绿城管理 代建行业发展势头强劲，绿城管理控股具备三大长期增长逻辑

近日，媒体Gronhui发布稿件《代理建筑行业发展势头强劲，绿城管理控股有三条长期增长逻辑》。根据绿城集团2020年中期业绩，介绍其成长逻辑。以下是文章的基本内容:

2020年上半年，一场突发疫情对国内经济和房地产市场造成了巨大冲击。与此同时，“房无投机”，作为目前房地产市场调控的主要基调，不会因为疫情而放松。在这种情况下，房地产行业深受各种负面影响，区域经济失衡和人口流动加剧了房地产行业的波动。今天，中国的房地产资产导向模式面临着许多困难和痛点。

在房地产行业，大增长逻辑正在悄然改变。从最初的“土地红利”时代到“财务红利”时代，再到现在的“管理红利”时代。在行业变化中，轻资产建设模式将成为房地产发展路径下的必然趋势。

在这样的背景下，8月27日晚，“建筑业第一股”绿城管理控股发布了上市以来的第一份中期成绩单。虽然由于疫情，绿城管理控股的收入确认被推迟，导致当期收入下降，但在整个房地产行业的下行周期中，公司的项目数量持续增长，管理区域的规模处于行业领先地位，显示出代理建筑行业的巨大发展潜力。

疫情导致收入确认延迟，实际收入没有损失

数据显示，绿城管理控股上半年实现营收8.15亿元，同比下降21.3%；归属于所有者的利润为1.34亿元，同比下降14.28%。但由于公司管理水平的提高，归属于绿城管理控股的净利润较去年同期略有增加，反映出公司基本面的回弹力。

值得一提的是，虽然绿城管理控股上半年业绩下滑受疫情影响，导致代理建设项目的建设和销售节点推迟一至两个月，但公司属于轻资产代理建设服务商，与传统开发商面临销售收入减少、运营成本增加、现金流压力增加的情况不同。对于公司来说，代理建设项目和销售节点的延期只是为了将当期收益推迟到下一个项目周期进行确认，并没有损失实际收益。

另一方面，房地产中介市场面临快速发展的机遇。数据显示，上半年绿城管理控股继续增加项目数量，管理面积领先行业。截至2020年6月30日，公司管理项目由去年同期的245个增加到268个，其中商业代理建设项目155个，占57.8%；政府建设项目113个，占42.2%。同期，公司实现总建筑面积7331万平方米，比去年同期的6859万平方米增长6.9%；建设面积3882万平方米，比去年同期3077万平方米增长26.2%。

目前，在欧美等发达国家，投资与开发相分离的模式已经非常成熟，但在中国才刚刚起步。然而，通过绿城管理控股的良好表现，我们已经可以看到代理建筑行业的惊人潜力。尤其是上半年，受疫情影响较深，代理建筑行业在危机中蕴含机遇，绿城管理控股的长期增长逻辑更加隐蔽。

同时，绿城管理控股作为“代理建筑行业第一股”，上市有望带动更多地产公司分拆代理建筑业务，独立上市，与五六年前的地产界颇为相似。在市场的传统认知中，物业公司一直被管理成本上升、利润日益疲软所困扰；另一方面，物业服务不到位，业主不及时。然而，自2014年彩生活在香港上市以来，mainland China的物业公司迎来了一场价值重塑之旅。如今，作为房地产行业的一个细分行业，代理板既有稳定的基本面和长期的增长逻辑，也可能复制了房地产板的发展路径。

绿城管理控股公司有三种增长逻辑

逻辑一:疫情过后，对改善住房的需求上升了

首先，疫情的爆发使一些购房者意识到生活质量的重要性，市场对改善住房的需求增加，改善后的购房者成为购房者的真正主角。数据显示，疫情后购房者对住房质量要求的提高主要体现在以下几个方面:一是要求住房要有较好的周边设施，方便生活；二是住房要有更好的独立性和私密性，要有自己的独立性空；三是对阳光、通风、卫生等与健康密切相关的生活条件提出了更高的要求。

绿城本身被定义为“高端住宅专家”。从早期的绿城九溪玫瑰园到中式园林的建设，绿城的产品体系都有很强的议价能力。凭借以上优势，绿城管理控股可以帮助委托方在疫情后保持其在住宅品牌建设中的行业地位。

比如今年4月20日，绿城管理控股与温邦德幸福家园集团签署战略合作。绿城管理受托建设华邦幸福家园集团开发建设的三个重点生态健康生活项目——湛江月龙湖项目、湛江月龙湾项目、扬州月龙湖项目，总规划用地面积近2万亩。

逻辑2:金融去杠杆化带来发展机遇

在整个房地产行业处于财务去杠杆的压力下，轻资产、重资本、强平台的经营理念，以及代理业务的服务业属性，使得绿城管理控股丝毫不受影响，反而带来了更多拓展业务的机会。

例如，受整个房地产市场金融去杠杆化的影响，中小开发商面临巨大的金融压力。绿城管理控股作为专业的代理服务提供商，可以通过信用背书的方式为中小开发商提供丰富的资金资源，缓解资金压力，为其未来的业务发展提供更多的可能性。

代建制本身并不是一个复杂的模式，但也不容易达到多赢的效果。对于绿城管理控股来说，一方面中小开发商可以通过委托建设提高自身的质量和信誉；另一方面，依托平台型企业的发展逻辑，现有流量可以闭环实现赋能。

逻辑3:经济适用房业务打开了增长“天花板”

近年来，我国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市发展趋于饱和、土地资源日益稀缺的现状。随着二级市场土地招标、拍卖和挂牌的竞争日益激烈，存量改造尤其是城市更新领域出现了更多的机会。

根据住房和城乡建设部的统计，中国约有17万个旧住宅区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。最初预计投资将高达4万亿元，主要集中在以沪、京、广、深为首的一线城市和Xi、武汉、天津等二线城市。

近两年来，监管部门对三旧改造和城市更新的政策也在不断落实。去年12月，中央经济工作会议提出“要加大城市贫困人口住房保障工作力度，加强城市更新和现有住房改造，做好旧城区改造，大力发展租赁住房”。今年，财政部、住房和城乡建设部等部委从多方面强调推进旧社区改造，包括将旧城市社区改造纳入专项债券支持范围；鼓励房地产开发企业参与旧社区改造。

作为中国最大的保障性住房建设公司，绿城管理控股将继续受益于广阔的市场空和稳定的政策支持。数据显示，绿城管理控股现有政府代理建设项目在建面积为2418.8万平方米，比去年同期的1741.7万平方米增长38.9%。

结论:绿城管理控股公司的长期投资价值突出

代建业务是一种轻资产模式，不仅比房地产开发行业的运营风险低得多，而且可以为公司带来持续稳定的运营现金流。所以从商业模式来看，绿城管理控股有天然优势。

上半年，绿城管理控股签署了29个新的商业代理建设项目。其中，项目销售额811亿元，同比增长33.0%；项目总建设成本32.3亿元，同比增长28.7%。同时，项目的交易单价也有所提高。该项目销售单价约为每平方米15100元，比去年同期的每平方米12100元高出24.8%。这反映了绿城管理控股管理层对原有房地产模式的改进，以及建筑业轻资产模式的反周期属性，以及绿城管理控股前瞻性的战略纵深布局。