邹蕴玉 23天兑付难题：新华信托一地产项目至今仍是空地

每一位记者杨凌强实习记者古玉上海摄影报道

再过23天，新华信托的信托产品上海鲁润房地产股权投资集合基金信托计划将提前部分到期。然而，国家商报记者发现，该项目尚未建成。

项目相关负责人表示，项目半年内肯定无法完成，无法通过项目销售回报赎回信托。由于无法通过上海杨浦区房地产交易中心调查该项目的土地抵押情况，因此不清楚除信托融资外，上述项目是否还有其他贷款和负债抵押。当担保人邹和上海房地产有限公司因贷款纠纷出现债务危机时，新华信托能否确保上述项目的信托资金能够按时支付可能是可变的。

项目现场还空/

根据多家销售信托产品或推广信托产品的网站信息，2011年1月，新华信托上海鲁润房地产股权投资集合基金信托计划成立，通过发行4款产品共募集资金8.5亿元，预计年收益率9.80%或12%。

据了解，信托将投资上海鲁润房地产有限公司，即商城广场的项目公司，信托计划增资后持有项目公司98.84%的股权。根据协议，信托期限为3年，将于2014年1月10日到期。此外，2.5年后，信托计划可能提前或部分提前终止。这也意味着在下个月10日，信托的投资者可以提前支付。

但是从去年开始，由于开发项目进展严重缓慢，该信托计划的还款具有很大的不确定性。6月14日，国家商报记者前往杨浦区松湖路与三门路交叉口上成广场工地。

施工现场门口的工程概况牌上的标记显示，商城广场桩基工程的开工日期为2012年10月28日，竣工日期为2013年4月26日。根据上面的项目概述卡，上面的项目应该已经开始了。

但记者通过工地大门查看施工情况，却发现整个工地还是一大片裸露的混凝土地面。缺口处杂草丛生，施工现场既看不到施工设备，也看不到任何施工人员。

上述项目的项目负责人王建国表示，他表示该项目正在打桩，具体事宜应咨询新华信托，他们规定口径要一致。

《国家商报》记者随后以投资者的名义向新华信托询问了信托目前的进展情况，以及未来能否如期赎回。新华信托的一位工作人员表示，信托的第一笔红利已经发放完毕，目前一切运行正常，他们发行的信托从未赎回。对于项目进展等具体情况，需要咨询信托项目负责人袁经理。然而，记者随后致电该工作人员提供的袁经理，但无人接听。

信托还款仍悬而未决/

新华信托在2012年10月22日发布的鲁润地产信托物业管理报告中指出，截至2012年9月30日，信托资金使用总额约为8.05亿元。主要用于偿还股东贷款、前期建设费用、财务费用和管理费用。可见之前信托筹集的资金已经全部用完，剩下的不多了。

可以看出，项目的销售收入显然将是信托计划的主要还款来源。但问题是，到目前为止，上述项目还是空。按照上海的平均建设进度，从拿到规划施工许可证到达到预售标准，一般需要9个月。在这种情况下，信托计划不太可能通过销售收入来实现。

中房信高级分析师薛指出，信托到期后，无法通过获得销售收入来赎回。因此，担保人将承担义务，履行还款协议。然而，《21世纪经济报道》今年1月报道称，信托担保人邹余云与上海高远房地产有限公司因贷款纠纷陷入债务危机。

记者在上海市工商局网站上发现，2009-2011年高远房地产年检正常，2012年没有年检信息。延安西路895号高远房地产有限公司的工商注册地址也变成了银行的办公地址。

在这种情况下，邹、地产显然无法保证信托。今年1月28日，新华信托宣布，经董事会决议，鲁润地产已将法定代表人由邹变更为鲁润地产总经理甘。受托方将采取进一步措施，确保鲁润地产建设项目的正常运行。

“找新华信托，他们一定有办法到期还钱。”当记者以投资者的名义提问时，王建国表示。上海市律师事务所合伙人陈泰贵指出，如果保证人不履行保证义务，信托公司最终可能会整体转让项目的土地等资产赎回信托。

新华信托在2012年10月22日发布的鲁润房地产信托物业管理报告中指出，上海鲁润项目占地面积约26460平方米，建筑容积率为4，地上建筑面积为105840平方米。薛指出，参照去年新江湾地块的转让价格，鲁润项目用地的底价约为1.5万元/平方米。以此计算，目前土地价值约为15.876亿元。

按照这个地价，拍卖的土地收益应该足够支付信托计划的融资。但前提是鲁润地产没有其他负债，上述商城广场没有其他债务抵押。但新华信托的报告显示，2012年9月30日，上述项目负债达到4.03亿元。

因此，业界担心的是，在还清项目全部债务后，剩余资金是否足以支付信托计划。因此，国家商报记者前往上海杨浦区房地产交易中心查询上述项目的抵押情况，但交易中心告知上述地块没有明确地址，无法查询其实际产权和抵押情况。