等额本息和等额本金 等额本息就是比等额本金好！不接受任何反驳！

房贷利率高？

在老一辈人眼里，欠钱=压力，利息=损失，但在年轻人眼里，欠钱=技能，债务=投资。

现实中，房贷不仅是普通人能贷到的最低利率和最长贷款。

更重要的是，用好它仍然是让普通人能得到的财富翻倍的武器。

我们常说房贷利率低，但很多人根本不信。看着贷款利息总额甚至超过本金，他们觉得房贷真的黑了。

但如果稍微看一下其他贷款，发现计算比较棘手，你就会明白，房贷其实是最划算的贷款。

以柏华分期为例，12期贷款利率约为7.5%，月利率为7.5%/12=0.625%，看起来不错，但实际利率远高于此。

假设贷款12w，不考虑其他因素，花蕾年利率计算如下:

首月利息:12万* 0.625% = 750元

第二个月利息:12万* 0.625% = 750元

...

12月份利息:12万* 0.625% = 750元

12期利息高达9000元。

我们可以看到，柏华分期的月利息计算方法相当流氓，本金并没有随着还款过程逐月减少。柏华12期的实际利率高达13.85%。

抵押贷款的年利率可分为两种计算方法:

同样贷款12w，12月份还。房贷月息5.38%/12。

第一个月利息:12万* 5.38%/12 = 538元

第二个月的利息是:*5.38%/12=493.16元

第三个月的利息是:*5.38%/12=448.33元

...

第十二个月的利息是:(120000-10538-10493...-10089.66) * 5.38%/12 = 44.83元。

我们可以看到，房贷的月息是通过逐层去除已偿还的本金来计算的。等额本金还款法下，12个月总利息为3497元。

有人说等额本息的利息更高，我们来看看。由于等额本息的月本金是浮动上升的，计算过程比较复杂，具体计算公式如下:

每月还款额=/

最后12个月总利息才3535.66元。

可见无论是平均资本还是等额本息，花园产生的年利息几乎是房贷的三倍。

为什么差别这么大？

根本原因是兴趣的计算逻辑很不一样。抵押的计算方法是本金还完之后计算利息。利息会随着本金的减少而继续减少，利息总额相对较小。

柏华、小额贷款、信用卡分期付款、装修贷款等普通贷款不不计本金，不计算利率。虽然看起来年利率只有8%-13%，但实际利率高达11%-15%。

除了房贷，很难找到这么低门槛、低利率、长期的贷款方式。那些15、16年买了房，甚至第一次借120%还敢上车的人，已经是身家翻倍了。

所以，不要因为利息而不敢借钱。能买房就一定要借钱，能借多久借多久。

等额本息，总利息更高，但更好？

我们国家的传统文化经常教导我们在和平时期要做好危险的准备。

所以即使房贷利率低，大部分人在有选择的时候还是不喜欢贷款。这种先享受后付费的方式似乎与我们的文化习惯有着内在的不相容。

即使我们必须选择抵押贷款，我们也倾向于以较低的利率产生等额本金的还款方法。

平均资本和等额本息的区别在下图中清楚地显示出来。

等额本息和平均资本哪种还款方式最好？

在以往的课程和文章中，李先生坚定地告诉大家选择等额本息。

即使等额本息产生的利息更多，为什么还要选择这种还款方式？

首先，房价越来越高，偿还房贷已经不是一件容易的事了。等额本息提前还款压力小，成为突出优势。

在还贷初期，往往是资金最紧张的时候。很多家庭掏空六个口袋来补首付。往往工资是月供的唯一来源，一笔月供甚至需要分解成几个部分，比如月供、家庭开支、装修费用以及各种手续和税费。

这个时候的每一分钱都特别珍贵。以上述100w贷款为例，等额本息初始月供能少1500元。别小看这1500元。资金紧张的时候，这1500块钱可以解决家里每月的伙食费。

其次，等额本息其实是贷款使用最大化的还款方式。

举个简单的例子，比如我们都向小明借了50块钱，答应五天内还给他。

如果采用平均资本的还款方式，小明10元的本金和50元产生的利息第二天还，10元和40元产生的利息五天内还。产生的兴趣确实很小。但是从第二天开始，每天还五分之一的本金，大大降低了实际贷款的使用效率。

等额本息也会还到50元，但第二天只还少量的本息，直到第四、五天本金比例才增加。虽然还款时间相同，但贷款使用效率明显更高，即使支付的利息略高，也赢得了更多的机会成本。

最后，还有一个很重要但被忽略的点，就是等额本息是抵御通胀的最好办法。

目前，我们必须意识到通货膨胀将继续存在，银行的印钞机仍然每天都在工作。例如，2007年，中国的M2只有403442亿元，而现在的M2已经达到2136836.91亿元，是7年来的5倍多。

一般资本利息少，但前期本金高得多，相当于用前期有价值的钱来偿还未来一文不值的钱。当等额本息最终支付更多利息的时候，后面的钱就越来越不值钱了。随着房地产的升值，通货膨胀的稀释，即使利息再多，也是微不足道的。

十年前，一套100万的房子，贷款70万。那时候你年薪10万，猪肉10块一斤。你认为需要30年才能还清抵押贷款。其实到2020年，70万已经是一个很小的数字了。现在年薪20-30万，猪肉30元一斤。三四年的收入可以还清当时的70万贷款。

回去，还是老样子。通货膨胀是一条不归路。

所以我们还是建议你选择等额本息，因为关键在于用未来不值钱的钱去还过去值钱的钱。

理财跑不过银行利率，提前还款？

但是，有人会和我争论，通货膨胀也会影响我们自己的储蓄，我们手中的钱会越来越不值钱。没有一个好的理财方法，是否应该用手头的现金提前还贷，以减轻以后还贷的压力？

事实上，考虑到持有基金可以创造更大的利润，我们建议借款时间越长越好。如果稍微懂一点理财基础知识，可以用少还的钱买一些正规的货币基金和理财，至少会有4.5%的利息，基本上跑赢房贷利息。而且如果你的理财能力更专业，你能收获的利息收入也远不止这些。

你认为少付房贷多付现金就意味着这么多吗？那你就大错特错了！

你什么意思？

比如今年的突发疫情影响了很多人的收入，但是如果你选择了多付首付或者用去年手头的钱提前还贷，就意味着你手头的现金流减少了。一旦你的收入受到影响，你将面临供应削减，房子将被拍卖！

举个例子，你刚买房子的时候，选择了平均资本中的还款方式，就是把钱包里的车挖出来空。月供和各种开销基本都是月光族，日子也紧。结果疫情爆发，公司集体降薪30%，工资不够还贷！如果当初本息相等，前期压力不会那么大，即使短期降薪，也能挺过来。

是的，一直都是。每个人心里都会有一个根深蒂固的问题。高负债是有风险的。高负债一定危险吗？

不一定。假设你所有的资金只有500万，你花50%首付买了一套1000万的房子，负债50%。如果出了事，你没钱还月供，很快就会断供破产。

但是如果债务更高呢？比如付30%首付，甚至抬高估价价格，付20%，也就是200万的20%首付。之后你手里还有300万。即使你不工作，这个基金至少可以帮你还5年。

所以关于这件事，李先生有一句名言:负债不在于控制负债率，而在于现金流的管理。

做个总结:

1.房贷还是我们能接触到的门槛最低、时间最长的贷款方式，能借多久借多久。

2.在房价压力、通货膨胀等因素影响下，等额本息是最推荐的还款方式。

3.持有现金的意义不仅仅在于增值理财的收益，还在于抵御风险，所以尽量不要提前还款。

但也有一些例外:

1.如果买了房子，打算五年内转让出去或者更换。另外，手头资金相对充裕的情况下，可以考虑平均资本的还款方式，因为优先偿还本金相当于以后卖房子时少剩余本金加利息，止赎成本更低。

2.如果你打算买两套，而你另一套房子的首套房贷还款期限只有5-10年，可以考虑在还款总额较低的情况下提前还款。

关于贷款你还有什么问题？我们将在评论区详细讨论。

同时，市场上经常提到的抵押贷款、气球贷款、商业贷款、接力贷款等各种奢侈贷款是什么？怎么贷款？请留意大胡子的房间，稍后回答。