海南房价暴跌 房价暴跌60%！买到就亏，中国最坚挺的海景房泡沫20年不破……

光看“银滩”这个名字，就能想象出一片银滩。在北方，这是一个很好的海景。

1992年7月开工建设，1994年7月被批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里，但建设速度缓慢。

新世纪，有人看中了这里的潜力，突然大量资金涌入。2000年，这里的房地产投资只有8000万元，2005年增加到7.53亿元。2007年到2010年，是乳山房地产发展的高峰期。年投资30多亿元。钱扔进地里，房子盖得像庄稼一样。大家一起工作的概念是”，

穿过白沙滩镇的金银大道、海洋朔镇的金银大道、景区附近的长江路，有100多个大大小小的小区，每个小区少则近十栋，多则近百栋。房子总数有多大？不要在这里谈论住在附近的两个城镇。如果充分开发，乳山住的人就绰绰有余了。

如果自己消化不了，那就拉其他城市的人买房。公交车一辆接一辆，乳山银滩很快就出名了。

这里的关注度甚至高于乳山市。如果搜索二手房网站，乳山市只有397套待售房屋，而银滩市有3267套待售房屋，是市区的8倍以上。

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为什么有这么多二手房出售？原因很简单。房价跌得这么厉害！

有一句话叫“倒退回十年前”，在银滩很不准确。这里的房价大致分为三类:

1.最差的房子在过去15年里下跌了60%以上，完美错过了几次房地产上涨周期。

猫哥看了一眼标价最低的那套。一套70平的房子售价7.3万，单价才1000多。2005年小区开盘时，新房价格差不多3000元，现在已经跌了三分之二。如果算上这几年的货币增长率，基本就是血本无归。

2019年，价格没那么差。去年7月，最低价格还能维持在1800元/㎡。谁能想到白菜价格的海景房一年能跌45%？

2.当然不是所有的房子都这么惨。中产阶级的房子这两年下降了50%。有的人两年前花7000买的，买了没多久就发现周边二手房不到4000套。很多房子都是这样。银滩目前均价在3800元左右波动，早买的房主基本都在赔钱。

3.银滩地产鄙视链的顶端是新房。这是一个完全不同的场景。有很多8900，12000，15000。

小面积，差价十倍以上。像之前上市的最便宜的一套海之源花园，和最贵的住宅楼长城文华花园是同一个开发商开发的。开盘前后才5年，但是价格高低差达到了11倍。

从地理位置来说，最便宜的海缘花园离银滩景区更近，优越的地理位置完全没有体现在价格上。

对应价格，银滩的楼盘也是两个场景。二手房惨淡，几个月没人问津。新房市场蒸蒸日上，尤其是找带壳的房子来看。

这种反差是怎么造成的？

这就涉及到乳山银滩独特的销售模式。

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这里的房地产刚起步的时候，房子主要卖给本地人，但是乳山没那么多人，以后卖房子也不难，就把目光转向了外国人。

房子要想顺利卖出，就要包装好，离海那么近，有合适的海景房，有海风看海。这是一个性价比高的旅游地产；

这么舒适的环境，来这里养老有多合适，养老地产的概念有吗？

乳山也是著名的长寿镇。这些概念打包在一起，目标群体很直白:富裕地方的中老年人。

于是各种销售团队前往北京、天津、青岛等城市进行各种宣传。

城市人想要什么？空很好，能看到大海。在北京雾霾还很严重的时候，很多北京旅游团去了银滩。空好天气吸引了许多人来存钱。毕竟还不错。这里的一套房只是北京的一小部分。

就这样，银滩涌入了全国各地的“看房团”，而“看房团”也成为了房地产开发商和中介最大的财富代码。

前两年高峰期，银滩旅游区的停车场被来自全国各地的公交车占用。很多旅游团不是为了吃住收钱，也是为了一点点“脏”收钱。比如北京以前吃住100块钱，老人很开心。旅行是可以的。毕竟是海边，比三亚便宜很多，所以银滩每天都很挤。

你还别说，这款购物车的销售转化率很高，所以大家都很有默契——没有观影组的领导，个别客户是收不到的。

为什么？

一群人，人多，去方便，也没有外人参与，容易被这里的价格和销售策略忽悠。这是典型的消费场景。参加过旅行团购物环节的人都知道，在那个场景里，销量都是吹的，效果是惊人的。不知不觉中，顺序摆了出来，贵人和贵人没法比。只是我们买一些特产，奢侈品之类的，但是这些图片都是便宜的老人。

不过个别客户不一定。个别顾客可能已经走过了周围的社区。了解后不容易忽悠，尤其是周边的二手房价格比新房有吸引力多了。

所以“观影组”会把时间安排的很紧，根本不给客人接触当地人的机会。那些被忽悠买房的，根本不知道这里的二手房这么便宜。

差价一直在，买卖双方达成了默契。基本上习惯上是房子组看新房，个人买二手房。大家对自己面对的价格都没有异议，所以当时的场景可能是开心的。

所以新房红火，乳山房价上涨，海景房一万多的神话遍布全国，买房卖房，团团乱转，有的人苦不堪言。有些人刚买回来不久就发现周围的二手房价格很低，但如果都买了，就应该买一套海景房给老人。

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事实证明，这样想是幼稚的。

这个地方位于北纬37度。夏天很凉爽，去度假很好。其他时间真的不适合。尤其是冬天，海边的风和刀子的风差不多。从大城市来这里过冬是可能的。

另外，这里不是所有的房子都有暖气。也许人们在设计它的时候没有考虑到冬天会有人住在这里。

当地居民说，大部分住宅区夏天可能有10%的入住率，冬天估计没有1%的入住率，太冷了。

不仅是气候，生活也很不方便。旅行主要靠“小跳”。卖菜不卖房的人很多。他们当初说的旅游地产、养老地产之类的不靠谱。很多人说除了房子什么都没有。

其实所有以“江湖海”风光为最终卖点的房子，都需要一些烟火来支撑，否则就是一堆钢筋混凝土。说到养老的概念，周边配套设施要健全，至少医疗条件要好一些。至少，会有一个地方可以去，如果此时你不得不“回到原来的地方”，那么这就是不养老，这就是苦。

海南由于其独特的地理位置，近年来价格上涨了很多，中国人对避寒的需求大于暑假。这也是三亚乃至整个海南被东北人“占领”的原因之一。此外，这些人穿越大半个中国来到海南，不仅是因为那里的气候，还因为他们可以在那里扎根，提高生活质量。

而银滩这种方式，有点杀鸡取卵，买房弃之不用，家里有矿也不是这种花法。最好避开自己老是这样玩的地方。

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作者|连东

标题图| Ritomm

排版|海鸥

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