日本崩盘后什么最赚钱 楼市崩盘前日本人狂抢房 泡沫破了最伤谁?

【楼市崩盘前我还在疯狂买房】1986-1991年，日本房地产价格大幅上涨，日本住宅用地平均上涨92%，三大都市圈上涨154%；商业用地平均增长111%，三大都市圈增长205%。坚信房价和地价不会跌的人越来越多，从房地产企业金融机构到普通居民。没有人不是在买房地产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。然后泡沫很快破裂，1990年股市第一次崩盘。短短一两年，日经指数从最高点38915点跌至14309点，跌幅超过50%。然后，楼市崩盘。由于土地市场和资本市场的密切关系，资本市场的崩溃立即传导到了房地产市场。金融机构为了避免损失，要求企业偿还贷款。企业不得不抛售股票和房产，大量房产被抛入楼市，地价相应下跌。当年买房的家庭一夜之间又回到了贫困，但还没有回血，每年还要交重税。

【日本政府保护汇率，积极戳破楼市泡沫】为了维护日元汇率稳定，日本政府选择大幅加息，积极戳破楼市泡沫。1989年5月，日本银行迅速大幅加息，将基准利率从原来的2.5%提高到1990年8月的6%。大幅收紧的货币政策稳定了汇率，但导致日本楼市和股市迅速暴跌。1992年至1997年，美元兑日元汇率仅从124.9小幅贬值至130.59；三大都市圈商业用地价格同期下跌37.49%，三大都市圈商业用地大幅下跌61.99%；日本日经225指数同期也下跌了36.96%。

房地产泡沫破裂时，谁受到的伤害最大

【房地产泡沫破灭的时候，老百姓受的伤害最大？作为一代想做房奴的年轻人，很多人一直在思考的问题是，如果房地产泡沫破灭，谁会遭受重大损失？谁会是最受伤的人？银行、企业、政府、家庭的资产都可能受损，但枕君觉得，在最高点买房产的人首当其冲。房地产泡沫破裂后，房价下跌，需求锐减，房价持续下跌，形成恶性循环。大部分购房者都是高价抵押，房子会变成负资产。据专家计算，在1997年至2002年的5年间，香港房地产和股票市场的总市值损失约8万亿港元，超过香港同期的GDP。在这个泡沫中，香港平均每个业主损失267万港元，10多万人一夜之间从数百万“富人”变成数百万“失败者”。

【开发商损失惨重】泡沫破裂后，开发商也会陷入困境。那些在楼市最高点拿地的开发商，面临着大面积的地价缩水。以日本为例，日本土地资产价值从1990年的2400万亿日元下降到1997年的1700万亿日元，相当于日本国民生产总值的1.4倍。到1999年，土地价格比1990年的峰值下降了80%。对于开发商来说，1999年日本的地价比1990年的峰值缩水了80%，开发商损失惨重。

【银行业也不能幸免】我们来看看金融机构。一旦泡沫破裂，银行贷款的重要基础就会崩溃，后果非常严重，甚至引发金融危机。泡泡吹完总是爆。当最基本的题材倒下时，以此为基础建造的建筑就会倒塌。违约的人多了，银行应该不缺流动性，手里的大量房子必须尽快变现。房地产开发贷款、住房抵押贷款、政府平台公司贷款、各种企业贷款的房贷有多少是和房地产、土地有关的，非常惊人。如上图所示，2015年住宅抵押贷款余额超过2万亿美元，预计2016年接近3万亿美元，可谓“赶超美国”。

【案例:回顾1993年海南房地产崩盘】1993年6月，海南房地产崩盘:全省13000家房地产公司95%破产，成千上万开发商带着钱逃之夭夭。只占中国总人口0.6%的海南省，留下了占全国10%的积压商品房。全省烂尾楼600多栋，1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压800亿元。仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

前阵子在国家统计局新闻发布会上，发言人说:希望房地产不仅能支撑经济增长，还能提高人民生活水平。实现这个目标并不容易，经济增长的压力依然存在，房地产的重要性依然显著。房地产全拆加杠杆的风险也可能影响金融稳定。另一方面，地方政府的财政和税收压力依然存在，以保证增长和去库存为名推高土地和房地产价格的动力依然存在。打压可能导致市场崩盘；持续的高，甚至上升，可能会抑制城市发展的活力。如何平衡稳定增长与去金融风险的关系，避免房产泡沫破裂导致以房主为代表的中产阶级财富流失，是下一个必须解决的问题。

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