20房贷提前还款划算吗 怎样提前还房贷才划算 你知道吗？

由于地王的频繁出现以及房产税和首付房贷利率折扣的降低，房地产市场再次成为大家关注的焦点。

对于中国人来说，买房是一件重要而又烦人的事情。既然大部分人都是通过银行贷款买房，想以“无债一身轻”的态度提前还房贷，今天小M就带你来算算提前还房贷是否真的划算。

首先要注意提前还房贷的可能性。其实你买房贷款，一般都是在协议中约定一定期限内一定不能提前还贷，否则就要支付一定数额的违约金，因为银行发放贷款是为了赚取利息，如果提前还贷，就赚不到利息了。

那么提前还贷要交多少违约金呢？主要分为两种情况。有一种情况，你和银行签订借款合同的时候，双方已经约定如果提前还款应该收多少违约金。比如签订借款合同，规定提前还款需要交1000元违约金的，就要交1000元违约金。

还有一种情况，在签订借款合同时，借款人和贷款人没有事先约定。然后这个时候贷款机构通常会根据行业惯例收取相应比例的违约金。如果贷款在还款期前还完，一般会收取1%-3%的违约金。

所以，我们买房贷款后，是否有必要在贷款到期前还清，值得我们深思熟虑。在计算之前，首先要知道还款的两种方式:“平均资本”和“等额本息”。

平均资本:

还款期内，贷款总额分成等额部分，每月偿还当月剩余贷款产生的等额本息。所以由于每月还款额固定，支付的利息越来越少，一开始还款压力比较大，但是随着时间的推移，每月还款额越来越少。

平均资本计算公式:

月还款额=+×月利率

举个例子，如果我们从银行贷款100万，期限20年，年利率3.6%，那么月利率是0.3%。每月还款额的本金部分是固定的，但每月要还的利息是不一样的。

每月还本金额=100/=4166.67元

首月利息=100×0.3%=3000元

第一个月还款总额:4166.67+3000=7166.67元

第二个月利息=×0.3%=2987.5元

第二个月还款总额:4166.67+2987.5=7154.17元

......

通过类比可以看出，平均资本法的还款金额前期较大，然后逐月递减，所以更适合前期还款能力较强的贷款人。当然，有些老年人也更适合这种方式，因为随着年龄的增长或者退休，收入可能会减少。

等额本息:

在还款期内，每月还的贷款金额相同。一般来说，等额本息是指“每月偿还的本息之和不变”，但本息比例是变化的。

比如等额本息每个月还1000元，以后每个月还1000。但1000的第一个月，可能有400元本金，600元利息；第二个月420元本金，580元利息，最后一个月980元本金，20元利息。

由于每月还款金额相等，在贷款的初始每月还款中，扣除按月结算的利息后，贷款本金会减少；但在贷款后期，随着月还款额中贷款本金和贷款利息的不断减少，贷款本金的月还款额更多。

假设从银行获得个人住房贷款20万元，贷款期限20年，年利率4.2%，按月还本付息。

月还款额=贷款本金×月利率×还款月数÷还款月数-1

根据公式，每月应付本息之和为1233.14元。

一期贷款余额20万元，应还利息700元，本金533.14元，银行贷款仍为199，466.86元；

二期应付利息698.3，多为本金，所以能存的利息有限，提前还款意义不大。

如果采用平均资本偿还法，有两种情况: