周村租房 ​政府“放大招”，安置房传来好消息！

每个城市都有这样一群人，他们出生在城市的郊区，不用努力，不用出去赚钱，就等着自己的房子被拆。

一片旧楼倒了，一群二代工人站了起来。

当房子成为衡量年轻人成功的新标准时，二代开始凌驾于二代之上，成为羡慕的对象。

拆迁一套房，获得几套安置房，一套自住，其余出租，拿着安置费做个小生意，是可取的二代生活。

一个

普通人，一次拆迁能追到，两次能追到，不知道上辈子还要积攒多少德行。

郑拆迁，真正的第二代拆迁，两年前，父亲的村庄和母亲的村庄被大肆拆除和改造，和"强联盟"已分10套安置房。

二代拆迁给郑拆迁带来了很多“好处”。比如生活质量提高了很多，结交了很多新朋友，主动介绍对象的人也越来越多。

在相亲市场上，房产、面值、学历是三个重要的参考标准，排名先后。房子多了，后两个就没那么高标准了。郑拆迁是相亲市场的热点。

作为第二代拆迁人，郑参加了很多相亲局，但网上的名人、大学生和公务员都没有看中它。为什么？学历不好，郑反汇编觉得自己要去大城市找研究生。

有钱能使鬼推磨，介绍人大红包，全是郑州找的，真的找了个北京刚研究生毕业的女生。

这姑娘有文化有长相，郑对拆迁挺满意的。女孩家听二代拆迁，家里10套房，笑得合不拢嘴。两家人坐下来，就开始讨论结婚的事，这种讨论很蠢。

女孩家要求三环商品房，彩礼50万。郑拆迁的彩礼是可以拿到的，就是三环的商品房有点难，要卖房买房子。

虽然手里有10套房子，但是这个村的房子还没下来，一万/㎡的价格在挂着，来看的人很少。

郑着急的时候把房子放低到7000元/㎡。这时候才有人看房，可是他一说缺少一本房书，看房的人头也不回的走了。房子挂了一个月，但一个也没卖出去。银行拒绝拿房贷，说好的婚姻变黄了。

明明有10套房子，市值1000万，一套打五折卖不出去。

郑的拆迁现状和其他二代拆迁一样。

没办法，再便宜的安置房也没有市场。

2

郑州是一座由城市转型而来的大城市。在过去的十年里，288个自然村产生了大量的二代拆迁和无数的安置房。

说到安置房，大多数人都挽起袖子，跃跃欲试。

第一，安置房价格远低于商品房，甚至只有商品房价格的一半，总价相当低。

比如梅生教育港商品房均价18000元/㎡，安置房现房11500元/㎡，期房7500元/㎡。

二是安置房位置比商品房好，离地铁、学校、商业区近。

——荣欣望湖庭院项目土地规划图

以荣欣望湖庭院为例，商品房毗邻龙海高速和西四环，受噪声影响严重；但分配的安置房距离高架较远，距离地铁14号线莲湖站最近，整体位置好于商品房。

第三，安置房现有的房子很多，看得见摸得着，就是买的住的。

在政府的要求下，如今的城市改造项目实行“先安置，后开发”，如命门翠园、美景、金艺四季城、汇泉西岳城等，安置房比商品房交付早。

从这个角度来说，买一套安置房可以减少一半的工作量，不用等了。真香。

但是你敢买安置房吗？我不敢！住房问题太多了。

第一，安置房的产权证不统一，房子下来需要一定时间，短期内无法落户。因为很多人买安置房，所以很多人因为住房问题心痛，从三年到无限期的很多。

二是安置房交易不能做银行按揭，购房者需要先交足70%以上，待办理房产证后再交余款，比商品房压力大。

第三，安置房质量远不如商品房。开发商在安置房上会尽量降低成本，质量稍差；安置房租客多，人又乱，生活的舒适性和安全性会大大降低。

四、交易不受房管局监管，纯属双方约定。卖家容易受到其他因素的影响，比如坐在地上卖一房多，背后的损失只能由买家承担。

这些风险让急切的买家不再说话。

四

关于安置房，政府一直在推动相关工作。

2017年，郑州市政府发布《提高安置房建设质量要点》，要求提高安置房建设质量:外立面、管道、门窗必须与商品房统一标准使用，高层建筑最多一梯四户，绿化率不低于30%。

——保利海德公园安置房

安置房质量明显提高。立面与商品房一致，罕见的绿化变得密集，物业由村民变为开发商统一管理。甚至出现了一些质量不逊于商品房的安置房，比如永维溪县的安置房，福田市的九鼎大厦，保利海德公园，从外面看和商品房没什么区别。

是的，就在外面。安置房一楼几乎都被用来做生意，比如小超市、按摩店、餐厅、菜鸟站、仓库甚至酒店。只要村民愿意，什么都可以做，而物业只能睁一只眼闭一只眼。

2017年，郑州市政府发布《关于推进安置房网上签约试点的通知》，提出试点办理安置房房产证。

2018年，郑州市政府发布《郑州市人民政府关于进一步做好大棚户改造工作的意见》，要求“先安置后开发”，缩短安置房建设周期和交付周期；“建设好、配套齐全、提前搬迁、申请许可”，提高安置房网上签约、申请许可的效率。

第一批试点安置房房产证的龙兴家园，吃了这个红利，成为安置房交易的持有者。三年过去了，龙兴嘉园的房书还没下来。

2020年，郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于进一步做好棚户区改造居住用地供应工作的意见》，首次明确了安置用房缴纳土地出让金和办理房产证的具体内容和流程。

2020年8月，新郑市达州村棚户区改造工程举行了交房发证仪式，39名村民同时拿到了安置房钥匙和产权证。这是郑州市第一个安置房“交房发证”项目，但安置房何时能上市交易还是个谜。

在没有明确规定的情况下，郑州现阶段的安置房交易大概是这样的:

买家会和村民、村委会签订购房合同，把购房款交给村民。网签完成后，村委会配合，将村民姓名替换为买家姓名。整个过程会有律师公证。

听起来靠谱吗，有律师公证吗？

我想多了，和“可靠”这个词无关。

这个购房合同不受房管局监管，只是合同约束，风险极大。遇到问题处理起来很麻烦。

但购房者只能祈祷村民们不能靠骗人，祈祷房子早日下来，祈祷自己侥幸买房，没有任何保障。

四

好消息来了！

近日，自然资源部、国家发展改革委、国务院扶贫办联合发布《关于尽快完善扶贫搬迁安置房手续，做好安置房房地产登记工作的意见》，明确要求“2021年6月底前完成安置房房地产登记”。

1.对于手续完善的安置房，2020年底前完成登记发证；

二是对于手续不完善的安置房，应尽快完善手续，同时启动房地产登记手续；

三、短期内难以完善的安置房项目手续，由市、县人民政府制定工作计划，做出承诺，办理房地产登记。

郑州无数村民的房产证终于提上日程。这仍然是政府发布的通知，明年将完成安置住房的房地产登记。

估计有些购房者要问:安置房上市还有机会吗？

答案是肯定的。

一是安置房会冲击租赁市场，降低租金，缓解一部分人购房需求，一定程度上稳定房价；

第二，市场上的交易可以抑制房价过热，安置房要按照“房无投机”的基调入市。

而且全国各大城市对安置房交易都有明确的规定，挂牌交易是大势所趋。

《上海市动迁安置房管理办法》规定，动迁安置房在取得房产证后3年内不得转让或抵押。

深圳安置房本质上是一套商品房，房产证签发后可以立即进行二手交易，不受3年限售限制。

杭州、嘉兴的安置房被被征收人持有满5年后，可以办理产权证，合法进入市场。

台州海陵区、高岗区、医药高新区的安置房上市交易采取五年拆迁补偿安置协议，取得房产证后即可上市交易。

Xi市西安新区安置房土地出售的，已取得完全产权和不动产权利证书，可以上市交易；土地性质划拨的，已经出具不动产权属证明，土地收益可以上市交易。

但是郑州的安置房太多了。2014年以来，郑州市安置房已达65万套。一旦大量的安置房上市交易，肯定会降低新房和二手房的维度。

当大量安置房盲目入市，就会出现供应洪峰，导致房价大幅波动。

因此，政府在推动安置房上市交易时非常谨慎。

11月18日，郑州市人民政府办公厅印发《郑州市储备土地综合开发实施细则》、《郑州市土地储备编制规范》、《郑州市土地编制供应计划》、《郑州市土地储备验收规范》三个文件的通知。

多余的安置房由造地主体准备，经市政府批准后处置。可采取纳入政府保障性住房、分配安置房和公开销售等方式。，收益全部上缴市财政。

就在前天，一个历史性的场景出现了，首次提出公开出售安置房，向上市交易迈出了一大步。

下一步是规范市场上的安置房交易。节奏会很理性，影响会很有限。整体市场房价平稳上涨的概率很大。

不过，不要慌着掏钱包。

安置房交易风险高，取得房产证前变数多。

尽管郑州市政府对安置房的态度很明确，但一直在有序推进。

在详细政策公布之前，还是不建议买安置房。目前的安置房交易属于灰色地带，每一个环节都有极高的风险，规避风险的最好办法永远是远离风险。

▼