北京城六区 400万左右，北京城六区内购房怎么选？

对于刚需要买第一套房子的客户来说，大概是400万左右，几乎是北京市可承受总价的上限。

400万左右的房子，首付100多万，可以用自己的工作积蓄和家庭支持来感动。

但是面对这个总价段，在北京实地选房看房子其实很纠结。

为什么？再来看看二手房和新屋市场。

总价400万左右的二手房在北京有一定的选择。但是如果想在中心城区买，在配套比较成熟的中上区，只能找90年代的公房或者2000年前的早期商品房。不合理的户型设计，过时的小区，没有物业服务，所谓的年轻人对生活品质的追求无法实现。

然后看新的房市。400万左右，新房的选择很多，但四处搜索，你会发现几乎所有符合总预算的新房项目都在“城市六区”之外。

也就是说，买新房的质量可能会保留，但换来的却是远离中心城市，周边设施不完善，基础设施相对薄弱，这正是第一客户群最关心的。工作和居住分离带来生活成本上升和不必要的时间消耗，不是长久之计。所以对年轻人来说也是“两难”。

所以预算400万左右，最理想的购房对象是位于市内六区的新房。有地段和配套设施，有符合质量要求的楼盘。

问题是:400万左右，还能在市区六区买新房吗？

根据去年北京网上签约交易统计，在全市六个区中，总成交价低于420万的新房数量仅占8%，非常罕见。2020年，随着中心城区限制类比赛用房供应量的进一步下降，比例还会继续下降。

下面“房产营销人员”可以带大家在全市六区逐一查看，看看刚刚需要的总价400万左右的新建住宅产品。哪里是最好的选择？

1.东区和西区可以直接排除

别说东西城400万左右的新房，连二手房都不会有，不用考虑，直接排除就可以了。

这两个地区未来都将是传说中的中央政府区，工业和人口救济放在首位，禁止开发住宅地产，没有机会。

就算现在有零星物品在卖，也是遥不可及的城市顶级奢侈品，单价十几万，和普通人没什么关系。

2.朝阳区的预算至少要多300万

朝阳区新房供应量较少，去年主要集中在东北地区，如孙河、崔各庄、马全营等。

朝阳的这些新建住宅项目，要么是总价至少1500万元的大面积别墅产品，要么是面积超过130㎡的改良型平层住宅，这些都不是供市场急需的。

哪怕有一套最小面积90㎡的房子，总价也在700多万，为更有实力的城市中产阶级准备的。

3、海淀区，正好需要空压缩

海淀住宅新房供应量比朝阳少，瞬间出现的限赛房一眨眼就卖光了。

所以海淀讨论的不是总价，而是买房是否幸运。

此外，海淀今年的市场结构发生了很大变化，将进入豪宅时代。无限地块的地段拍卖，预示着未来将再次回归8万+和10万+的价格平台。

据此，海淀可以提供给刚刚需要的客户的空空间正在被完全压缩。

4.丰台区请拿出600万新房。

丰台区有新房可供选择，大部分都是限量竞争产品。

去年，六环丰台新房平均成交价格为67702元/平方米。即使是80平米以上的小户型两居室产品，也是550万，90平米大概是600万。

配套设施成熟、靠近轨道的项目是有门槛的，但对于第一名客户来说，有点舍不得超预算，建议量力而行。

5.石景山，唯一有窗口期的地区

现在，石景山是全市新房价格最友好的六个区之一。得益于近两年的供应量，许多有限竞争的住宅项目进入市场，降低了刚刚需要的客户购房的难度。

石景山大约有400万套新房，但窗口期不长。

类似海淀，石景山经过一轮土地拍卖，开始走向高端市场。7万+还是今年该地区房价上涨的新平台。

从石景山供应板块来看，如果对400万左右新房的位置、配套设施和发展潜力进行严格评估，位于首钢东南地区的古城板块是买房的最佳时机。2月，北京的住宅销售皇冠——中海首钢长安云锦，是最值得一看的。

在北京冬奥会、首钢新高端产业综合服务区崛起、长安街西延线开通的带动下，中海首钢长安云锦作为古城板块第一个限定赛房，去年一上线就在北京西区大受欢迎，两次开放取得43亿以上的成绩，成为石景山最耀眼的限定赛房项目。

中海首钢长安云锦位于石景山古城南街，长安街以南1.3公里，距离西五环1.5公里。该项目靠近石莲高速公路，到西二环全程无红绿灯。可以快速切换到京西几大商圈，如金融街、李泽、中关村等，通勤高效便捷。

该项目距离地铁1号线古城站约1000米，距离在建地铁11号线古城南街站不到300米。计划中的18号线预计在附近有一个车站，这样连接东西方的交通就更顺畅了。

效果图

中海首钢长安云锦周边生活设施成熟，石景山万达广场、沃尔玛山姆会员店、当代商城、西龙多购物中心等繁华商业能满足购物休闲需求；朝阳医院京西分院、石景山医院等三甲医院提供了良好的医疗保障。

项目东侧有公立幼儿园和1万平方米的教育用地，北侧有古城二小学和王子岛国际幼儿园。同时辐射范围内还有石景山幼儿园、靖远学校，教育资源丰富。

效果图

中海和首钢打造的长安云锦，拥有中海的优秀产品基因，品质超出了刚刚需要的客户的预期。

项目总体规划为8层别墅建筑，封闭式布局，形成向内的社区氛围。在产品设计上，中海精耕细作，为了消费者，减少公共分享，提高利用率，增加扩张空，把性价比呈现到极致。

效果图

项目主力卖74㎡两居室，总价410万左右，首付160万左右，为刚需要买房的人提供了一个非常友好的入门门槛，是全市六区长安街延伸总价中最具优势的产品。

中海首钢长安云金销售的单元中，74㎡、B1、B8在市场上比较吃香。

首先是B1公寓。仔细看平面，布局规整，空透明，功能齐全。带独立玄关，客厅宽度达到3.9米，超过一般三居室客厅的标准。大面积阳台和凸窗的设计获得了更多的使用空，84%的超高房价进一步提高了居住舒适度。

B1，建筑面积约74m2

看B8公寓，最大的优势是客厅+卧室，三个房间都有阳光，在同面积的公寓里很难做到。

此外，在功能上，实现了动态和静态分区，家庭成员相互聚集休息，互不干扰；两间卧室保留了凸窗设计，扩建的空房间非常丰富。

B8，建筑面积约74m2

据“房地产营销人”独家调查，项目前期销售的客户，除石景山本地外，海淀、西城溢出客户也占有相当比例。

这部分高职院校的年轻客户是城市精英，大多从事教育、科技、金融等行业。所以中海首钢长安云锦的业主层次更高，活力圈已经在孕育，未来良好的社区氛围值得期待。

样板间实景图

买房是有预算要求的，要量力而行，但是面对选择，产品很多，要尽量筛选、调查、比较，在有限的条件下找到最佳的解决方案。

400万左右，可以在市六区潜在开发板块购买到有央企质量保证的高成本产品，窗口期不会太长。未来无限价项目入市，价格上限瞬间打开，升值空可想而知。