层高近5米的阁楼”成为诱人的卖点，4年内全部售出空，成为当时北京著名的“北漂名楼”。据说这一单王永红赚了50亿元。

在建房被认为是“小学生”、商业和金融是更高级玩法的时代，王永红不满足于囤积居奇的卖房模式，于是开始了他的“赌徒”生涯。

2010年6月16日，王永红洪钟股份利用安徽宿州科技园区成功登陆深交所。洪钟多次在热点地区附近进行行业收购，包括收购矿产、进军手机游戏以及计划投资电影和电视等业务。2013年借助市场疯狂减持2.34亿股，累计现金约20亿元。王永红以60.8亿元的净资产位列江西第二富豪。

2011年，洪钟以7.2亿元的交易价格收购了三能达持有的慈云寺西南角土地使用权，即现在的洪钟大厦，并开始多元化、全方位开发。据媒体统计，在过去10年里，洪钟在股权投资和并购方面采取了多达40项行动。

2012年，洪钟有限公司表示，正在向文化旅游产业转型，布局在济、浙、吉、琼，计划总投资超过700亿元。

但是赌徒总是会露脚。

2016年，王永红此前在资本市场的操作被指发布消息刺激市场，配合股价上涨，从而实现高水平的现金减持。

与此同时，洪钟的项目也受到了全面的抨击。洪钟豫坊以968套的业绩一度成为北京商住市场的销售冠军。然而，在2017年北京出台《商品房新政》后，洪钟出售的平谷夏各庄的商品房项目陷入停顿。豫马坊被抓退房官司，一年退房单位2076个，净亏损10亿元。其他项目的进展也停滞不前，负债累累、运营复杂的如意岛和半山区半岛项目使王永红失去了在海南的地位。

在2018年半年度报告中，洪钟股票直言不讳。“由于资金紧张，在建房地产项目基本处于暂停状态，房地产业务核心团队和相应人才不断流失。因此，就主要房地产业务而言，该公司不再具有竞争力。”

快马已经拉好了。

2018年11月8日，拥有众多黑洞的洪钟股票被正式退市为“仙股”，成为首只跌破1元的a股退市股票和首只退市地产股。

王永红躲避香港多年后，于2019年6月左右在内地投案自首。然而，洪钟的购房者和债权人已经启动了一个旷日持久的司法程序，洪钟的济南和浙江等项目已经被放到网上进行司法拍卖，其中大部分以拍卖告终。

留下的是一片狼藉。经过多次并购重组失败，洪钟累计拥有债权689.2亿元，累计逾期债务114.64亿元。

据媒体统计，洪钟股票的债权人多达35家，包括银行、券商、信托等。，涉及债务40余笔，总债务余额超过200亿元——大股东洪钟卓业所持洪钟股份全部股本多次被司法等待冻结。

该项目被列入拍卖名单，但洪钟的故事远未结束。

洪钟大厦挂牌拍卖后，吴晗去现场看了看项目，路过朝阳北路。“北票明楼”的北京像素位于朝阳路和常颖南路的交叉口，密如蜂窝。热卖房产，曾经7万的单价买不到，现在管理混乱，缺乏维护，但楼龄只有十年，却像个老包屋。

“这个洪钟是最成功的项目，将来很可能成为大城市的贫民窟。”吴晗说。

洪钟大楼只讲述了一个故事。根据人民法院公告网的数据，2020年前两个月，中国房地产公司破产数量已经超过200家——平均每天至少有三家房地产企业宣布不能再玩了。