加杠杆 央行发话了，房奴们还敢加杠杆买房吗？

数据显示，到2015年底，中国全社会杠杆率达到249%，住宅行业杠杆率上升趋势进一步显现。在上半年个人购房贷款增速大大超过各类贷款增速16.6个百分点的基础上，7月新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款，家庭用杠杆购房的热情并未消退。就连央行研究局首席经济学家马军也表示，中国三分之一的杠杆因房价上涨而上升，于是问题来了。房奴敢用杠杆买房吗？

再现居民买房的高杠杆

【居民房贷收入正在追赶美国】虽然中国经济持续下滑，但居民房贷保持了较快增长。8月份，各大银行的企业贷款大多为负增长，整体增长将继续由个人贷款驱动，主要是个人住房抵押贷款。银行对个人房贷的需求是“按单支付”，使得杠杆一直在增加。数据显示，到2015年底，中国的住房抵押贷款收入比率已达到46%，超过了日本泡沫时期的水平，仍在快速上升。如果抵押贷款增长率保持在25%至30%，专家预测，到2020年，中国的抵押贷款收入比率将达到美国次贷危机的水平。

【中国的住宅抵押贷款杠杆高吗】2012年以来，中国经济增长持续下滑，但住宅抵押贷款却经历了爆炸式增长，从2011年的不足1万亿美元，到2014年超过日本，到2015年超过2万亿美元大关，到2016年有望接近3万亿美元，可谓“追日追美”。但快速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆接近极限，房地产泡沫值得警惕。按照国际标准衡量股票抵押贷款与储蓄或金融资产的比率，与西方国家相比，我国住宅抵押贷款的杠杆率并不高。但宏观层面的指标判断和简单的横向比较并不能反映出很多结构性问题，中国居民房贷杠杆的结构性风险正在悄然来临。

【房价上涨推高社会杠杆率】目前我国房价“高烧不退”，部分二线城市涨幅甚至超过一线城市，有蔓延趋势。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点频繁。就连央行研究局首席经济学家马军也表示:“杠杆率上升三分之一的来源是房价上涨。因此，在房地产领域，需要采取许多措施来遏制泡沫的过度增加，遏制过多的金融资源流入房地产行业。”

注意！用杠杆买房子很危险

根据最新数据，2011年至2012年，中国家庭每年承担的抵押贷款还款金额占家庭可支配收入的比例不到20%，但2015年上升至28%，2016年将接近40%。也就是说，假设房奴月收入1万元，那么就用4000元来还房贷。次贷危机时，美国的还款负担率高达32%，日本资产泡沫时期的还款负担率高达45%。对比可以看出，中国目前的还款负担率高达40%，已经超过了美国次贷危机时的水平，接近日本资产泡沫时期的水平。可见中国人负债累累，还款压力很大。对于用杠杆买房的人来说，让他们觉得买房是正确的主要原因是收入越来越高。十年前觉得一个月两三千元的房贷压力巨大，现在却有人敢一个月背几万的房贷。试想未来20年工资收入不会增加，超过家庭月收入三分之一的房贷还是正确的决定？

半年报显示，上半年房地产行业18家银行贷款增加385.4亿元，个人房贷增加1.99万亿元，同比增长77.68%，说明银行在大力增加个人房贷。当房地产市场状况良好时，风险是可以控制的。一旦房价下跌，买家违约，断供抛售，银行和集资公司将承担巨大风险。

【增加经济运行风险】另外，杠杆本身只是一个工具，但是信用低的杠杆增加肯定会涉及巨大的风险。目前部分银行购房贷款首付已降至20%。如果房地产开发商或中介向购房者提供10%到20%的首付，杠杆率将接近十倍，让人想起美国次贷危机的教训。目前，我国房地产开发企业的平均资产负债率接近80%，负债规模仍在上升。社会资金过度集中到热点城市的房地产行业，以及部分家庭在高房价中的杠杆集中，使得热点城市房价的任何明显波动都可能导致金融机构资产质量的恶化，从而可能导致房地产行业对宏观政策的绑架，增加经济运行的实质性风险。

对策:如何降低杠杆？

【政策组合拳】近日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、工业和信息化部、国家税务总局、国家工商行政管理局、中国银行业监督管理委员会发布的《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》确认存在违反首付贷款的行为，并联合予以制止。这使得购房者首付资金不足，通过异地资金配置增加杠杆来杠杆的做法得到遏制。与此同时，随着住房和城乡建设部《法治政府建设实施纲要》的颁布，全国房地产市场新一轮“去杠杆化”已经开始。对于合肥、南京等房价上涨过快的城市来说，去杠杆化将成为未来的主流政策取向。

据央行研究局首席经济学家马军说，杠杆是一个非常复杂的问题。如果杠杆降低得太快，可能会降低经济增长，甚至导致就业问题。但如果中长期不降低杠杆，风险会不断积累。所以要找到更好的平衡。虽然限制购买和贷款的政策经常被地方政府用作权宜之计，但从短期来看是合理的。中长期来看，要有效引导社会对房价上涨的理性认识，进一步降低房地产市场的杠杆作用。

近日，热门二线城市出台限购、限贷等政策，为高烧不退的楼市降温。热点城市去杠杆化，有利于冷却过热的楼市，减少投资投机资金的涌入，稳定过度上涨的房价，有利于地王的不断涌现。中长期来看，需要进一步鼓励居民合理住房消费和适度杠杆，消除过度杠杆对居民消费和社会投资的挤出效应，降低需求侧和供给侧的杠杆，及时冷却楼市，促进房地产和金融行业健康发展。

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【本文是财经出品的《闪电枕财经系列》第219期。欢迎分享您的信息，或给我们写一封电子邮件。电子邮件地址是:jackyjin@tencent.com。期待大家的分享。