合众人寿养老社区 养老地产里的险资身影：12家保险公司逐鹿养老地产

根据国家老龄工作委员会办公室和中国老龄协会发布的《奋进中的中国老龄事业》，到2035年，60岁及以上人口占总人口的比例将超过1/4，到2050年将超过1/3。

人口老龄化也给房地产行业带来了新的要求，比如对老年住房的需求，对增加养老机构数量和床位的需求，对高质量的专业养老服务的需求。

资本总是在快速流动。资本雄厚的企业总是在寻找新的资本蓝海，养老地产似乎是下一个投资选择。目前，国内养老地产的主要参与者是房地产开发商、保险公司和养老服务企业。

保险公司与房地产开发商相比，项目开发经验略逊一筹，但其强大的资本实力和保单带来的高净值客户群是其他参与者所缺乏的。2007年开始，泰康保险率先提出进军养老地产。截至目前，已有12家保险公司投资或计划投资养老社区，项目数量不断增加。

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保险和养老金的跨国范例

本文将分别讨论保险公司对养老地产的投资，以保险公司的养老项目为重点，探讨其规划、管理和盈利模式。

1.持续关爱社区——泰康保险

2019年12月21日，由泰康保险集团投资建设的医疗保健社区泰康家园楚园在武汉正式投入运营。这个养老社区是泰康之家在国内布局的第六个养老社区，项目类型也是延续关怀社区。

2007年开始提出进入养老服务领域，2010年“泰康之家”品牌正式确立，随后第一个养老实体项目开业，泰康之家迅速成为泰康保险三大核心业务之一。

泰康之家自成立以来，一直以高端养老为主，主要在一二线重点城市。借鉴美国的养老社区，引入持续照护社区，同样位于郊区，交通便利，便于孩子就诊。

数据来源:泰康家居官网，整理意见指数

泰康保险以“保险+医疗”作为其养老社区拓展的核心策略，试图让保险、养老、医疗齐头并进。

数据显示，泰康保险在2012年推出了“幸福与契约”的综合养老金计划，这是该类产品在国内首次出现。计划为客户提供一揽子解决方案，涵盖养老金财务规划和养老金生活安排。截至2017年底，已售出近2万份保单。

通过将虚拟保险产品与实体医疗服务深度融合，实现了“保险产品+医疗社区”的跨界，为客户提供全生命周期的产品和服务。

该方案也为国内其他保险公司进入养老地产市场提供了模式，设计养老产品和盈利模式，与其他后续产品有相似之处。

2.重资产投资模式——联合人寿

友联人寿也是中国最早涉足养老地产开发的保险公司之一。2011年提出“2000亿”计划，宣布全面进入养老及相关产业，启动建设全国连锁养老社区总体战略。随后，在2012年，它建立了自己的养老品牌“优年生活”。2013年，其首个养老项目何忠优年生活在武汉社区启动，随后相继在南宁、沈阳、合肥开业。

数据来源:何忠优年官网，完成意见指数

在项目投资方面，何忠优年采取国内外同步发展的战略。在中国，计划在未来十年左右投资26个老年社区。在海外市场，为了借鉴海外运营养老项目的经验，友联人寿通过股权收购的方式参与了56家海外养老社区的运营。

3.候鸟生活养老——中国人寿

以中国人寿建头为平台，中国人寿打造“中国人寿嘉园”品牌，已经布局了未来五年的4个养老社区项目和10个重点养老项目。其中，位于苏州的静雅国手嘉园开业在即，另一个居家养老服务项目也在深圳展开。

从逻辑上来说，中国生命花园的布局是以候鸟为老人居住为基础的，希望为老人提供一种夏天在苏州，秋天在京津，冬天在三亚的度假式生活方式。

目前已开业的苏州国寿嘉园静雅由中国人寿和美国养老运营管理机构魅力花园公司共同投资兴建，将为退休老人提供康复、医疗等一站式服务。第一个布局项目，天津国寿嘉园乐静，是与美国TIRR康复医院合作。这两个项目都吸收了国外成熟的养老经验，通过中外合作，贯彻医疗与护理相结合的理念。

这种中外合作养老的理念在中国目前的高端养老地产项目中也很常见。比如广州越秀海逸花园和SDIC健康齐家老年公寓分别是中法合作和中日合作，卖点也是引进海外医护结合模式。

此外，还有位于北京的国手嘉园云景和正在试运行的三亚国手嘉园艺景。这两个项目是最能体现中国人寿嘉园假日式养老理念的项目。据调查，云景原名北京庞各庄大兴龙溪温泉度假村，被中国人寿收购改造为老年社区，以温泉酒店和老年公寓为主。三亚一景直接定位为度假基地，位于三亚海棠湾，有明确的老人居住度假定位。

4.产权养老公寓——中国平安

此前，中国平安以平安地产为平台，在浙江桐乡打造首个医疗保健项目“何玥江南”。项目占地2800亩，建筑面积100万平方米，距上海131公里。既模仿泰康人寿引进国内主流CCRC模式，又类似于中国人寿的中国人寿嘉园，试图将项目打造成为养老+度假的综合项目。

然而，值得注意的是，“何玥江南”项目已经从养老属性中释放出来，而是转变为一个医疗保健和度假项目。

在社区功能设计上，过去的何玥江南项目并不完全像泰康之家，而是一个只为老年人服务的CCRC社区，更像是房地产开发商龙湖建造的“春山万树”系列养老公寓，或者是北京万科早期建造的幸福交流项目。

根据视点指数调查，“春山万树”系列重庆项目将青年公寓和老年公寓一起规划，老年公寓其实是为老龄化设计的长期租赁公寓。老年人走出公寓大门就可以进入老少皆宜的龙湖社区，也就是说，老年公寓只是整个社区的一个特殊部分，其余部分与普通住宅小区没有什么区别。

在初期，“何玥江南”也是如此。项目在站前设置了精品酒店式公寓、社区医院、国际学校、商业广场等多种配套业态，并设置了4套老年公寓，位于A1区，总建筑面积2万多平方米，老年公寓270套。其余作为普通公寓和住宅产品出售。

但根据意见指数调查，龙湖“春山万树”系列养老公寓在产权方面不具备产权销售性质，盈利模式是先交押金确认房屋使用权，然后按月支付护理费、房租等费用。

平安地产在“何玥江南”前期推出的是一套有产权的老年公寓。平安地产会同母公司提出“产权归你，钱归你”的养老财富计划。客户可以通过支付一定金额加入“和月会”来参与该计划。

通过参加“何玥俱乐部”，客户可以获得套房+养老财富计划，分为两种方案:a . 30年后，客户一次性获得相当于购房款的金额；b . 15年后，从第16年开始，连续15年每年支付客户幸福年金。

但整个项目改造后，财富计划将不再启动。

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保险与养老金的“匹配价值”

养老地产看似朝阳产业，但由于初始资本投入巨大，盈利周期长，很容易给公司资金链带来压力，尤其是重资产项目。

作为养老行业的主要参与者之一，虽然房企资金雄厚，但高负债率是现实。所以对养老项目的短期收益率有一定的要求。对于大型保险公司来说，由于寿险保单通常持续5-10年，投资项目的回报期可以延长到10年，养老地产项目带来的长期稳定现金流收益更受重视。

所以在很多业内人士眼里，大保险公司自然是养老配套的。因为保险公司有保单的“杀手”，盈利模式更清晰。此前，泰康保险在接受媒体采访时透露，其北京“燕源”项目和上海“申源”项目已初步实现盈亏平衡。

这里以泰康家园为主要研究对象，其他保险公司的项目作为二级控制。入住泰康居家养老社区有两种方式，即:交押金和不买保险；不交押金，买保险。第一种方式是针对社会客户，第二种方式是针对保险客户。

社会客户入住独立生活公寓需要支付三种费用:入场费、乐泰财富卡和月租费。入场费20万元/户，乐泰运通卡为一次性可退押金，视户型而定。

乐泰财富卡是一种折扣卡，入住后每月费用可享受60%左右的折扣。如果你不再居住，押金可以根据不同家庭的情况按比例返还。

保险客户根据自己购买的保险有资格入住，入住后每月支付月租费。这种模式是目前保险养老社区采用的主要收费方式，购买的保险大部分是年金保险。然而，由于要购买的保险总额很高，服务的客户群体很窄，主要是高净值家庭。

年金保险缴费年限基本为10-15年。缴费完成后，保费将逐步返还给被保险人。被保险人可以选择依靠保单获得退休后留在养老社区的资格，留在社区后直接用返还的保费支付养老服务费用，使保费最终闭环，提高保险企业的收益。

另外，无论年金保险是理财产品还是单纯按保险产品分类，都是低收益产品。这个时候，留在养老社区的资格可以作为销售年金保险时的营销噱头，从而促进保险的销量，相辅相成。