李士祥简历 “睡城”通州的逆袭：房价大涨40% 限制人口落户

成为副中心后的一年里，通州二手房均价从每平方米2.5万元左右，涨到3.5万元左右，涨幅达40%，尽管出台了“最严格的限购房地产”措施。

一位要求匿名的通州规划系统内部人士告诉《南方周末》记者，行政分中心乃至整个通州的建设规划基本暂停，整个通州建设将接受来自世界各地的设计招标。

由于通州企业的过度流动，出现了一些领域低端人才难以找到的尴尬局面。政府原本预计通州当地的拆迁户来顶替，但这些人往往不屑于低端工作，尤其是在拿到巨额拆迁补偿之后。

30岁不到的汪峰，在北京有五套房子，意味着几千万的财富。这些房子是从老房子的拆迁中买的。汪峰的家在北京东郊通州区东南角张湾镇，在北京东六环外。

但目前，汪峰羡慕的是一群“土著人”——他家以北10公里通州鹿城镇的拆迁户。

“张湾的房子不是很值钱，虞城的房子是宝。”汪峰告诉《南方周末》记者，现在通州人开玩笑说，谁娶了鹿城姑娘，少奋斗30年。

两者的区别在于鹿城被列为“北京城市副中心”，位于行政核心区。分中心北至绿源北街，南至京哈高速，西至北京朝阳区，东至鹿城镇，面积约155平方米公里，占通州总面积的六分之一。分为行政核心区、高端商务区、文化旅游区等几个功能区。

一年前，2015年4月，中共中央发布了《京津冀协调发展规划纲要》，提出建设北京城市分中心。三个月后，7月11日，北京市委全体会议通过文件，明确提出以通州为重点，加快建设“行政分中心”，后来被人民解读为“北京搬出北京”。

2016年5月27日，中共中央政治局召开会议，研究北京城市分中心的部署、规划和建设，提出分中心建设是一项“历史性工程”。在建设标准上，分中心社区的教育、医疗、养老等配套指标都将高于中心城区，适合步行、骑车的林荫道路比例达到70%。

在通州之前，新中国唯一一次把城市副中心建设提到国家战略高度是在上海建浦东的时候。俗话说“宁可浦西有床，不要浦东有房”，但浦东反攻成功，成了上海的城市牌。

在成为副中心之前，通州是一个著名的“睡眠城市”——人们白天在城里上班，晚上回通州睡觉，主要是因为房价便宜，交通相对方便。

但是在过去的一年里，通州发生了很大的变化。

拆迁:大家都愿意有房子

鹿城镇位于通州最东端。目前地广人稀，但有通往地铁站的通道。每天全国各地成千上万的车牌汽车绵延两公里，停在地铁站外。这些车大多来自河北省廊坊市燕郊镇，与地铁站隔着潮白河。业主住在燕郊，每天在那里换乘地铁，在30公里外的北京上班，因为外国车牌进入北京有很多限制。

但是超级停车场很快就会成为北京新的行政核心区。根据北京的官方声明，2017年底前，北京市委、市政府、人大、CPPCC四个行政班子将集体搬迁至鹿城镇。之后，北京其他非资本企事业单位也将迁往通州其他乡镇。

行政核心区面积约15平方公里。根据通州官方发布的信息，行政核心区一期拆迁已基本完成，涉及6个村近8600人，总投资162亿元。按照这个粗略计算，人均拆迁成本大概在200万元左右。

根据《南方周末》记者获得的上述六个村庄的拆迁文件，拆迁工作始于2015年8月，止于9月。同一宅基地上的拆迁户，要么选择现房，要么选择安置房。

一位鹿城村民告诉《南方周末》记者，村民的宅基地主要是200平方米和267平方米。通州市规定，这些被拆迁村庄的宅基地的区位补偿价格为每平方米3850元，外加安置补助费。根据政府公布的计算方法，《南方周末》记者粗略估计，该家庭宅基地面积约为200平方米。如果选择拿现金，拆迁户至少可以拿到400万。

如果选择有房，按人均50平米面积安置。一般来说，一户人家给一居室；一家两口，给个三居室；一个五口之家可以分成三套两居室。由于很多拆迁户祖祖辈辈都住在一套房子里，大部分可以分到三四套房子。

多宅基地的村民一般选择部分宅基地接收拆迁资金，也有选择安置房的。

一期拆迁的村庄之一是郝家福，位于行政核心区，明年将成为北京市公务员安置点。汪峰的亲戚恰好在郝家福村。和大多数村民一样，他的亲戚选择更多的房子，更少的现金。虽然政府规定这些拆迁房屋五年内不能上市。但大多数人并不急于出售，相信通州的房子还是可以涨的。

在这次安置中，政府为每个村庄提供了人均10平方米的工业用房，并允许这些房屋作为村庄集体资产投入运营。村民可以从股东那里获得股息，并继承他们的股份。

鹿城的拆迁吸引了很多淘金者，比如律师和各种理财公司。许多律师声称他们可以帮助村民提高拆迁补贴。但一位村民告诉《南方周末》记者，政府做得很好，很多人积极配合拆迁。他从未听说过有人拒绝搬家。但是很多拆迁户开始接触各种投资理财公司的业务员，以至于政府专门发通知提醒大家注意非法集资和金融诈骗的陷阱。

郝家福也开了地铁。地铁站北面是未来市政府办公室，已经围起来了。透过墙上的洞，可以看到正在施工。地铁以南是公务员住宅区。目前，土地已经平整，路边放着一块带有毛泽东“沁园春长沙”字样的大石头。

北京市常务副市长李诗祥在2016年的“两会”上透露，政府将在通州为40岁以上的老人修建集体宿舍，为30岁以下的老人修建经济适用房。外界对此的解释是，40岁以上的人通常已经固化了家庭地位，退休后仍会迁回北京。但是30岁以下的人还是初级社会人，可以“分房”落户通州。

“沉睡的城市”的剧变

2012年刘俊刚在通州区买房子的时候，房价大概是每平米1.8万，现在已经到了3.6万。其中，通州成为北京副中心的这一年，每平方米增加了1万元。

刘军和他的妻子都在北京中关村工作，经常需要加班。当时，从市区到通州只有一条地铁，从中关村到通州的家需要刘军两个小时。在通州住了几个月后，他们搬到中关村租房子住。

2014年底，北京地铁6号线进入通州，从中关村到通州需要一个小时。然后，过了十分钟又有一辆车进了屋。于是夫妻俩搬回了通州。

刘军回忆说，在通州成为副中心之前，任何地方都没有交通堵塞，社区基本上是老年人居住的。全区只有三家电影院，没有适合年轻人的商场。

但是现在通州差不多有十家电影院了。以前通州的商场很小。现在万达等大型商场入城后，城市通州人的消费明显下降。一些商场打出了“为什么从现在开始购物需要进城”的口号。

搬回通州后，刘军发现附近的停车位非常紧张，现在通州和城市一样，经常在高峰时间堵车。

以前小区附近路口的广告牌总是处于招商引资的状态，偶尔政府会做形象广告。但是现在各大路口的广告牌几乎都被妇产医院占了。

“像我们这样在城市工作的年轻人开始回到通州生活。因为大家都到了生孩子的年龄，住在自己家里肯定更方便。”刘军告诉《南方周末》记者。

我以前住通州的时候，刘军每天晚上都在楼下报道户外烧烤。然而，小贩通常比城管早走一分钟，因为有人值班。有一次，城管很不情愿地告诉刘军，他们不敢追这些商贩，怕激化矛盾。而且小贩把孩子放在三轮车上做生意，城管都不敢追。

搬回通州后，刘军发现露天烧烤再也没有出现过。通州店“很久以前的烤肉串”店主告诉《南方周末》记者，自从通州成为副中心后，相关部门加大了各种检查力度，对卫生和食品的监管也变得更加严格。

以前很多商贩都去通州八里桥的牛羊肉批发市场，现在通州正打算把这种批发市场迁出。很多商贩干脆转行或者离开通州。

“不能留下历史遗憾”

根据大公研究院的数据，自1994年以来，内地已有34个城市迁入城市住宅，近十年来有70%以上的城市完成了迁建。但新中国成立以来，北京市中心一直在二环路以内。

新中国成立之初，学者梁思成建议在北京西三环和西二环之间建立中央人民政府特别行政中心，但该方案未得到决策层的认可。

直到2005年，为了缓解首都的人口压力，北京首次提出建设城市副中心。当初主要是为了在北京建设一个新的卫星城。当时顺义、通州、亦庄被北京列为新城。正是在那一年，瓦伊以每平方米6000元的价格在通州买了一套房子。

2008年奥运会后，北京提出新城建设向通州倾斜。当时通州新城的主要范围是目前行政分中心的东北地区。

Vae原本以为新城的建设可以带来很多就业机会，避免职业与居住分离的痛苦。但通州由于交通、生活设施等基础设施远不如市中心，一直无法吸引到优质企业和高端人才。Vae只能继续住在通州，每天都去市里上班。

通州成了名副其实的沉睡之城。直到2015年4月，推动京津冀协调发展成为国家重大战略。战略核心是有序拆除北京四大非资本职能:一是高消费产业；二是区域物流基地、区域专业市场等第三产业；三是教育、医疗、培训机构等一些社会公共服务职能；第四，一些行政和机构服务组织和公司总部。

其中，前两类也是通州正在向外转移的产业，但后两类是作为北京副中心的通州应该重点关注的城市功能。

也就是说，从这一刻开始，通州的房价一路飙升。政府很快采取了各种限制性措施。比如限制购买住宅和商住两用房。这些限制措施非常严格。如果你没有通州户口，或者在通州缴纳社保和税费，基本没有资格在通州买房，这让通州被媒体称为“最严格的房地产限购市场”。

即便如此，来自北京几家房产中介的数据显示，通州二手房均价从每平米2.5万元左右，变成副中心后一年3.5万元左右，上涨40%。

2016年5月27日，中共中央政治局召开会议，研究北京城市分中心的部署、规划和建设。会议提出“开工前每一寸土地都要规划清楚”。

具体到建设标准，一是分中心社区的教育、医疗、养老等配套指标都会高于中心城市。二是步行骑行打造宜居城区，行道树比例达到70%。

一位要求匿名的通州规划系统内部人士告诉《南方周末》记者，5月27日之后，行政分中心乃至整个通州的建设规划基本暂停，整个通州建设将接受来自世界各地的设计招标。

通州很快出台户籍限制政策，严格控制其在通州定居。

即使是从通州引进的人才，如果在北京其他区购买了房产，也不能在通州定居，而是去他们实际买房的地方。另一种是清理通州集体户，动员通州区外买房的人搬户口。

给鸟换笼子

十多年前，陈坚来到通州创办了一家小型模具厂。2008年底，为了方便孩子学习，他把工厂搬到了河北省燕郊镇，在通州以东十几公里的地方，在燕郊买了房子，然后把户口留在燕郊，让孩子在燕郊读书。“如果你当时不搬走，现在基本上就被动员搬出去了。”陈坚告诉《南方周末》记者。

2008年底，北京房价刚好是过去十年的最低点。当时燕郊的房价比较便宜，每平米3000左右。陈坚在北京和燕郊交界的潮白河东岸买了一栋大房子。

随着通州成为副中心，燕郊房价自2015年以来一路加速。2015年初燕郊房子的市场均价在每平米1万元左右，现在已经接近2万元。

在通州工作、住在燕郊的金鹏，刚刚卖掉了在燕郊的房子，换了一套北京南六环附近面积差不多的房子。那里的房子均价和燕郊差不多。

金鹏选择南六环的一个重要原因是公司是做模具加工的，而今年作为落后产能，很可能政府会劝他退出通州。老板告诉他，公司可能会南迁到廊坊。

目前通州的企业大多是工业综合体、加工企业、低端养殖小区。去年通州迁出约300家企业，今年将迁出约1000家企业。

通州区经济信息委透露，通州已整理出2000家待搬迁企业。通州的一位公务员告诉《南方周末》记者，这些企业为通州的就业和税收做出了巨大贡献。舆论承受着巨大的压力，要把他们赶走。为此，通州首先以一些有影响力的企业为例。比如有百年历史的北京红蜗牛食品，从通州迁到河北玉田县。这样一来，企业搬迁就快多了。

但是，空笼子很容易抬起，但是很难吸引新的鸟来筑巢。一位接近通州人保部的匿名人士告诉《南方周末》记者，通州人保部目前最头疼的一个问题就是通州企业迁出太辛苦，导致一些领域低端人才难找的尴尬局面。政府原本预计通州当地的拆迁户来顶替，但这些人往往不屑于低端工作，尤其是在拿到巨额拆迁补偿之后。

创业创新方面，通州目前竞争力不明显。一位企业家告诉《南方周末》记者，他想在通州注册一家公司。中介报价一般6000元，注册地址也是一年6000元。但在朝阳区，中介只收了4000元，可以帮他在企业孵化器注册公司，免地址费。但是在通州，很难找到孵化器。

来通州工作

作为京通招聘网的负责人，王志瑞发现，以前在京通招聘网找工作、投简历的，基本都是大专学历，主要是通州本地人才。现在本科生，硕士，博士的比例明显增加。

用人方面，以前以工厂和小型服务企业为主，现在很多创新和IT互联网企业开始落户通州。

通州的工资水平从以前的3000到4000到现在的5000。有的企业甚至出价8000到10000元在通州招人。比如，通州店“很久以前的烤串”老板告诉《南方周末》记者，他们的服务员几年前工资还是1200元，现在基本都是三四千元。

王志瑞还发现，通州的发展让更多曾经在北京中心城市工作的优秀人才开始在通州就业。比如他认识一个在中关村工作的朋友，月收入一万，最近在通州找到了一份工作，月薪只有四千。第一，方便接送孩子上学。二是在通州有工作可以在通州交税交社保，所以在通州买房或者申请在通州定居都比较方便。

“愿意去通州工作的中高端人才更多。去年一家人留在通州就业。今年，城里的一家人开始考虑来通州工作。”王志瑞告诉《南方周末》记者，他最近采访了一位58个城市的老员工，他没有太大的经济压力，只是因为觉得通州前途无量才来的。

在王志瑞看来，目前中高端人才流向通州还没有形成聚集效应，但趋势已经非常明显。

实际上，通州也在推进梯度积分指标体系的建立，重点解决市级行政分中心建设急需的人才引进问题。但留住人才，关键是要跟上配套，尤其是教育配套。

过去通州缺乏优质教育资源，现在政府开始向通州引进很多优质教育资源。比如中国人民大学和北京电影学院的新校区都安排在通州鹿城镇。中小学方面，正在建设通州校区，包括北京二中、北京五中、景山中学、人大附中、人大附小。

然而，如何保证这些东移通州的优质教育资源的公平合理分配，是《南方周末》记者采访的众多通州居民最关心的问题。他们担心这些优质资源过度集中，向行政核心区倾斜。

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