双限房 北京再推双限房 价格承诺须保证

2011年8月4日，门头沟地块以“限定地价、竞争性房价”的方式挂牌公告。也就是说，在确定地价的情况下，承诺房价最低的竞买人。事实上，早在2006年，北京就尝试了类似的限制房价政策。和门头沟地块一样，屈光路36号招标中中标最高的企业没有获得政府的青睐，首开集团以26亿元中标。但2008年11月首城国际一期开盘时，房地产均价达到13000元~ 14000元/平米。即便如此，市场依然供不应求，两年前招标中“拟售价9500元/平方米”的承诺也消失了。

一年多来，北京一直在探索和尝试新的土地出让方式，从去年试点的限定价格、竞争性地价、限定地价和竞争性住房面积，到这次推出的限定价格和竞争性住房价格。现在最大的悬念在于，这块土地上建的房子，两年后能否按照承诺的最高限价出售。

是承诺价格还是有意价格

今年第一块“限定地价和有竞争力房价”的地块位于北京市门头沟区永定镇东辛城村，土地面积约19公顷，总建筑规模约38万平方米，其中商品房面积约28万平方米，其余为商业和综合类建筑。限定底价5850元/平米，最高售价13600元/平米。投标人每次报价可降低50元/平方米。

中原地产数据显示，今年门头沟唯一供应的房源项目是绿岛滨水，均价21000元/平米。周边热点的商品价格在17000元/平米左右。

鉴于门头沟地块未来最高售价，北京市国土资源局回复记者:“这个试点地块不会出现向上的波动，售价上限只能降不能升。这种转让方式的售价上限是指未来的最高售价。比如说，赢家最后承诺的价格是13000元/平米，那么以后卖房子的时候，即使是户型最好的，朝阳最好的，楼层最好的房子，也不能高于13000元/平米。只比它低，不高于它。”。

无独有偶，2006年广渠门36号地块首标成功时，主要原因是住宅建筑的意向售价定为9500元/平方米，比当时参与投标的大多数开发企业低3000元左右。但2008年11月首城国际中心一期以均价13000 ~ 14000元/平米开盘，招标中的“意向售价9500元/平米”早已是浮云。

记者在首城国际采访时，有业主告诉《中国商报》记者，买房时政策房的条件也是认可的，标书上明确写明是9500元/平米，但买房时却被告知是13000元/平米。对此，房地产销售代理人解释说，原来的“预定销售价格”不是承诺。

“限定地价，竞争性房价”就是人为压低价格。开发商要想获得土地，必须报比别人低的房价。那么，这块土地对追求利润最大化的开发商来说是否没有吸引力呢？

以首城国际中心为例，2008年首城集团中标后，拟售价9500元/平方米，土地成本26亿元。参照北京市中型房地产的标准，首城国际的成本包括前期建设成本、规划成本、可行性研究成本、建筑安装成本、管理成本等费用共计381163万元，平均楼层成本为8300元/平方米，因此成本价约为9800元。

此外，首城国际一期开盘远超9500元/平米。按照这个计算，开发商的利润在空之间是相当可观的。“在一般的市场规则下，如果房价和地价相差6000元/平方米，开发商除了建筑和销售成本之外，还有空的利润，所以该地块的开发商还是盈利的。”。21世纪房地产业务总经理蔡宇翔认为。

政策回旋余地难以保证透明度和公平性

根据新政策，门头沟区建成的商品房均为“中低价、中小套型普通商品房”。商品房最大面积为120平方米，建筑面积小于90平方米的住宅不低于住宅建筑总规模的70%。未来的销售目标将与房价有限、地价有竞争力的目标一致，优先满足有北京户口或在北京工作生活一定年限以上的人自主改善的购房需求

在土地出让、开发、销售等方面享受各种优惠政策，保证了谁是大多数人关注的对象。长阳国际又是一例。2010年5月，长阳国际城成为北京首个“限价房和有竞争力地价”项目。早在土地交易时，房子的平均售价就定在12500元/平方米。2011年4月15日开盘，长阳国际城每平米价格比目前周边房价低5000元左右。

以长阳国际城为例，项目招标表明，该项目将优先出售给在北京有常住户口或在北京工作生活超过一定年限的人，具体销售目标将根据当时政府发布的相关政策执行。

但正是这个“当时政府出台的相关政策”为房山区政府预留了“回购”的操作房空。在项目中，800套房并没有同时出售，这800套房并没有被开发商“卖”出去，而是受到房山区政府的青睐，房山区政府通过控制销售牌照，将800套房悄悄控制在自己手中。

如何保证土地顺利进入市场，政府无疑在政策导向中起着最重要的作用。

北京胡洁的投资分析师张茵在接受采访时表示:“不管是什么形式的转让，可以看出政府并不打算退出土地融资，而是通过开发商的利润来保证土地融资。这种情况下，如果开发商的利润在空之间继续缩水，势必会对成本大做文章，偷工减料的现象不可避免。如何避免这些问题，是政府接下来要思考的话题。否则，该项目为