牛铺 上海现史上最牛商铺 4.86亿买价一年半融资10亿

把一块地抵押给银行，能获得多少贷款？答案是不超过土地价值的50%；把房子抵押给银行可以借多少？答案最多不超过住宅价值的70%。购买价4.86亿元的店铺，购买一年半后，通过各种渠道能拿到多少钱？银行工作人员表示，在上海，除淮海路和南京西路外，少数顶级商圈最多不超过评估值的60%。但是有这样一家店，叫“中国商城”，却通过各种途径筹集了近10亿。

《国家商报》记者昨天从上海市静安区房地产交易中心了解到，上述中华商城于今年3月9日被上海市公安局经济犯罪侦查总队查封，而上海市长宁区人民法院则于当日对该商城实施司法限制并查封。

4.8亿元店铺融资近10亿

经济侦察大队没有透露查封中国商城的具体原因，也不愿意透露项目涉及的具体案例。如果中国商城上述“疯狂融资”最终确定，金额将远远超过轰动一时的姚康达案。2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达发放抵押贷款7141万元，用于投机128套房屋。

根据网上房地产交易记录，2010年5月，上海兴田实业有限公司购买了静安区中华商城，交易金额为4.86亿元。在购买上述项目之前，上海星田实业有限公司刚刚成立，注册资金总额只有5000万元。买下这个项目后，中国商城成为了星田实业的融资工具。根据静安区房地产交易中心的登记资料，中华商城已经连续抵押。第一笔抵押发生在当年9月，工行某分行对上述抵押给予的债权金额达到4亿元。

之后，去年年中，中国商城以租赁和转租的方式，将店铺的租赁权出售给了1000多名投资者。最便宜的一套卖25万，40多万。据上海楼市报道，保守估计，该项目销售收入超过3.25亿元。然而，中国商城的投资者认为，其实际销售数据远不止如此。由于星田实业一直无法取得联系，上述商铺的实际租金金额仍难以确定。但有一点可以肯定，这个数额已经远远超过了“姚康达案”。

然而，中国商城的融资之旅并没有结束。去年12月，一位名叫耿的自然人通过房地产交易中心设立了第二按揭，向兴田实业贷款2500万元。奇怪的是，兴田实业的三位股东——王海剑、张克伟、张承烈也在去年12月份向兴田实业再借了3.0659亿元，并在3月9日中国商城被法院查封前完成了抵押登记。因为国家商报记者联系不到股东，所以有点奇怪。在不到两年的时间里，上述注册资本仅5000万元起步的星田实业，依托中国商城项目，获得近10亿资金，成为上海房地产圈的“融资大师”。

工商注册地址找不到公司？

熟悉房地产估价事务的估价师黄海告诉《国家商报》，中国商城连续抵押的情况非常罕见。

他说房贷比星田实业买的时候房产价值高，可以认为是前开发商廉价出售了房产。然而，类似的连续抵押必须得到银行的批准。

一位银行家告诉本报记者，如果商铺没有租出去，银行很难向星田实业提供估值非常高的贷款。事实上，以曹家渡地区目前的价格，中国商城很难卖到5亿元以上。21世纪不动产分析师罗在接受《商业日报》采访时表示，当地商铺的最高单价仅为3万元/平方米，而总面积为3.4万平方米、地上8层以上的商铺总价不会超过5亿元。

既然估值不高，为什么工行某分行放弃高达80%的银行贷款？《国家商报》记者向工行某支行发传真，不断打电话到该行了解该项目为何能获得高比例贷款，以及上述房产的再抵押是否得到工行某支行的批准。

工商银行的回应是，对中国商城的实际贷款只有2.8亿元，仅为预估值的40%不到，与房地产交易中心登记的债权金额相差甚远。而且工行不知道中国商城再抵押的事情，也不同意。

为了查明真相，国家商报记者前往上海市静安区南京西路1486号3号楼313室，星田实业在上海市工商局注册，却发现这个地址现在已经变成了一个培训机构的教室。当记者采访该楼的租赁中心，询问该公司是否租用了该办公楼时，工作人员的回答也是否定的。