长沙别墅楼盘 长沙自然人买地开发楼盘！国内有先例，35人每人一套别墅，还赚了1个亿！

今天是周五，快周末了。来说一个励志地产吧！

林越大厦

就在刚才，边肖在长沙市自然资源和规划局看到，今年第一个自然人拿地建项目，位于雨花区牛头村，经批准后公布。

该项目于2012年收购。今年7月审批前公示，已取得雨花区发改委备案证明。获批后的公告，意味着即将进入施工阶段。

项目有4栋小房子，1#和2 # 7层，3#6层，4#5层。容积率只有1.5，2层地下室57户，最小容积率186㎡左右，最大容积率226㎡左右，都是大面积的平楼！

这个土豪是谁？根据公告，在盖楼自己取得土地的自然人被命名为“李鹏程”。

据悉，这位土豪很可能是湖南通发投资有限公司——李鹏程的第二大股东、总经理、法定代表人，曾在长沙开发力发新城、中东国际、湘江锦绣等多个房地产项目。

近年来，公司专注于进入文化旅游，在常德汉寿投资开发了旅游度假区和野生动物世界项目，这也是长沙楼市关注度不高的原因。

你看，土豪搞房地产的可能性很大。

自然人占用土地

法律允许自然人收购土地。长沙近年来出现了很多案例，比如:

2014年10月，芙蓉区东屯都街昌图旺073号地块，出售面积约3.227亩，经7轮招标，由个人有为以2225万元中标，溢价5.7%。

2011年12月，岳麓区梅溪湖B-6地块经27轮招标，瞿、易中标。

2017年7月4日，雨花区长途旺[2017]026号商业地块被自然人李实娥以3910万元的价格获得，相当于8834元/㎡的底价。

2019年12月10日，编号为【2019】长沙县第068号和【2019】长沙县第069号的两块商业地块由陈启智、谢耀星和沙松共同获得，总成交价为2821万元。

当然，也有夺取土地的企图:

2019年6月25日，长沙市【2019】042号“双限地”经23轮招标，由个人买家匡正以1.149亿元中标。但后来结果反过来:因为投标人资质不符合要求，交易结果无效！匡政变“筐瓢”！

最后042号于2019年8月被湖南长城投资有限公司以9400万元的底价重新上市并中标。

自然人开发的房产可以对外出售吗？

有网友会问，长沙这个土豪是不是在向外界推销他的57套房？还是自持？这个问题还是未知。

[2020]长沙100号上市条件截图

但自然人开发的房产能否对外出售，似乎是一个合法的空白色地带，也不能说。

国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发经营主体为房地产开发企业，即不能是自然人。

设立房地产开发企业，除符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当符合下列条件:

注册资本100万元以上；

有4名以上持有房地产、建筑工程资格证书的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地实际情况，对房地产开发企业的注册资本和专业技术人员提出高于前款规定的要求。

长沙一个土豪，如果他的身份真的是房地产行业的大Boss，是否可以合法销售，是否符合公司的资质和平台？

现在，一切都是未知数。

然而，在搜索信息时，边肖发现在中国有一个先例，即自然人在盖楼购买土地并成功地将其出售给国外。以下为《浙江今日早报》2012年12月25日报道摘录。

"

2012年，浙江省永康市35名自然人共同购买土地进行公开出让，并以自然人房地产开发的形式开发了一个名为“银都花园”的项目。他们不仅可以每人获得一栋别墅，还可以获得项目赚取的1亿多元奖金。

银都花园包括9万多平方米的商品房和35栋独立连体别墅。这35人各享受一套连体或独栋别墅，开发了7套13层商品房，约400套，向社会出售。

然而，房子建成后，无法如期交付。根据当时房地产的相关法律法规，只有持有土地证和房产证的房屋才能在市场上交易。当时银都花园的房子暂时拿不到这两个证。

永康市建设局建设管理科相关负责人表示，虽然未取得产权证进行交易是违法的，但由于法律法规没有相应的规定，建设主管部门无法办理。

负责人说，自然人可以买地盖房，但要等建完了再卖，但不受建设部门监管。“根据城市房地产管理条例，主管部门只能管辖房地产开发公司开发的房地产。作为自然人开发的房地产，建设主管部门只能在施工过程中进行相应的监管。至于后面的销售，他是当二手房的。如果买卖，就是民事行为。”

银都花园35个自然人开发的商品房作为二手房出售，没有开发门槛，没有向房管部门备案，没有监管。即使房屋没有产权证出售，也因缺乏处罚规则而不受法律约束，并框定了《房地产管理法》的相关规定空。这样一来，自然人开发商的管理漏洞就暴露出来了。

律师认为，银都花园出售，必须到工商部门办理房地产开发许可证或营业执照，否则有违法嫌疑。

据当时媒体报道，银都花园已通过消防检查。永康市政府出面协调此事。据说会组织专家验收房产，尽快为银都业主办理产权证。预计半年左右完成。

重点来了！这35个人买地盖房，不仅住别墅，还赚了个小目标！

据了解，这35人当时花了3亿多买地，比挂牌价多了1亿多，这个楼盘的开发投资也达到了2.7亿。但每个募捐者可以享受500-1000平米的别墅，也可以参与项目赚取1亿元以上的分红。

最终没有资格买房的朋友打开了新世界的大门？

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