香河土地 香河土地迷局：房价大幅上涨 为何土地价格纹丝不动

香河土地之谜:潜规则下的房企生存

本报记者张敏从北京和河北香河报道

土地市场的幻影

今年以来，房地产市场异常火爆，许多地区的房价都在上涨。这背后，土地流转正如火如荼。今年上半年，全国共有205个地王，比去年同期增加了近100个。房企在“制造业”地王下加大借贷力度。数据显示，今年上半年，房企发行了近5000亿元企业债券，超过去年全年。但在河北省香河县，虽然房价大幅上涨，但土地出让价格保持不变，土地市场“极其稳定”。究竟为什么？据业内人士透露，这背后可能存在土地交易“违约”现象。但随着京津冀的协调发展，这种现象在香河可能会被打破。

引导阅读

中原地产首席分析师张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，香河楼市得益于京津冀的协调发展，虽然房市交易明显升温，但土地市场表现异常。一是香河地价低，1000元/平米均价仅为待售房价的1/10-1/7；二是这两年地价涨幅几乎为零，完全落后于房价涨幅；第三，香河的土地交易费率不到1%，大部分都是以底价出售。

7月10日天气炎热，河北省香河县最高气温达36度。位于其北部新城区的“五矿万科城”项目销售一如既往。这是万科在香河县唯一的房地产项目，销售已接近尾声。

前两天五矿和万科财团相关人员去香河县国土资源局参加了几次土地拍卖。途中投标人的车辆被一群不明身份的人拦截，车被撞坏，投标人被殴打。万科随后报警。根据最新消息，警方已经逮捕了几名嫌疑人，但尚未宣布案件的处理结果。

虽然这次事件不好，但是香河楼市的热度似乎并没有受到影响。

7月10日下午，位于“五矿万科城”南侧的“湘府”项目开始编号。项目原开发商因为资金链问题已经“跑路”，项目一度被查封。去年被华夏幸福收购整理后，即将重开。

销售人员指出，作为现房，“香大厦”的价格将超过13000元/平方米。去年同期，该地区商品房价格仅为7000-8000元/平方米。也就是说，该地区的房价在一年内上涨了50%以上。

这也是最近香河房地产市场的缩影。得益于“京津冀一体化”的浪潮，香河房价近期上涨迅速。市区二手房均价从年初的不到一万元涨到今天的一万五左右/平米。尽管实施限购，但北京客户仍占香河楼市的大多数。

然而，在繁荣的表象下，香河房地产市场仍然呈现出各种异化特征，其中，低地价、小涨幅的现实与当前的住房交易市场不匹配。大多数受访者指出，当地市场长期以来一直被扭曲。万科事件表明，京津冀协同发展的浪潮与房地产开发本土化之间的矛盾越来越尖锐。

诱人的地价

河北省有“北方三县”之说。所谓“北方三县”，是指廊坊市所辖的三河、大厂、香河三个县市，在行政上隶属于河北省廊坊市，地理上位于京津之间，成为河北的“飞地”。多年来，“北方三县”的经济发展得益于京津。期间多次有“北三郡”划归北京的报道，但仍是谣言。

去年以来，京津冀协调发展战略取得实质性进展，“北方三县”成为最大受益区之一。其中，相对于经济增长和配套产业，房地产市场的人气领先。

据中原地产统计，今年上半年，香河共售出房屋7641套，均价7481元/平方米。虽然成交量略有下降，但平均价格比去年同期上涨了31.5%。具体签约数据显示，香河县热点项目均价已突破万元，比去年同期翻了一番。

当地一名房地产开发商告诉《21世纪经济报道》，从房地产开发的角度来看，香河分为三个区域:老城区、北部新城区和第一城区。其中，新城区靠近京沈高速的香河出口，使得房价快速上涨。万科、R&F等大型房地产企业都有这方面的项目运营。香河县计划在7月8日出售的10块土地中，有6块位于该地区。

“相公关”项目的一名销售人员告诉《21世纪经济报道》，最近，该地区超过一半的买家来自北京，其中大部分是投资需求。香河最近房价加速上涨。

这一现象得到了香河县某房产中介负责人的证实。他说，这两个月来，香河的房价涨得很快，是多年难得一见的。此外，一些受欢迎的社区的业主已经拆除了房屋，并等待价格高，然后再把它们挂出来。他认为，按照目前的房价增速，香河的房价有望在年底达到2万元大关。

相比之下，香河土地市场的反应却出奇的平淡。根据中原地产的数据，自2016年以来，香河已出售14块住宅用地，平均楼面价格为1056.34元/平方米。2015年香河出售住宅用地38处，平均楼面价格1037.53元/平方米。在过去的两年里，土地价格的上涨可以忽略不计。

值得注意的是，在2015年和2016年，香河出售住宅用地的平均升水率仅为0.96%和0.49%。从具体情况来看，这两年大部分土地都是以底价出售的。

中原地产首席分析师张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，香河楼市得益于京津冀的协调发展，虽然房市交易明显升温，但土地市场表现异常。一是香河地价低，1000元/平米均价仅为待售房价的1/10-1/7；二是这两年地价涨幅几乎为零，完全落后于房价涨幅；第三，香河的土地交易费率不到1%，大部分都是以底价出售。

他认为，如果不考虑其他因素，在目前京津冀一体化的背景下，根据这个地价水平，香河市场应该会成为房地产企业眼中的“热土”。

无形成本

实际情况似乎并非如此。"开发商支付的实际成本往往是公开地价的两倍或更多."香河房地产公司的一位负责人告诉《21世纪经济报道》。

此人表示，香河在土地拍卖中存在一些隐形潜规则。在土地拍卖之前，买家已经默认，其他企业根本不参与拍卖。所以香河的土地出让往往发生在底价，现场很少有标语牌竞拍。但是，地价并不是购房者需要支付的全部成本。

国土资源部的一位专家告诉《21世纪经济报道》，目前土地流转中的“违约”现象在一些地方很普遍。基本逻辑在于地方企业、政府部门或其所在社区控制一级土地开发和土地交易，对土地资源进行非市场化配置。在一些地方，个别企业垄断了当地的一级土地市场，在二级市场上对竞标者拥有巨大的话语权。

上述专家还表示，由于土地流转过程的非市场化，“违约”将导致地方政府损失大量土地收益。但一些有话语权的地方部门和地方强势企业往往形成强大的利益共同体，寻求超出土地出让表观成本的回报。至于开发商超出土地成本的“额外”支出，在交易各方的配合下，一般可以在财务上妥善处理。

7月8日万科事件是香河近年来最严重的事件，不排除是土地潜规则造成的“例外现象”。

一旦一个剧情被“默认”，大部分企业都会选择提交。「项目发展、认证、预售和交付的所有环节都需要政府部门批准。供水、供电、供热必须与当地企业合作，容易得罪。”一位多年前在香河有过交易经验的经理告诉《21世纪经济报道》。

7月10日，《21世纪经济报道》向香河县国土资源局发出面试申请，对方拒绝。

“协同效应”的痛苦

香河的地价虽然便宜，但外资房地产企业进入香河后发展并不那么顺利。

2008年至2010年，香河县以统筹城乡、建设新农村为名，通过“以租代征”的方式，大规模“圈地”耕地。后来透露，当地基层政府以很低的价格收购土地，然后以高价卖给企业。这个问题在2011年被媒体曝光，国土资源部监管。2011年5月23日，河北省上报了对香河县大规模土地违法行为的处理意见，对9名责任人进行了处理。期间，河北省国土资源局曾暂停香河县土地审批。

在上述事件中，万科、R&F、万通等企业深陷其中，在业绩和品牌上遭受损失。今天的“五矿万科城”是万科的地块收回后，后来由当地政府补偿的项目。

五年过去了，在开发商眼里，香河土地市场还是有潜规则的。上述有过交易经验的开发商表示，在与香河相关机构沟通时，发现对方的要求“不可接受”。也许与此相关，今天的香河房地产市场仍然是由当地开发企业主导。大型知名开发商大多集中在香河以北的新城区，是万科、R&F、万通多年前进入的房地产企业。北京多家房地产企业透露，他们公司这几年有布局香河的想法，但经过多次调查和调查，决定暂时放弃。

然而，在京津冀协同发展的背景下，随着北京房价的外溢和北京土地供应的稀缺，周边城市的房地产市场变得越来越重要。据了解，香河在京津冀协调发展的大局中定位为重要的交通枢纽和生态城市，还将承接北京的大量产业转移。

张大伟指出，京津冀一体化明显促进了北京周边的区域市场。由于房地产市场的巨大利益，未来会有更多的房企向这些地区扩张，它们与当地“潜规则”的矛盾会更加突出。万科事件就是这种矛盾的激烈呈现。

2015年7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理张在京津冀协同发展促进会上讲话，强调要防止北京周边地区盲目搞房地产和投机倒把。国土资源部上述专家表示，北京周边部分县市应重视建设用地指标违规交易和房地产过度开发问题。

以香河为例，随着投资者的增加，当地的住房空入住率也在增加。当地几个项目的销售人员告诉记者，香河的新房买家有70%到80%是投资人，“有的项目已经交了一年多了，还在一个一个的建空”。

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