上海房租 上海房租去年先升后稳 预计今年涨幅在2%-4%之间

住房租赁市场一直是房地产市场不可分割的一部分，并将成为房地产市场的重要组成部分之一。2018年是住房租赁市场发展的关键一年，在租赁市场快速发展的同时，也出现了一些值得思考的新情况。

为全面、准确监测房屋租赁市场发展情况，由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海连成房地产评估咨询有限公司和上海师范大学房地产经济研究中心组成的房屋租赁价格指数监测办公室联合发布了《2018年上海房屋租赁市场发展报告》。

报告利用大数据，通过各种数据来源收集房屋租赁市场的行业和市场分布数据，从量价、产品参与者等方面研究分析2018年上海房屋租赁市场现状，分析全年租赁市场情况。全年监测销售出租屋样品约26万套，建筑面积约1400万平方米。

一、2018年上海房屋租赁市场交易状况

2018年，上海房屋租赁市场成交量呈现出前低后高的趋势，租赁市场供需总体平衡。从出租屋交易的区域结构来看，出租屋交易主要集中在中心城区，浦东新区占全市出租屋交易的近40%，其次是徐汇、闵行、普陀区占10%-20%，其他地区不到5%。出租屋单位以中小户型为主。

二、上海房屋租赁价格

本报告采用特征价格模型，以季度为周期构建了全市、环路、区、盘四个系列的租金价格指数。以2016年第四季度为基期，基期物价指数为1000点。数据显示，2018年房屋租赁价格普遍先涨后稳，前三季度持续上涨，第四季度回落，全年租赁价格指数上涨4.6%。

具体到区域市场租赁指数，2018年第四季度，各地区指数均有不同程度的下降。但与去年第四季度相比，仍有明显的同比增长。除崇明区下降外，其他区域指数均同比上涨，涨幅最高不超过10%。

2018年全市平均单位标准租金为64.7元/㎡月。从第一季度的63.7元/㎡月到第三季度的66.1元/㎡月，租赁价格下降到第四季度的65.1元/㎡月。区域租金价格水平差异明显，中心城市租金价格稳步上涨，弹性较好，周边地区波动明显。

在租金由内而外下降的过程中，也有很多租金水平下降缓慢，甚至明显高于周边板块的情况，主要表现在外环附近交通便利、生活设施成熟的板块，如九亭、江川路板块。

第三，上海房屋租售比与租赁交易活动

2018年，上海住房平均租售比为1.50%，全市各地区租售比差异不大，由内向外呈U型趋势。租售比全年大幅上升，主要原因是2018年房价下跌，但租金大幅上升。其中，全市租售比在第三、四季度大幅上升，2018年第四季度达到年峰值1.57%。

2018年，上海29.2%的住宅区有主动租赁，比2017年低3%。从环路来看，2018年活动由内向外减少，内环活跃社区比例达到41.8%。从板块来看，杨静、古北、七宝、塘桥、华牧的租赁最为活跃。总的来说，社区越成熟，租房需求越活跃。

四.上海集中长期租赁公寓市场现状

上海集中长期租赁公寓的价格水平在第一和第二季度有所下降，这是因为今年上半年长期租赁公寓主要在周边地区租赁，降低了平均价格。随着传统租房旺季毕业季的到来，今年第三季度租房价格大幅上涨，涨幅达12.8%。进入第四季度后，由于长期租赁公寓雷电风暴频发，且为了冲刺年终目标，缓解资金链紧张，长期租赁公寓的优惠力度加大，导致年底租赁价格略有下降，租赁价格降至3860元/平方米。

V.上海房屋租赁市场展望

“十九大”报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购结合的住房制度，让所有人都能住、都能住。”这意味着租赁市场将继续发展。鼓励租房消费，稳定租房关系，给予租房者更多的权利，都是科学的住房观念中的重要环节，有助于避免房地产市场的大起大落，减少对住房的非理性需求。从租赁市场发展的总体趋势来看，2019年的后续政策将倾向于鼓励和引导为主。

因此，对2019年租赁市场的整体判断有以下几点:

第一，房屋租赁市场政策持续利好。2019年，我们将继续完善租赁法律法规和政策，促进住房租赁市场稳定健康发展。

第二，租赁市场的供求关系和价格将进一步稳定并保持合理水平。随着新一代观念的转变，机构经营的中高端出租屋市场需求将进一步增加。预计2019年租赁市场供求关系将保持稳定。

租金指数也会分阶段小幅上涨，受季节因素影响会有一定波动，但总体保持稳定。根据联合城市银行市场研究团队对租金价格走势的趋势判断，采用时间序列预测模型，进而考察租金市场未来预期，综合判断未来一年租金涨幅在2-4%之间。