奥旭集团 产业地产初长成 新基建下快步行 □青岛财经日报/青岛财经网记者

张海杰

工业地产是以工业和房地产为载体，实现土地整体开发经营，以单户写字楼、高层写字楼、标准化厂房和R&D中试建筑为开发对象，构建区域产学研集群，提升区域产业竞争力的新型产业形态。

对于工业地产运营商来说，“新基础设施”带来了明显的机遇。在国家大力推进新的基础设施投资和相关产业升级的同时，必然会增加工业房地产投资的资源供给和流动性。如何快速适应“新基础设施”的发展趋势，在新时期找到定位，是工业地产运营商必须思考的问题。

工业地产的崛起已经逐渐成型

自从“新基础设施”的概念提出以来，它对经济增长和效益的拉动一直是乐观的。以房地产行业为重点，其对工业房地产的直接效益更加明显。

据统计数据，新基础设施包括“5G通信技术”、“UHV”、“城市轨道交通”、“新能源充电桩”、“大数据中心”、“人工智能”、“工业互联网”等领域，都迫切需要在未来几年内赶上世界先进水平，确定性很强。表面上看，都和房地产没有直接关系。为什么说工业地产好？因为任何行业都需要空载体，尤其是高端行业，也需要相应的配套载体。新的基础设施针对的是“高科技”领域，很多现有园区无法承载这些新兴产业，需要改造或新建，给工业地产带来新的机遇。

面对几十万亿以上的新基础设施投资，与其说是铁路、公路等基础设施，不如说是5G中心、数据中心、人工智能中心等高科技中心。在高资本、高技术、高智力的影响下，迫切需要建设一批满足全国发展需求的工业基础设施，这将带动一系列工业房地产的发展。如今，“住宅地产”和“商业地产”已经进入“白银时代”，而工业用地

生产上升的总趋势正在形成。

前100家房地产公司中有一半涉及工业地产

目前，随着国家“房子是为了居住，不是为了投机”的理念的实施和不断推进，整个房地产市场进入了一个深刻的调整期。相比之下，工业地产市场已经成为越来越多开发商发力的市场。

据统计，国内前100家房地产企业有一半以上都参与了工业园区的建设。除了较早布局工业地产的华夏幸福、张江高科技、鸿泰发展、李安东U谷外，碧桂园、万科、恒大、融创、绿城、万达、华侨城等大型地产企业也频繁入市，打造科技城、文化旅游城、农业城等不同类型的工业地产项目。

它的发展如何？根据2019年全国最早的工业新城运营商华夏幸福的商业数据，商业用地持有量同比增长50%，累计可开发用地面积达到2.86亿平方米，工业新城区商业运营面积超过100万平方米。目前，华夏幸福启动的79个新工业城市中，72个实现了工业项目签约，66个实现了资金回笼，22个实现了正现金流。2019年，华夏幸福实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%；上市公司股东应占净利润146.12亿元，同比增长24.4%。

目前，各省结合自己的区域经济特点，相继推出了新的基础设施战略，其中各种工业园区和基地几乎成为大多数地区发展的关键。在这种情况下，未来工业地产项目将迅速增加，越来越多的开发经营企业将参与其中。

演变成城市配套服务商

目前，工业房地产开发主要有三种类型:发展ppp模式；“工业+房地产”模式本质上是工业用地购买模式；工业科技园模式。无论哪种方式，要想做好，核心还是要能做好行业，这就需要运营商有行业经验，行业资源，甚至更高的行业影响力和话语权。在此基础上，一些工业集团开发、经营或合作了工业房地产项目。

比如位于青岛的奥旭集团，从一个制造业起家，对制造业进行了23年的深度培育。确立了在山东厨具市场的领先地位，荣获“山东名牌产品”荣誉称号，更好地了解了制造企业的需求。其开发的“奥旭G谷制造产业园”是以智能制造领域为重点，以产业园为支点，调动整合各方资源，为制造企业打造现代工业生态系统的专业产业平台。

在新基础设施的趋势下，日益壮大的工业房地产运营商将逐步演变为与城市产业共同发展的城市配套服务提供商。比如奥旭G谷在青岛成功开发了一批智能制造产业园，即墨奥旭G谷在短时间内成为青岛的重点项目。同时，预留了一批战略扩张项目，城市产业布局初步完成。奥旭将推进产城一体化，推进产业升级，形成带动区域经济快速发展的优势产业集群，助力青岛“世界工业互联网之都”蓬勃发展。同时，依托园区开发运营的成熟经验，将智能输出到智能制造业的发展中。这种全新的工业地产逻辑，使得成功的工业地产运营商能够形成自己的差异化竞争优势。

不同的企业在这种差异化优势的形成上有不同的特点。无论什么特点，在国家支持实体经济发展，未来房地产调控政策主调不变的背景下，工业地产都将迎来新的发展阶段。长期持有和稳健经营会成为工业地产运营商实力的表现，这也是脱颖而出的秘诀。

生产和城市的一体化大大缩短了通勤距离

在许多城市，住宅和工业用地可以捆绑出售。工业园区一般都在郊区，这种疫情让人们偏爱低密度住宅，大多建在郊区。同时，生产和城市一体化可以大大缩短通勤距离，平时可以步行或骑自行车上班。喜欢这种生活方式的人不在少数。开发商有市场机会。

此外，工业地产和园区通常有两类与主营业务相关的新兴业务——工业服务和工业投资。其中，产业服务主要包括产业研究、产业投资、载体租赁、物业管理、IT服务、人才服务、政策对接服务、产业“孵化与加速”服务、配套商业服务。产业投资业务主要包括直接股权投资、产业基金等业务。两大业务是符合未来现代服务业特点的高价值业务，也是中长期的主要收入来源。比如华夏幸福的工业服务收入逐年增加，星河实业集团股权投资收益很大。